TOP10!有恃无恐or疯狂降价,2021天津哪些板块跑赢了

盘点了市区、环城、滨海、远郊区域成交后，今天我们来盘盘2021年成交TOP 10新房板块。2021年全年度板块排名中，有的挺着腰板量价齐涨，有的低下头以价换量，有的首次上榜……这一年跑下来，成交量和房价都有了很大变化。

NO.1 生态城——销冠赢的不光彩

虽然生态城依旧是2021年的销冠，但关起门来说，这一局赢得不算太光彩。

全年成交8804套，这背后可是45个盘同时在售，庞大的“人海战术“，不得排名前列说不过去。楼盘一多，房价就容易扛不住。

但好在，生态城的成交均价与2020年相差不大，微涨。生态城发展最成熟的是起步区。

成熟到一定阶段，代表的就是利好出尽，没啥故事了，所以现在的起步区哑火了。中部片区已成为生态城重点发展的片区。相比于南部，中部片区发展的空间会更多，生活配套日趋成熟，还拥有南开学校。

中部片区内，卖的较好的两个项目分别是融创观澜壹號和贻成学府世家，目前在售均价在17000元/㎡左右。2022年的生态城，依然要聚焦中部片区，有发展实力，重要的是与起步区的价差已经越来越小。临海新城介于南部和中部之间，区域内拥有旅游资源，生态环境较好。

板块内新盘众多，而且价格适中，属于“退而求其次”的选择，因此销量一直不错，2021年生态城成交TOP 10榜单中，有6个项目上榜。北部片区刚刚起步建设，尽管北部片区出现了雅居乐滨河雅郡、恒大中央公园、万科生态之光等单价较低的楼盘，但北部片区房价已经达到17578元/㎡，比2020年还涨了一些。

NO.2 精武镇——给点阳光就灿烂

精武镇自“出土”之后就一发不可收拾，没啥优点，就是距离南开区更近。精武镇2021年成交量比2020年增长了1%，需求在，成交量比较稳定。精武镇热度始终是一棒接一棒，大南河火完华苑西火，华苑西火完宾水西火。

整个精武镇的楼盘，极少有卖的特别不好的，都还不错，比较平均。2021年，宾水西组团可谓是精武镇较大的赢家。

凭借着近南开+地铁3号线沿线+小外一贯制学校，成功出圈。片区内保利和光尘樾签约量排名前列名，1414套。同板块的美的旭辉翰悦府签约量719套，爱情缤纷里签约量505套。该组团可谓“放得下身段，挺得直腰板”，价格说涨就涨，降价时也不含糊。此外，这个组团虽然买的人多，但存量也大，今年宾水西重点在于去库存，毕竟还有个强有力的对手——高新区板块。

高新区板块虽然行政区属于滨海，但地理位置在西青，该板块同样有现成的地铁3号线，还有12年一贯制学校，还有产业。去年成交量大涨164%，确实以价换量了。保利拾光年76平米133万起，是整个板块的门槛；景瑞御璟天地87平米142万起；还有尚未入市的金辉新地块。大南河组团——碧桂园天境和金地藝墅家上榜。虽然，去年下半年，藝墅家酩悦放出了一波特惠房，总价120万/套起，引起了不小的轰动。给点优惠，就能起量。

如今，碧桂园天境即将售罄了，大南河供应开始萎缩，未来藝墅家酩悦将是少有选择。最后，上榜的格调松间、联发锦里属于华苑西组团，两个项目都是尾盘了，还是现房。联发锦里，不打算降价，不着急卖；格调松间就更不会降价了。

NO.3 海教园——续航能力强

地铁6号线二期开通运营，备受关注的海教园学籍也有了定论，和平新政也是海教园的助攻。三重利好的加持下，海教园去年销量还不错。2021年，海教园全年成交4612套，环比上涨21%；价格方面，虽然环比下跌3%，但整体来看还是比较稳定的。

