天嘉湖板块陷魔咒!主力项目均易主 是涅槃重生还是绝地反击?

天津房产快讯 2018-11-16 10:05:40
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楼市江湖纷繁复杂,房企“大鱼吃小鱼”的并购戏码不断上演,那些曾经步履维艰甚至濒临烂尾的项目,在被收购之后,“麻雀变凤凰”的例子屡见不鲜。而在天津,有这样一个“神奇”的板块,板块内主力项目均难逃易主的命运。

楼市江湖纷繁复杂,房企“大鱼吃小鱼”的并购戏码不断上演,那些曾经步履维艰甚至濒临烂尾的项目,在被收购之后,“麻雀变凤凰”的例子屡见不鲜。而在天津,有这样一个“神奇”的板块,板块内主力项目均难逃易主的命运,不少购房者发问:“新主”能否令原项目“绝处逢生”呢?

天嘉湖发展缓慢 主力项目难逃“易主”命运

几年前,咸水沽、小站似乎就是整个津南的代名词,人们对它的了解也仅限于“地大、农产品丰富”。而今天人们心目中的津南已经是一个集双港、辛庄、咸水沽、海河教育园、小站、天嘉湖等多个板块为一体的热点区域。

近两年来,咸水沽地块的价值在开发商的竞技中愈发凸显,地价高涨也为未来的房价抬高埋下了伏笔。而作为后起之秀的海河教育园板块因各大品牌开发商的相继进驻俨然已成为津南乃至全市最热的板块之一。再看看双港和辛庄,一栋栋拔地而起的高楼一座座基本完成或正在紧锣密鼓建设的小区正向外界展示着一个全新的城区风貌。

不过,津南快速发展的多板块中,唯独缺少了天嘉湖板块。目前的天嘉湖板块楼市以中海公园城、和被融创收购的烂尾星耀五洲以及被转手后命名为大唐盛世这三个主力项目组成。我们神奇的发现楼盘还是那些楼盘,但是这三个主力项目的“主子”却都换人了。“易主”后的天嘉湖未来规划又是如何呢?

“高端狼”中海接手公园城 生态小城规划吸睛

中海公园城效果图

先来说说中海公园城。当年公园城项目是由中信开发的,但伴随着中信退出房地产行业,天津中信的项目均被中海接手。换句话说,公园城的易主,换来的是“高端狼”中海的借机杀入,中海在全面接手项目后,天嘉湖板块也因此迎来了区域排名前列高端楼盘缔造者入场。

公园城是名副其实的超级大盘,项目位于天嘉湖大道西侧,整体建面251万平米,容积率1.01,南侧是7.3平方公里的天嘉湖。规划图上显示,项目纯居住组团就有23个,产品全部为高层和联排别墅。其在自然环境方面无可挑剔,绿化率高、空气清新、低密舒适。据物业人员口径,目前社区已经交付了5000余套房源,其中装修率达到7成,常住户数至少有2200户、近5000余人。

入住人口的增多催生周边商业配套的成熟。目前社区内已能见到便利超市、小型餐饮店,商街内集中经营的双闸镇卫生院、世纪联华超市、临时菜市场、药店……同时,诸如生鲜超市、彩票店、面包房、早点铺、面馆、麻辣香锅、大中型餐饮等一批商户也都接近完成装修并预计在年内开业。在已成熟地块内,一所私立东方剑桥幼儿园业已开园、一所公立津南实验小学计划于2020年招生办学,而更值得期待的是一座4万平米盒子商业的规划预计将在明年开业。未来项目还将持续投入大体量主题公园、卫生服务院、养老院、4所幼儿园、2所小学、1所中学。整体来看,中海公园城更像个生态小城,业主吃穿用度都可以在其中解决。

与绝大多数半路易主的楼盘情况不同,公园城项目由中信“倒手”中海主要出于央企改革的宏观需要,并非开发过程中遇到资金链等问题。中海公园城前期建设投入较为充足、开发连贯,公园城经过多年的深耕,目前所呈现的社区居住环境可谓板块中佼佼者,也积累了颇具规模的业主及常住人口,未来的种种规划也更加值得我们期待。

大唐接手海尔 延续操盘思路打造刚需项目

大唐盛世效果图

与中海公园城一路之隔的是大唐盛世,但曾经它叫海尔格林小镇。2016年大唐与青岛海尔签订天津海汇房地产开发有限公司股权转让协议,大唐获取了海尔格林小镇项目未开发部分后续开发权益。根据公告,项目总建筑体量达90多万平方米,其中未开发体量约合38万平方米,总建筑面积87万平方米,已开发可售存货我方权益部分约3.6万平方米。

