天津办公楼需求增速放缓;防疫政策优化为零售市场释放积极信号

2023年1月11日，天津—— “2022年，虽然宏观基本面面临挑战，天津对外贸易始终保持双位数高速增长。办公楼市场方面，在整体增量需求放缓的情况下，科技企业对需求的支撑作用逐渐凸显。” 仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹表示。零售地产方面，疫情反复导致租赁需求持续减弱，预计未来防疫政策的放宽会推动市场活力逐渐恢复。

办公楼市场

专业服务业与科技互联网企业支撑需求平稳过渡。 受市场压力影响，天津办公楼市场第四季度持续承压，全市整体净吸纳量仅录得11,974平方米。专业服务业与科技互联网企业是市场需求的稳定来源，占四季度超过半数的成交量。其中科技企业多为政府引导；专业服务业当中的律师事务所、人力资源公司等商务服务业也展现了一定的扩张需求。同时，两个来自第三方办公运营商的租赁需求为四季度贡献了4,400平方米的成交面积。纵观2022全年，专业服务业与科技互联网企业共占市场录得交易量的52%，其中科技企业对需求的支撑作用逐渐凸显，全年需求占比由2021年的14%稳定增长至2022年的29%。

四季度无新增供应入市，市场持续去化存量。2022年第四季度，部分优质办公楼项目推迟了入市时间，在一定程度上缓解了市场的供给压力，但受宏观经济环境的影响，租赁活跃度回升受阻，整体市场空置率仅环比微降1.5个百分点至32.8%，其中甲级市场环比下降2.5个百分点至39.0%。预计2023-2024年内的未来项目交付日期仍有不确定性，或出现延期入市的情况。

市场压力持续为租金带来下行压力。随着市场压力的延续，四季度整体租金维持下行趋势。截至到2022年底，租金环比下跌0.4%，同比下跌2.6%。面对空置压力的业主担忧情绪加重，并继续通过租金方面的折扣和优惠吸引租户，以此稳定项目表现。我们预测，供应及需求端的压力将在短期内持续作用于市场租金，再逐渐缓解。预计2023年度平均租金仍有一定下探空间，但呈现降幅收窄的态势。

供需压力缓慢释放，市场活跃度将持续回升。京津冀协同发展重大国家战略实施的八年时间中，天津被赋予了“一基地三区”的功能定位。预计天津会以其在京津冀的交通优势和高性价比，承接更多非首都功能疏解，从而催化出更多需求的群聚性发展。仲量联行华北区产业与物流地产部总监暨天津商业地产部负责人高云鹏表示:“综合当前市场情况及疫情防控政策调整所带来的影响，预计未来市场需求端将触底反弹，稳步提升活跃度。2023年市场将出现先抑后扬的趋势。”

零售地产市场

市场全年显著承压，餐饮及服务品类需求稳定。受疫情防控接连的重大政策调整，天津社会零售消费总额进一步下滑。但餐饮及服务品类的拓店趋势保持稳定。四季度服务品类新增需求主要集中在大面积门店，例如，恒隆广场引进了鑫力得健身及铂爵照相馆；LB海菲秀飞顿首入天津，分别在海信广场及万象城开设黑标店；金茂汇也在四季度引进引力空间艺术厂牌店，为天津打造了一处新的网红打卡地。餐饮品类方面，美国咖啡品牌Peet’s Coffee和星巴克甄选作为河东首店入驻金茂汇；继三季度在天津开出首店后，楠火锅在年内继续布点四家新店，选址遍布各大商圈。在出行受限的情况下，餐饮及服务业态易推动顾客的目的性消费，从而强化项目的引流能力，推动消费回暖。

四季度迎来新项目入市，市场活跃度仍在恢复进程中。2022年第四季度，天津优质零售市场迎来了金茂汇的入市。金茂汇位于海河沿岸，由原天津第一热电厂老厂房升级改建而来，为市场带来了4.6万平方米的新增供应，该项目也是天津零售市场四个季度以来的首个新增供应。天津金茂汇依据周边消费特性，营造多元消费业态，并着力于“天津首店”、“河东首店”的引入，为区域消费带来新的元素。与此同时，存量项目受到市场压力的影响，小幅推高市场空置率，于季度末录得市场空置率为13.4%，环比上升0.2%，同比下降1.6%。

疫情反复影响市场情绪，整体租金降幅收窄。在静态防疫管理对客流量造成持续影响的情况下，市场情绪依旧低迷。面临不断积累的空置压力，部分项目表现欠佳的业主进一步下调租金，拉低四季度天津优质零售市场租金环比下降0.2%。

释放“首店经济”效应，新兴商圈加速发展。作为首批国际消费中心城市之一，天津市统筹发展首店经济，首店数量连年攀升。未来两年，市场将迎来超过73万平方米的新增供应。超过半数项目将坐落于非核心商圈，为新品牌入津提供新选择，预计市场需求活跃度将在新入市项目的带领下有所回升，市场回归健康轨道。市场压力逐渐缓解，2023年平均租金下降幅度将有明显降低。随着市场供需关系逐渐改善，以及新疫情防控政策的实施，消费信心将逐步提振，推动市场租金止跌企稳。

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