危、机并存!天津这个新房库存量较大的区域,选哪最稳妥?

前不久，天津市规划和自然资源局发布了一组“2021年存量住宅用地信息（第三季度）”的数据。

按照建筑面积来算，津南区存量住宅建面竟然达到了1062万平米，仅次于滨城，位居津城排名前列。

这个数据一出，搞得不少想买津南的人瑟瑟发抖。

但这也并不代表津南不能买，在“发抖”之前，先来看看津南各区的“内涵”。

01

从新房成交量来看，津南区始终是环城老大。

据中指院数据显示，2021年至今，津南区新房成交面积139.56环城头把交椅。

▲数据来源：中指院

不仅今年如此，2020年，津南新房成交面积143.8万平米，同样位居环城排名前列；从今年的数据来看，成交量超过去年基本板上钉钉了。

而从近几年津南楼市的成交价格来看，每年新房成交均价都在14000元/平米左右。

今年截至10月底，成交均价为14498元/平米。

津南区少数环内的房子均价3万，比如财信河西府；沿着城市射线向外，辛庄1万多，咸水沽1万出头，天嘉湖、小站等边缘板块价格普遍在1万以下。

目前，津南楼市四大主力板块：海教园、辛庄、咸水沽、天嘉湖。

02

海教园

虽然海教园，一直都有争议。

但“确定性”，就是海教园目前较大的利好。

行政区划确定划归津南，能有效提升公共服务；学籍政策确定保持不变，未来预期更确定了。

地铁6号线二期明年通车，国展完成首展，津南吾悦广场运营两年……配套资源更加确定了。

仁恒、融创、鲁能、仁恒、龙湖、旭辉、景瑞、雅居乐的8个小区已经入住，片区人气越来越旺。

总而言之，海教园经过十多年的开发，已经不再是只靠概念一飞冲天，而是进入全新的发展阶段。

根据克而瑞数据统计，2017年到2020年，4年间海教园新建商品住宅的成交面积，波动其实并不大。

甚至在2020年，全年成交量还创出历史新高，达到约41.33万平米。

不仅如此，海教园今年前10个月已经成交了45.53万平米，已经超过了去年全年的41.33万平米的成交面积。

价格方面，1-10月份板块均价19092元/平米左右，随着供需逐渐平衡而逐步企稳。

这也说明，整体市场去化量可以，板块内的购买力有支撑。

再来看一级土地市场，在2018年、2019年大规模放地之后，2020年整个海教园只成交了2宗新地块，2021年至今共成交三宗地，累计地上计容建筑面积为19.1万平米。

