实力圈粉!2021年为何这个板块能出圈?

对于购房者来说，买房子不仅要满足居住需求，还要考虑其价值性。那么，影响房子价值的最重要的一个因素就是——板块。

2021年，面对风云莫测的楼市环境，究竟要如何才能快准狠的选择到满意的房子，找到满意的板块呢？

首先，就是要蹭热点！——一个板块被称为“热点”，肯定有其过人之处，才能吸引大批购房者为之买单。

其次，一个板块热不热，排名前列，要看规划，这代表政府对板块的认可；第二，要看土地市场，这代表开发商对板块的认可；第三，要看新房市场的热度，这代表购房者对板块的认可。

基于以上两点，对于准备今年买房的购房者来说，哪些板块才是“热点”，哪些板块才有发展空间呢？

血拼哥将筛选出今年天津楼市几大热点板块，为您的置业作参考。

排名前列期回顾：国展西

第二期：宾水西

西青区是个非常有意思的区域，每隔几年就会诞生个“网红”板块。从2012年的中北镇，到2016年的张家窝，再到2018年的精武镇。

精武镇位于西青区的西南部，东接李七庄，靠着天津理工大学、天津师范大学主校区，南接大寺，西临张家窝。

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品牌房企云集 

2015年至今出让21宗地

从2015年以来，精武镇共出让经营性用地21宗，其中，2019年至今，精武镇共成交经营性5宗。

1）2019年3月28日，天津和通房地产开发有限公司以楼面价12640元/㎡，自持38100㎡商业建面+3600㎡住房建面，自持商业+住房占总建面的比重约14%，竞得津西青（挂）2019-04号地块，溢价率19.98%；

2）2019年9月5日，爱情置业以楼面价8721元/㎡，摘得津西青(挂)2019-14号地块，其中，2号商服用地自持建筑面积6.7万㎡，自交付土地之日起自持10年不得销售；

3）2020年4月10日，保利以楼面价11234元/㎡摘得津西青（挂）2019-23号地块。

4）2020年9月9日，金地以楼面价10720元/㎡摘得津西青（挂）2020-03号地块。

5）2021年1月27日，金地以楼面价10473元/㎡摘得津西青（挂）2020-01号地块。

至此，精武镇板块内在售和待售新盘达10余个，伴随着中骏、旭辉、万科、美的、保利、格调、联发、金地、华侨城、碧桂园、先进、爱情置业等品牌房企先后落子，精武镇已开启全新的篇章。

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当之无愧的销量王

2020年新房成交环比增长11.7%

再看看新房市场的情况。

从2018年到2020年，精武镇都是当之无愧的：“西青销量王”。

2018年成交20.73万平米，2019年直接翻倍，成交量46.3万平米，2020年成交量比2019年增长了11.7%。

对比西青其它板块而言，精武镇如此优秀的成交表现，大体也是因为价格优势明显，性价比较高。

另外重要的一点，精武镇还是有底子的，因为其独特的地理位置以及依托大学城等优势，精武镇已成为承接城市西南刚需、刚改客群的主要阵地，还兼顾部分周边改善型购房者。

开发商及市场的认可，带起精武镇板块的排名前列波热度。

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三大主力组团

为何宾水西最热？

整体来看，多个项目的集聚，精武镇板块内项目从零星分布发展成集聚的几个主要组团，主力有：大南河组团、华苑西组团、宾水西组团。

为什么说作为板块后起之秀的宾水西组团将是今年西青乃至天津楼市的热点板块？原因有以下几点：

精武镇土著最为集中的大南河组团目前在售的有万科西庐、华侨城碧桂园天境、先进云门、金地兿墅家等，还有早期的旭辉燕南园、中骏柏景湾、小镇西西里等也属于大南河组团，这个组团较大的缺点就是距离地铁很远，直线距离都在3公里以上，而原本规划的13号线也改线了，八字连一撇都没了，直接影响了大南河组团后续的价值。

