要么公寓要么豪宅? 中北镇已是刚需承担不起之地?

天津房产快讯 2018-09-19 09:56:43
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大家好,人贱人爱,花贱花不开,程序员一辈子都不想往来的八阿哥又来和诸位聊房子了。在一个风和日丽(没错,天气确实很好,但鄙人并不是去郊游)的下午,八阿哥到西青区中北镇南运河沿线“视察”了一番,有了一些直观感受,遂作此文与诸位唠上一唠...

大家好,人贱人爱,花贱花不开,程序员一辈子都不想往来的八阿哥又来和诸位聊房子了。在一个风和日丽(没错,天气确实很好,但鄙人并不是去郊游)的下午,八阿哥到西青区中北镇南运河沿线“视察”了一番,有了一些直观感受,遂作此文与诸位唠上一唠,可能有人会说中北镇房价太高,刚需买不起了,真实情况又是怎样的?且听下面分解~

一 概况

考虑到可能有对天津不那么熟悉的外地朋友,八阿哥还是先简单介绍下中北镇的概况,可以直接百度到的内容八阿哥就不废话了。中北镇属于天津市环城区域中最早发展起来的几个居住板块之一,由于紧邻外环线和南开区,有不少刚需外溢到该板块置业,目前区域内各项配套已较为完善:日常购物、教育、医疗、商业均可满足所需,地铁2号线终点站虽然距离各居住区均有一定距离,但也有公交车接驳,同样也有多路公交车可达市区。目前中北镇在售新房及二手房价格范围大约在15000-50000元/平米之间,住宅产品大部分集中在25000-30000元/平米这一范围,单价20000元以内的均为公寓产品。

(图片来源于网络)

二 近年拿地情况

自2016年至今,中北镇土地出让可谓十分稀少,只有3宗宅地出让,截止目前仅有华侨城万科翡翠嘉和一个项目已开盘在售,万科西华府售楼处刚刚开放,目前仍在蓄客阶段。从拿地价格来看,万科西华府楼面价比华侨城万科翡翠嘉和低了2000余元/平米,产品同样带装修,理论上价格会比华侨城项目更亲民一些。拿地楼面价较高且自持占比37%的龙湖一直没有消息,想必开发商面对目前持续限价的状态也着实挠头,索性静观其变吧。

三 南运河周边配套情况及不利因素等

作为一个务实的人,八阿哥一向不善于关注规划,毕竟在一座某些地铁线路规划了数年仍在规划中的城市,看得见摸得着的才能称之为配套。在此次中北镇北部区域“视察”中,八阿哥的整体感受如下:

1 交通

地铁2号线节省了从市区前往中北镇的时间,但前往任一住宅区仍需要公交车或共享单车接驳,以从曹庄地铁站到华侨城万科翡翠嘉和售楼处为例,共有6趟公交线路可抵达。八阿哥在工作日的下午乘2号线来到曹庄地铁站,出站后等待约5分钟时间后909路车出现,乘车约10分钟左右从第二夏利厂站下车后步行约5分钟抵达售楼处。当然,如果办理了中北镇公共自行车卡,地铁站对面即有存车点。但目前市区流行的其他品牌共享单车在中北镇比较少,日常使用并不算很方便。

2 市场及商超

2号线曹庄站一路之隔即是永旺梦乐城,购物吃饭都很方便,但同样的问题是,距离居住区尚有一段距离,走路稍远,骑行的话单车不好找(除非自备),公交车等待间隔较长,自驾车停车很可能是个难题,下图中为下午5点多永旺门前停车情况(由于八阿哥并未前往商场内部及地下,无法确定地下停车场状况,仅就实际所见发表观点)

永旺一路之隔的环球购物中心,据八阿哥目测属于“半荒废“状态,从路上仅看到一家开业的服装商店,里面并没有顾客。

至于中北镇宜家,目前的施工进度如下图,似乎盖到了2层的样子,但就目前的状态,八阿哥严重怀疑某些置业顾问表示的宜家2019年4月营业的可信度,不过毕竟已经在建设中,即便开业时间有一定推迟,这项配套还是实实在在能指望的,写到这,想到东丽开发区宜家的高性价比餐饮,八阿哥不禁咽了下口水(捂脸)