那也意味着，目前的海教园基本是在去库存。随着供地的减少，市场供需会进一步平衡。

来看看目前的新房市场，看似在售楼盘不少，但盘下来，能跑量的盘并不多。

景瑞翰林、雅居乐御宾府相继售罄，路劲赞成存货不多，阳光城未来悦89平小户型已经售罄。

仁恒海和院、鲁能泰山7号只剩大户型，不属于现在市场的主流供应。

所以，实质上海教园主力在售的楼盘仅剩下：锦绣大家、中海南开郡、融创云潮府、四季春晓、龙湖天璞。

房价由供需关系决定，无论是新房市场，还是土地市场，血拼哥认为，海教园目前的房价基本稳定。

锦绣大家，位于海教园中部组团，价格始终比较稳定，每个月签约价都在2万出头。

中海南开郡同样位于中部组团，目前在售洋房，成交均价同样2万多，还是现房，10月成交95套，位于板块内第二。

融创云潮府，最小面积76平米，开盘时价格非常诱人，小户型总价130-140万，目前项目已经涨价了，均价20000元/平米左右。

四季春晓，在售户型78，88，100，115，130平米，成交均价在1万6左右。

龙湖天璞，价格也比较稳定，近几个月成交均价都在1万8左右，而且龙湖天璞旁边还有龙湖的新地，还没有入市，所以龙湖天璞的价格自然要给新项目抗价。

这么看，即便海教园时不时有特惠房放出，但大体上不会有太大波动，还是在合理范围内。

辛庄、国展西

国展西，其实是属于辛庄的一个“爆红”组团。

但客观来讲，国展西的热度已大不如前，究其原因，两方面，排名前列方面因为国展西全部利好已经释放。

国展西现成的地铁1号线延长线，引入天津实验中学津南分校和师大二附中，国展首展已经完成，短期内国展西板块的“故事”已经讲完。

第二方面，受到老辛庄的拖拽。

老辛庄目前在售项目有津南悦府、首创禧悦翠庭、天津新欧鹏教育城。

下半年以来，这三个项目轮流放大招，首先是首创禧悦翠庭，放出了16000元/平米的价格，还是精装。

随后，津南悦府，直接干到了12000元/平米的价格，总价100万起。

所以，才有了前不久天津新欧鹏教育城那场降价风波，首开14500元/平米降了2500元，直接释出了12000元/平米的价格。小高层77平84万起，85平米90万起。当晚售楼处水泄不通。

轮番轰炸下来，老辛庄门槛从160万，到130万，再到100万，又到84万。

这一番操作，让国展西眼都直了，怎么弄？

反正只要辛庄一天不涨价，国展西就跑不了。

目前，国展西有三个项目在售：中国铁建花语天著、大华国展公园世家、中建展望。

中国铁建花语天著、大华国展公园世家适合刚需型买房人。

中国铁建花语天著，从近几个月的成交数据来看，清盘阶段虽然成交面积、成交量有所减少，但成交总价基本稳定在21000元/平米左右。

另外，项目表示已完成全年指标，销售人员也表示，央企，不会随意降价。

同时，中铁建在首批两集中供地中，斩获了国展西的C1地块，目前案名已经释放——中国铁建花语澜廷，从规划上看，比中国铁建花语天著更加偏向于改善，价格肯定不会比花语天著低。

大华国展公园世家，8月成交均价19901元/平米，9月成交均价19794元/平米，10月成交均价17162元/平米，短短3个月时间，每平米降了2000多。

而降价的成效确实反应在了销量上，10月份成交了39套，比8、9月份加一起销量还多。

大环境遇冷，位置差别不大，配套共享，户型没有特别出彩的地方，只能以价换量了。

中建展望，目前均价约20000-25000元/平米，针对津南的降价热潮，项目公示了保价书，并且承诺了买贵了还能退差价，真的很良心了。

如果是不差钱的买房人，建议买中建展望，一分钱一分货是有道理的。

项目为纯洋房社区，有毛坯，有精装，样板间在实体楼里，社区康复中心、配餐中心、开放厨房、篮球场和儿童游乐区等都是实景呈现，兑现度还不错。

而且，中建展望为中建六局建设，央企兜底，品质及口碑还是有保证的。

另外再多说一点，国展西更靠近市区，会“截胡”海教园的一部分买房需求。

咸水沽

咸水沽市场比较封闭，主力客群几乎都来自津南。

咸水沽目前在售项目有富力又一城、华远景瑞·海蓝城、国展东壹号·海玥名邸、新城和兴府、恒大悦府；待售的有保利咸水沽地块、东亚新华咸水沽地块。

一说到咸水沽，首先想起的就是卖了10年的超级大盘富力又一城。这个项目2020年是津南区新房销售面积排名前列名，一年卖出了将近14万平米。

今年终于卖到了最后一期，近几个月成交均价都在11000-12000元/平米左右。

位于咸水沽腹地的新城和兴府，是当前咸水沽的置业门槛，最小面积60平米，总房款70万左右。8月份成交均价11136元/平米，9月份成交均价11089元/平米，10月成交均价不足1万，短短3个月，成交均价每平米跌了1000多；一降价销量立马就上去了。