华苑西组团，在售项目有联发锦里、万科紫台、格调松间，整体开发已经接近尾声了，后续也没有供地了。虽然华苑西组团有地铁3号线大学站，但目前配套也还在兑现期。从价格上来看，联发锦里是整个组团的门槛级项目，均价2万3；格调松间有高层和洋房，均价2万4-3万；万科紫台洋房均价2万5，这个价格再踮踮脚，添点钱，可以买市区了。

而宾水西有教育、有地铁、有产业，价格“亲民”，对于买房人最关注的几个因素，它都满足。

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四大重要因素

强力支撑宾水西  

区域价值提升三件套：交通、学校、商业。这三样，宾水西板块都有。

交通：

在环城买房，地铁已经成为购房者选择的标配了，与其他正在规划中的地铁不同的是，宾水西组团的地铁3号线高新区站已经开通7年了，而3号线也是少有一条连接三个高铁站的线路，同时还直通天津市区最核心的商圈——滨江道。

道路交通来看，宾水西组团邻近宾水西道，而宾水西道还连接着时代奥城、水上，天津市政府扥地标，从宾水西组团开车到南开区大约有3公里，从到市中区的距离来看，这里跟南开区没什么区别，所以，可以说，这条线路可以承接着大量的市区外溢人群。

教育：

不可否认，精武镇短板之一就是教育，尤其是重点教育资源。

但是今年10月20日，西青区人民政府与天津师范大学、天津外国语大学举行战略合作签约仪式，将在精武镇宾水西组团配建一所九年一贯制学校——天津外国语大学附属西青精武镇外国语学校。

这个消息一出，无疑对宾水西是一个利好。

商业：

虽然宾水西组团与没有大型的商业配套，但地铁3号线可以通往鲁能城、滨江道等商业中心，一定程度上缓解了大家对于大型商业的需求。

同时，因为邻近华苑居住区、王顶堤居住区，居民可以共享王顶堤和华苑的配套，比如王顶堤批发市场、红旗农贸市场、物美超市、人人乐超市等，日常生活需求完全可以满足。

再者，与华苑西板块不同的是，宾水西内目前有3个在售项目，这3个项目都自带商业配套，总体量达到10万平米，未来将以沿街商业的形式投用，最重要的一点，这些商业配套将和住宅同期交付，也就是等住进去了，楼下商业也配齐了。

另外根据规划宾水西组团南侧还有37万方的商业综合体，再加上项目的10万方，未来这一片整体商业体量约47万方。

产业：

宾水西组团西侧和北侧分别是海泰高新区和学府产业园，东侧还有工业大学、师范大学、理工大学三所高校，聚集大量的大学教职工等高知人群。

2018年6月，天津市规划局发布了《天津华苑产业园（环外）总体规划修改（2016-2030）年草案》，明确了海泰高新区的发展定位：立足天津中心城区，服务天津，面向京津冀乃至北方地区，努力打造国际化创新产业生态新城。

在产业方面，目前高新区内有360、西门子、丰田、三星、微软、三洋、中科曙光、中粮集团、博纳集团等等，办公企业多以研发、科研等功能为主，或总部办公场地，几乎都是高新技术产业。

判断一个片区的发展前景和发展高度，产业可以作为一大衡量指标。有产业，就能带来就业机会，加速人口聚集，释放强大的人口红利效应。

可以说，宾水西组团周边聚集着大量的高知、高薪人群，但却没有足够的住宅，所以宾水西在整个西青区中是相当有竞争力的。

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宾水西三大在售项目 

怎么选？

目前宾水西组团有三个项目在售，分别为美的旭辉翰悦府、爱情缤纷里、保利和光尘樾。

又到了网友最爱问的怎么选环节？

1）美的旭辉翰悦府是三个项目中位置较好的，离地铁3号线高新区站最近而且不挨着高速路；产品是高层+洋房，户型有100、110、115、125、143，户型偏大，整体走偏改善的定位；高层均价20000元/平米，洋房均价24000元/平米，整体总价段在200万+，是这三个项目中少有有洋房、有精装（高层赠送美的智能产品）的项目，如果你想买洋房，美的旭辉翰悦府是少有选择；交房时间上，预计2022年9月底交房，也是这三个项目中交房最早的。