说到菜市场,在星光路→卉锦道→万卉路→阜盛道沿线并没有发现,事后在地图上查到了东兴里菜市场,距离目前南运河沿线的三个新房项目距离如下图。

3 幼儿园及学校

目前中北镇已有非常多的幼儿园,3所小学及1所中学,幼儿园包括红黄蓝双语幼儿园、北大附中为明幼教幼儿园、天翌国学幼儿园等,据八阿哥目测,平均每2-3个住宅区就有一所幼儿园,家有适龄幼儿的家长应该不用太操心。

在“视察“当天,八阿哥途经了中北小学和中北第二小学,恰逢放学时间,学校门前接娃的家长、车辆确实造成了一定程度的交通拥堵。

此外,据八阿哥在网上搜索,还有一家名叫为明双语实验的私立小学。至于中学,似乎只有一所中北中学位于中北大道南侧假日风景小区隔壁。

在华侨城万科翡翠嘉和项目,八阿哥还了解到项目地块内还将建设一所星光路小学(目前已在建设当中),此外还有一所华夏未来幼儿园(尚未起建),具体位置可参照下图。

4 医院

在华侨城万科翡翠嘉和一桥之隔的星光路上,有一所中北医院。此外还有少量私人诊所及口腔、眼科医院等,毕竟中北镇紧邻外环,无论驱车前往一中心等大医院,还是乘坐地铁2号线前往黄河医院都比较方便。

5 可能存在的不利因素

中北工业园园区总规划面积14平方公里,包括:东园、南园、西园、北园、侯台园5个区域,中北镇板块的居民或多或少会与工业园相关的一些不利因素有所交集,八阿哥仅就“视察“当天几个项目周边可能存在的不利因素进行介绍。

首先是即便没去过项目仅仅从地图搜索就会发现的铁路问题,当然,从曹庄地铁站出来向西就会看到高架铁路,一直延伸贯穿整个中北镇的西部,据华侨城万科翡翠嘉和项目置业顾问客观介绍,小区内距离高铁最近距离的楼座约54米左右,但项目提供了三玻两中空的外窗进行隔音,实际效果还需小区建成后实地考察。在该项目售楼处及周边停留期间,八阿哥并未听到高铁的动静,不确定是因为无列车经过还是已被其他日常声音所掩盖。

八阿哥在东方环球影城已入驻的临街两栋楼前,也就是下图标为“起点“的道路旁停留期间,恰有一辆高铁经过,当时除了室外路面噪音外,确实没有听到其他声音,事后测量该距离约为300米。

此外,毕竟位于工业园,周边诸如电子仪器、机械设备、汽配零部件、钢管厂、线材厂、汽车制造厂等企业究竟会对居民带来怎样的影响,还需购房者实地考量。(八阿哥已在截图时保留了比例尺,大家可以大致了解这些企业工厂与小区的距离)

四 目前在售项目情况

目前中北镇南运河沿线仅有2个项目在售,还有1个情况特殊最后介绍。华侨城万科翡翠嘉和洋房1-4、57-62号楼在售,7-11层到顶,1梯2户,户型为125平米3居,带装修,均价33000-34000元/平米,总房款在430-440万元左右,物业费3.36元/平米*月,预计2020年8月交房;高层41号楼在售,22层到顶,2梯4户,户型为89平米中户2居和109平米边户3居,精装修,均价27000-30000元/平米,89平米总价260-270万元,109平米总房款330-340万元,物业费3.46元/平米*月,预计2021年6月底交房。高层中户采用连廊设计,让次卧和厨房也有一部分通风空间,但相应的私密性很可能受到一定程度的影响。小区均为地采暖,地下车库直达入户。