华远景瑞·海蓝城，价格比较稳定，成交均价一直保持在15000元/平米左右。

国展东壹号·海玥名邸，8-10月的成交均价来看，稳定在13000元/平米左右，销量也比较稳定，10月成交了30多套。

从位置上看，国展东壹号·海玥名邸位置优于华远景瑞·海蓝城，海玥名邸能与周边住宅连成一片，人气儿很容易就能上来。，

恒大悦府，就还是别碰了吧。

整体来看，咸水沽这几个项目的房价相对平稳而且适中，未来也不会有特别大的波动

八里台-天嘉湖

两个板块距离比较近，价格也接近，所以放在一起说。

这两个板块价格比较低，通常单价不过万元，所以销量一直不错。

尤其是天嘉湖，特别是津南一个不可忽视的存在，成交量在津南总是能排进前三名。

板块内在售项目有大唐盛世、融创星耀五洲、中海国际公园城。

之前融创星耀五洲推出过44平米的高层，总价47万，特别适合外地人落户。

中海国际公园城也爆出了6999元/平米的价格，89平米三室总价63万。

大唐盛世，搞出了一成首付，两室65万，还是现房。

说白了，八里台-天嘉湖板块都是靠着新天津人支撑，没有地缘，只能拼总价。

就犹如多米诺骨牌一样，只要有一个盘躺平了，就停不下来了。

其他

双港已经好多年没有新盘了，以至于血拼哥都遗忘了这个板块。

最近，双港板块有个新项目要开盘了——天房发展·林里公园。

项目前身为限价房地块，现在变更为商品房。

规划有17栋11层到顶小高层，一梯两户；5栋17-18层到顶高层，2梯4户；户型只有3款，63㎡一室和75㎡、88㎡两室，放风价15000元/平米。

项目南侧、北侧为新景园小区；社区以西，就是地铁6号线二期，与景荷道站、景荔道站直线距离约700多米。

按照63平米户型来算，总价不到100万，瞄准刚需人群。

但客观来讲，双港板块发展了这么多年，大型配套依旧缺失。

津南区的置业天花板是财信河西府，位于环内。

项目虽然属于津南，卖的却是河西的地段价值，再加上是环内纯洋房的改善社区，价格自然吊打其他楼盘。

目前财信河西府洋房均价29000元/平米左右，面积最小也要105平米，算下来总房款至少也要300多万起。

此外，北闸口、小站也有不少新房在售。

但这两个板块基本都属地缘性客户的市场，基本没有新天津人关注。

03

津南区新房市场遍地开花，土地市场表现如何呢？

2019年津南区出让了28宗土地，2020年只有9宗，2021年至今共10宗。

前两批天津两集中土地供应，主旋律依旧是“卖好地，才能好卖地”。

海教园、国展西依然是开发商看好的热门板块。

这两个板块，除了龙湖海教园地块外，其他地块楼面价都在1万多，相对比较坚挺。

辛庄、咸水沽也是津南传统核心板块。

像葛沽、八里台、小站这种边缘板块，市区外溢不去，本地撑不起来，没啥存在感的，开发商无意去的，该停牌停牌，该流拍流拍。

04

接下来，我们再看看津南区二手房市场。

辛庄，根据贝壳数据，目前二手房挂牌量有1358套，多数是前几年交房的次新小区。

近一年来，辛庄二手房价格一直呈现下降趋势。

一方面，板块内的次新房数量多，价格容易踩踏。

另一方面，受到新房拖拽，新房门槛一降再降，二手房卖不出去，不得不降价。

以华远波士顿为例，2020年11月27号成交的一套89.57平米2室2厅，26层到顶的中楼层，成交总价153万，单价17082元/平米。

2021年5月18日成交的同样面积的、同样户型的房源，总价145万，短短半年，总价降了万。

海教园也是津南区二手房较集中的板块，贝壳网站显示，目前挂牌房源1503套，超过辛庄。

新房价格低，二手房受新房拖拽，自然难硬气。

比如仁恒滨河湾，去年一套93.56平米的户型，单价18171元/平米；今年16835元/平米，虽然一个是低楼层，一个是中楼层，但降价也是事实。

虽然学籍暂时没有变化，但也不排除有些业主预期降低，提前离场。

那些离地铁更远的二手房就更没什么优势了。

咸水沽同样也是津南区二手房的“重灾区”。

贝壳网站显示，目前咸水沽挂牌房源5268套，比辛庄加海教园的二手房还要多

尽管挂牌量巨大，成交量也颇为可观。

贝壳数据显示，近90天咸水沽二手房成交达到126套，接近辛庄的三倍。

比如富力又一城，最近成交的高层在1.2-1.4万/平米，略高于在售新房价格。

现房即买即住、已入住小区的成熟配套，成为二手房对抗新房的法宝。

05

去年，我们曾说，今年对津南区楼市影响较大的，恐怕就是国家会展中心了，目前国展完成首展，短期内已无其他利好释放。

所以，像咸水沽、海教园、辛庄等已经开发成熟的区域，将吸引更多的买房人，毕竟配套等看得见摸得着。

回到文章开头说的，虽然津南区有“海量库存”，但并不是说津南区不能买入了，只是买房时一定要聚焦核心板块、兑现度高的板块。