南部组团——四季春晓、阳光城未来悦、龙湖天璞，主打小户型，低总价。自从价格战结束后，成交价格也重新坚挺，始终保持在1万8左右。目前，四季春晓存量不太多了；阳光城只剩大户型；龙湖去年在天璞旁边拿了一块新地。这么看来，南部组团今年是龙湖的主战场；而且龙湖天璞大概率也不会降价了，毕竟得给新项目扛价。

中部组团——中海锦城卖的较好，去年签约量755套，项目现房，产品有洋房和叠拼；其次是锦绣大家，去年签约量699套。这两个项目签约价都在2万左右。

NO.4  团泊东——完了，芭比Q了

团泊东是前十名中成交均价降幅较大的板块，下滑约14%。之前高层单价还能维持在7000多，2021年，片区内新房都出现5字头了。团泊东板块主要群体就是新天津人落户，伴随着高考“三年学籍”新政策的出台，精准打击了这部分群体。失去了落户群体，本地人也不待见，团泊东丧失了流通性，销量可谓受到了暴击。

富力新城和鸿坤理想城PK了一年。最终，富力新城签约量排名前列，1415套；签约均价6932元/㎡。鸿坤理想城第二，签约量710套；签约均价7136元/㎡。他俩之后，就没有然后了，其他楼盘纯属陪练。富力和鸿坤还有很多房子，2022年还得玩命卖，房价涨不了。

NO.5 宝坻城南——被偏爱的都有恃无恐

2021年宝坻共签约了84万平米，整体水平和2020年相差无几；签约价格10978元/㎡，下降1.9%。

宝坻有城南、城北、高铁新城、京津新城四大主力板块。这其中，宝坻城南，成交量和成交价格都先进。宝坻城南2021年新房成交面积37.9万㎡，签约了3433套，环比2020年下跌3%；签约均价13157元/㎡，与2020年持平。宝坻城南板块是当地人认可的改善板块，也是开发商入驻最多的板块，当然价格也最贵。

卖的较好的是融创御河宸院，全年签约量743套；金辉城中央云著，紧随其后，签约量651套；这两个盘一个价格稍便宜，一个地段位置较好。碧桂园铂誉府表现也不错，签约量在400套以上。土地供应方面，2020年宝坻城南没有地块出让。2021年宝坻城南成交了两宗地块，楼面价分别在3900元/㎡和4500元/㎡左右，与此前相比差不多，地价还算稳定。放大到宝坻整个区域来看，京津新城同团泊东一样，没有了流通性；宝坻城北只有在靠近城南的那几个盘卖的好，其他地区不成气候；高铁新城相对“稚嫩”，尚且不够和其他板块扳手腕。所以，2022年，宝坻城南有新盘持续供应，同时还做出了落地窗等新产品，今年依旧有看点。

NO.6 京津新城——“最后的疯狂“

京津新城就是落户专用，板块不怎么样，长期以来销量却一直在线。40、50多万买套房，还有京滨高铁站，对于北漂很有吸引力。但2022年，京津新城一定不能碰，高考“三年学籍”新政策的出台后，京津新城的签约量就萎靡不振。同团泊东一样，新天津人不买账，本地人待见，彻底失去流通性

。即便房价再便宜，买了就是打水漂。签约量排名前列的还是锦绣香江，1539套；签约均价8056元/㎡，最小38㎡的30万就能搞定。恒大花溪小镇更便宜，签约均价7094元/㎡，签约了407套。其实，如果预算能再提高一点，还不如买宝坻南站。

NO.7 中心商务区——吃了规划的红利

2020年底，天津的十四五规划中，明确要打造“双城”格局——津城与滨城。从此，滨海新区不再是天津的一个区，将把它作为一个城来建设，与津城不分主次，平起平坐。

中心商务区，汇集了高铁、地铁、学校、文化中心、公园、商业、产业、住宅…… 堪称王者板块。2021年，各种利好规划不断官宣，比如最受买房人关注的耀华中学滨海学校落地于家堡等。板块的利好规划直接影响楼市。2021年，中心商务区签约量3024套，环比2020年大涨93%。

