地产开发商的穷途末路

今年以来，各地频现抢房狂潮，数万人抢百套房，拿着全款排长龙抢房的新闻不绝于耳，整个房地产市场再次陷入疯狂。

这种情况下，照理说房地产开发商应该喜笑颜开，毕竟是财源广进。然而很少有人注意到，一些地产债不受待见，遭遇抛售狂潮，很多开发商穷途末路，正奔跑在违约的路上。

1、高杠杆濒临破裂

4月，地产大佬华夏幸福资金链问题引起关注，上交所提出18个问题直指债务风险。

5月，天津龙头房企天房集团惊爆1800亿负债，差点炸响地产债务违约排名前列雷。

这些不是个案，而是行业危机，整个地产行业资金吃紧。Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，为2005年以来的较高位。

市场有人统计，如果按照集中度占行业15%的11家大型房企总负债8万亿来算的话，整个房地产行业的负债总额可能达到了50万亿，相当于去年GDP的60%。

违约风险提高，向来嗅觉最灵敏的投资机构们，已经大面积出逃地产债。

据Wind统计，5月9日地产债成交量72.79亿元，5月10日攀升至84.54亿元，而此前日均成交量只有35亿，成几倍的放大集中性抛售交易，呈现出对地产债未来走势的集体看空。

而这还仅仅只是开始。

2015、2016两年，在地产牛市的助推下，全国房企疯狂发债，这些债务将在2018-2019年集中进入兑付期。

海通证券姜超指出，2018年地产债需要偿付的规模为1613亿，是2017年的2.3倍。同时存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿，2019年也有接近3700亿，规模之大少有。

随着市场悲观情绪的发酵，哪怕是上市公司、地产龙头，发债也已经无人问津，被迫中止。

5月28日，碧桂园拟发行的一笔200亿额度小公募债，中止。

5月29日，广州富力地产非公开发行60亿的2018年住房租赁专项公司债券，中止。

5月30日，房地产企业合生创展集团2018年非公开发行公司债券31亿，中止。

偿债高峰期前夕，房地产开发商集体高杠杆濒临破裂。

2、高利贷饥不择食

还记得2016年，那时候天天爆出地王，地产开发商风光无限。

当全社会都要过冬的时候，唯独开发商钱多得没地方投，拼命买地。

结果两年后，当时拍的地，现在该拿出来开盘了，却不小心遇到政府限价。这是硬生生要让开发商割肉啊！

可开发商又不是做慈善的，能束手就擒吗？于是开发商就想捂盘惜售，等着政策稍微宽松，届时房价上涨的幅度或许能抵了多出来的融资成本。可没想到政策并没有放松的迹象，反倒越来越紧了，还遭遇整个宏观环境的收缩。

借的钱是要还的，资金是有成本的，扛不起的开发商只能退而求其次了，开盘可以，全款优先，通过缩短资金回笼周期来降低融资成本的方式止损。

而金融去杠杆硬是给本就缺钱的开发商补了一刀。

在史上最严监管的背景下，去年银信通道和银证通道被斩断，今年资管新规出台，都是直指房地产融资，目的就是要掐断房地产和银行的藕断丝连。

现在，据说银行办理开发贷要求极为严苛，要求四证齐全，同时还要满足自有投入资金不得低于30%，否则免谈。这其实就是变着法的不给你贷款，因为拿地阶段根本不可能有四证。很多银行，甚至开发贷这一整块都已经没额度了。

而另一块大头的资金来源叫前端融资，之前主要来自信托、基金和民间资本。前两者如今是别想了，而民间资本就是高利贷，相比去年基本都涨了50%以上，但还是有人抢，为什么？

因为开发商现在每年光还利息就已经是压力山大。动辄就要几十到上百亿，一些上市的大公司，恐怕要接近千亿。所以他们才被迫接受这么高的利率融资，如果不继续融资，可能连利息都还不起了。

但融资的后果就是未来的利息支出更贵，饮鸩止渴。

3、寒冬下尸横遍野

最近，限购摇号产生诸多怪相。

深圳要获得摇号资格，必须先缴500万诚意金；

杭州摇号要预存150万，最后还出现3000人抢177套房子的景象；

在成都，出现了400套房源超过5万人摇号的壮观场景；

西安也是700套房子被5000人摇号……

于是，很多人在猜测，失败的调控会不会取消放松？

伪砖家认为，这些案例恰恰说明，一些投机资金和炒作资金，仍在利用政策漏洞，伺机而动，只要政策有些许风吹草动，炒作者便可能蜂拥而至。因此，决策层不会放松调控，反而会进一步完善调控。

未来基本可以肯定，在很长一段时间，房地产调控仍将延续“紧”的基调，依然要做到“目标不动摇、力度不放松”。

同样可以预期的是，在去杠杆和金融严监管的大背景下，房地产企业的融资成本会大幅上升，房地产行业将重新洗牌，很多拿不到资金的中小开发商将关门倒闭或退出市场。

2018-2019年，是地产债大规模到期的2年，也将是房地产市场大洗牌的2年，大量开发商可能会被兼并，大量的项目会烂尾。

可能聪明的开发商们会在销售上，竭尽所能，尽快回款以图自救，傻一点的基本就是停工烂尾，用装死的方式冬眠，但跟冬眠少有不同的是，他不知道这个冬天会有多长。

开发商其实跟购房人是一样的，大家都是在赌。而他们过去都赌赢了，以前敢于逆势扩张的，最后等调控一放松都发财了，反倒是保守的一调控就收手的最后都出局了。所以现在才会有这么多开发商仍然去赌命。

只是赌场上没有常胜将军，只要这个房地产冬天，稍微长一点，可能就会尸横遍野！