2）爱情缤纷里，2020年9月26日首次开盘，产品为小高层+高层，首开高层74-116平米，单价17500元/平米， 对刚需购房者十分友好，74平米两室已经售罄，目前较低总价的是高层84平米，单价约18500元/平米，总价约155万起，还有89平、101平、116平户型在售，预计交房时间2023年3月。

3）保利和光尘樾，2020年12月首次开盘，产品都是小高层，户型有76、80平两室、87、89、99平、113、127平三室，毛坯均价18500-19500元/平米，较低购房门槛在150万起。

从价格上看，爱情缤纷里和保利和光尘樾更像是一对“CP”，无论是项目定位，还是户型，还是价格都差不多。

如果从品牌方面来说，爱情置业2019年首次进驻天津，毕竟还没有已经交房的项目，兑现力如何无从考证；保利深耕天津多年，并且有不少项目已交付，业主口碑还不错。所以，目前来看，保利品牌认可度更高。

从户型方面来看，保利和光更胜一筹。

前者为保利和光尘樾76平米户型，后者为爱情缤纷里74平米户型，保利户型整体方正，南北通透性也比较高，基本做到了空间较大化。

而且，下图这款 80平两居，则是保利和光尘樾所特有的，堪称神户型。

这款户型较大的热点就是消灭走道，减少不必要的面积浪费；同时拉宽客厅面宽，约5.3米开间，与餐厅合并；U型厨房较大化提高使用效率；卫生间干湿分离，预留了独立的洗衣机位。

然而没有十全十美的，客观来讲，保利和光尘樾也是有短板的，距离地铁3号线高新区站是这三个项目中最远的。

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宾水西与两大热门板块PK 

谁更胜一筹？

1）宾水西PK国展西

宾水西和国展西都是环城比较靠近外环的热点板块，而且都邻近地铁站，在新房市场经常被拿来做比较。

而且，国展西目前在售的项目也是三个。

·美的云熙府，较低总价是高层85平米约170万，洋房250万起，精装交房，项目整体定位偏改善。

·中国铁建花语天著，产品有高层、小高层和洋房，目前在售的高层有75㎡两室、87㎡三室，惠后较低总价135万；洋房有93、108、118㎡三室，较低总价190多万，毛坯交付。

·大华国展公园世家，产品有洋房和小高层，在售小高层有75㎡两室、99㎡三室，较低总价135万；洋房有99㎡三室、119㎡四室，较低总价188万，毛坯交付。

综合来看，宾水西离外环线、中环线和市中心都更近，区位优势要比国展西明显；国展西整体更偏南，吸引的客群是河西外溢和本地改善，

教育配套商，宾水西有天津外国语大学附属西青精武镇九年一贯制学校；国展西则引进了师大二附小、河西一幼、天津实验中学津南分校，涵盖了小学、初中、高中，这一点更胜宾水西一筹。

商业配套来看，宾水西和国展西都处在建设阶段，基本生活配套也都在建设中，目前有的都是规划，同时两个组团都背靠大树，宾水西依靠的是西青高兑现力，国展西依靠的是国家会展中心的带动。

从后续供应来看，国展板块整体后续还有非常充足的供应量，比宾水西大得多。

2）宾水西PK华苑西

都是精武镇两大重要组团，同样都是三个项目在售，但华苑西基本属于尾盘了，没有什么选择余地。

再从价格上看，华苑西高层均价20000元/平米，洋房均价24000元/平米，整体价格高于宾水西。

虽然华苑西离南开更近，当从配套上来看：宾水西自带47万平体量的商业，搞不好以后华苑西还得去宾水西消费；另外，宾水西还配建小外九年一贯制学校；最后，从城市界面来看，未来宾水西也好于华苑西。

总结：

概括来讲，宾水西能出圈的原因就是：位置好，有地铁、有学校、有产业依托、有商业、性价比高，无论是刚需、刚改、改善型购房者都能在这找到对标的产品，同时主流150万起的置业门槛还非常契合外地人落户需求。