此外，中心商务区内不少新房项目还做了大落地窗等产品方面的创新。板块价值凸显+产品供给侧诱惑，自然吸引买房人为此买单。板块内卖的较好的项目是万科滨海大都会，去年全年签约量650套，成交均价22624元/㎡。旭辉滨海江来，紧随其后，签约量498套，成交均价22688元/㎡。复地壹号湾、万科滨江都会，签约量也都在300套以上。

NO.8 咸水沽——成交量、价失守

咸水沽是津南老牌核心板块，同时也是个刚需板块，在各种买房维度中，价格排排名前列。

所以，长久以来都有极高的关注度，几乎年年位居年度板块成交TOP 10之列。但从去年成交情况来看，量价齐跌。咸水沽板块的热度基本都集中在富力又一城身上，全年卖出1162套。估计板块里其它楼盘都要恨死它了，“怎么还没卖完”。它为什么卖得好不用说了，便宜、佣金高。新城和兴府位于第二，全年签约476套。项目户型太差，也就胜在位置不错，比富力又一城还便宜，签约均价10985元/㎡。相比之下，海玥名邸品质好一些，价格也贵一些，全年签约386套，签约均价13308元/㎡。去年，保利、东亚新华斩获的两宗地块都位于咸水沽城区以东，目前两宗地块的规划已经释出。可见，今年，咸水沽的新房供应将东移。新房供应多了，二手房又接上了，特别是富力又一城，二手房成交量也不低。所以，咸水沽房价涨不了。

NO.9 新梅江——YYSD

2021年，新梅江新房供应30.5万㎡，成交量高达32.3万㎡，成交套数环比2020年涨幅111%，供销两旺成为事实。

成交均价虽然环比2020年下跌2%，但依然高达38000元/㎡，可以说是全天津最贵的新房板块。从河西区成交TOP 10楼盘来看，新梅江占了7个，强势崛起，且个个都是吸睛的高手。比如城投华润天津瑞府，成为2021年卖的较好的项目；中海天空之镜大玻璃幕墙+铝板的外檐设计，成为新梅江的颜值担当；绿城天津诚园，凭借绿城品牌+师大二附小学校，圈粉无数。

陈塘庄和素来被河西人瞧不上的小海地也已经形成小团体，比如中交富力天禧、中交融正、中交融成等都吸引了不少买房人关注。地段价值凸显+产品供给侧诱惑，吸引了大批改善需求为此买单。随着新盘不断涌现，2022年，河西区依然要看新梅江的表演。

NO.10 天嘉湖——便宜便宜还是便宜

天嘉湖板块2021年签约量2689套，环比2020年上涨11%，以价换量的结果。天嘉湖板块属于典型的不在城市发展主线上的板块，买来自住没问题，但是从投资升值的角度来说，一定不是个好的选项。板块较大的卖点就是低价。中海国际公园城，单价在8000元/㎡左右，88㎡总房款67-83万。大唐盛世，此前推出的特惠房，85㎡总房款60万起，10㎡总房款80万起。融创阿朵云岛，单价在9000元/㎡左右，85㎡总房款76万起。

▍低价为主新梅江是签约均价最贵的板块，达到3.8万/㎡；精武镇、中心商务区是签约均价在2万/㎡以上的。其他4个板块签约均价都在1万+/㎡的阵营，低于万元的有3个。

▍是寡头也是巨头跑了一年，成交量高的还是这几个板块，是寡头也是巨头，楼市分化很明显。每个板块中，都有领头羊，成交量很少有“均衡发展“的。因为需求量有限，所以决定权在供应上。竞争残酷，马太效应一旦形成，就强者恒强。比如新梅江，定位高端改善，成交量在全市很出彩。

▍量涨价跌排名前十的板块，有7个板块成交量环比上涨，尤以中心商务区和新梅江最出彩，几乎翻倍。咸水沽板块是少有一个成交量、成交价双降的板块，主要是受“邻居“板块的拖拽。京津新城的降幅达5%，仅次于咸水沽，失去了落户群体，对其打击是致命的。生态城则成为少有一个成交量价齐涨的板块。