大唐此前在天津开发的项目,主要是位于东丽的大唐印象。该项目主要针对刚需客群,低单价、小户型、低总价在2016年销售异常火爆。接手海尔格林小镇后,业内猜测,大唐的操盘思路将与大唐印象一致。

在今年年初,天津规划局网站也公示出大唐盛世新一期的规划图,共规划49栋楼,包含4栋高层、45栋洋房,共计1896套房源。规划有2863个机动车停车泊位,还有组团绿地、居民健身场地、社区文化活动站、商业服务网店、幼儿园等基础配套设施。目前项目洋房较低总价105万/套起;小高层较低总价80万/套起;高层均价9500元/㎡,适合刚需族置业。

挣扎10年星耀转手融创 天津或诞生“网红”项目

融创星耀五洲效果图

与中海接下中信公园城、大唐接手海尔相比,显然融创收购星耀五洲更具看点。2007年10月星耀旗下的天津星耀投资有限公司击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司,以60多亿元的价格拿下了星耀五洲地块,成为了当年全国成交总价地王。首次进驻天津便斩获巨无霸项目,星耀集团在当时可谓风光无限,随后在该地块开发推进的星耀五洲也成为名噪一时的天津大盘。

然而,好景不长,天津星耀五洲在拿地后的四五年时间里就遭遇了业主维权、项目停工,房源无法交付等事件,甚至一度传出破产传闻。2012年初,有消息爆出七八家单位与星耀商谈天津项目收购重组事宜,但均无后续进展,项目也基本处于荒废状。伴随着2017年5月12日晚,融创中国发布的一则公告称,天津融创与昆明星耀订立合作协议,收购天津星耀80%的股权和债权。至此,星耀历经十年沧桑的天津烂尾大盘星耀五洲转手融创。

据了解,星耀五洲一期此前已经开发完成交房入住,二期开发一半便停工了,算上二期停工的那部分,已经开发了“两大洲”,还有“三大洲”尚未开发。如今融创整体接手,等同于给了星耀五洲一个重生的机会。据融创方面表示,为改变现状,接手项目一年多付出了很多的时间、人力、物力和资金成本,累计投资金额已达10个亿,用来重新打造前期已出售房屋。同时融创也为我们描绘了项目未来的宏伟蓝图:104块土地,其中81块为岛屿,绵长的水岸线,融创星耀五洲围湖成湾、坐湖成岛,打造环湖八景的各类主题公园和八公里环湖跑道,5大板块告别五大洲的狂想曲切切实实打造出高级湖岛小镇。由此不难看出,融创力求将融创星耀五洲项目打造为天津湖区生活的范本,乃至全国的“网红”打卡地,但这无疑需要融创多方面的投入与持续运营,我们拭目以待吧。

版块内项目接连易主 天嘉湖究竟有何魅力?

除了天嘉湖板块的三项目易主外,八里台镇还有其他大开发商聚集,比如已经售罄的碧桂园、建鑫城,还有在建的松江南园项目,以及万科收购建鑫城南侧地块。看似不起眼的板块,究竟有何魅力吸引一批又一批的开发商择址呢?

首先,天嘉湖有其独特的先天优势。天嘉湖是是天津南部重要的天然生态湖区,占地1.8万亩,7000亩水域面积,大于杭州西湖,是天津市10年规划的城市风景与自然保护区,同时被列为天津8大重点旅游景区之一,被定位为天津生态旅游度假区,自然环境优越,自然吸引开发商。

其次,这也跟高房价下造成的城市外溢有很大关系。市区房价让很多购房者望而却步,很多刚需客群被挤压到环城四区及近郊区,而天嘉湖交通路网相对通达,无论通往市区、滨海新区还是津南其他区域都相对便捷。

最后,响必也和开发商拿地难有关。2016年天津土地市场空前火爆,“熔断”、“竞自持”、“配建安置房”历历在目,公开招拍挂拿地的成本越来越高,“面粉面包贵”成为常态,于是越来越多有能力的开发商选择收并购的方式来获取项目和土地。

未来对于天嘉湖板块而言,将会是一个全新的开始,如今的它已经在悄然中慢慢发生变化,同样板块的成熟也需要时间的催化,起码这个变化已经开始。

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