据置业顾问透露,购房群体主要为市区外溢和周边住户,外地购房者较少。目前高层因为总价相对较低,销量较好,而洋房入手门槛偏高,销售情况并不十分理想。

在八阿哥有限的了解范围内,万科属于卖房过程中十分坦诚的一家开发商,并不忌讳谈及自身项目劣势,还会在售楼处明显位置摆出项目周边可能存在的不利因素,比如下图中的区域图左上角有注明高铁、工业园、周边小区可能存在的一些不利影响。

在样板间门口,项目还标注了基础版和满载版样板间区别的明细介绍,而在样板间内,哪些地方不同标准的装修会有区别也有相应的注明,这就让购房者在参观时能够做到心知肚明。

周边次新房小区正荣润璟湾高层毛坯2室售价约200万元左右,澜湾花园洋房三室根据装修情况和面积不等,范围在340-600万元之间,是选择已交付的小区眼见即所得,还是选择建设中的知名房企精装新房,这主要取决于购房者对项目产品的理解以及对房企的信赖度,相信每个人都有不同的最优选。

附赠一张南运河北岸3个社区的合影,从左至右依次为华侨城万科翡翠嘉和、已入住的正荣润璟湾、已部分入住的东方环球影城。

澜湾广场即为澜湾半岛(澜湾花园)项目的公寓及商业产品,公寓均为平层现房,3.5米挑高,1单元正在排卡,2单元在售,13层到顶,2梯10户,主推40-66平米1居,均价14900元/平米,毛坯房,商水商电,挂片采暖,物业费2.18元/平米*月,购房全款98折,贷款99折,可平迁落户;澜湾广场商业主推面积范围70-150平米,均价32000-35000元/平米。据项目置业顾问透露,购买该小区公寓可办理平迁落户(需有本市户口,集体户口可办),全款40天可以下房本,贷款3个月内下房本,因为总房款较低,吸引了不少有集体户口的外地人前来购房。

在参观实体楼样板间过程中,八阿哥看到楼内有业主在装修,走廊里也有入住的迹象,也有物业在做保洁,并非很多人想象的纯落户无人居住的空楼。每层南向6户,北向4户,比传统的塔楼公寓密度小一些,居住舒适度也会高一些,不过上下班高峰时间段电梯能否够用还是未知。由上面的销控表可看出2单元已售出不少,毕竟最小面积户型全款仅需60余万元,即便作为落户房再行出租,也是比较划算的。小区沿街商业包括如网吧、幼儿园、培训机构、银行等,且一路之隔不远处即为中北小学,置业顾问表示只要将户口迁到房子上,子女是可以上中北小学的。

根据向置业顾问咨询以及网上搜索验证,八阿哥发现澜湾广场周边住宅小区80余平米的两室一厅每月租金在2500元/平米左右,看来购买公寓落户出租也是一种可以考虑的相对低成本落户途径。

(并非鄙人手残,为了显示出完整金额,左上角那张图是故意调歪的,强迫症患者请见谅)

最后,八阿哥原本打算了解一下当初销售火爆的东方环球影城项目的,然而售楼处大门紧锁,只好前往项目楼座位置拍摄了几张照片,感受一下周边环境,在项目北侧不远处设有阜锦道金霞路公交站,八阿哥看到了645路和603路的站牌,在公交站斜对面不远处即为红黄蓝幼儿园和中北第二小学。

五 写在最后

目前中北镇南运河沿线在售新房项目仅有2盘在售,华侨城万科翡翠嘉和主打精装偏改善型产品,洋房较低总房款在430万元左右,即便是89平米的高层也要260万元左右,对于刚需来说确实压力山大,即便是改善型客户在同样价位也有很多项目可以对比;如果能够接受公寓产品的水电性质,澜湾广场小户型公寓的价格优势以及已有配套还是值得考虑的,特别是对于已拥有天津集体户口准备买房落户的外地人来说,作为小平米自住房,交通、商业、教育、医疗等配套尚可,在60-100万这一价格区间内环城新房可选择的项目也并不多。如本文标题所言,如不考虑公寓产品,中北镇已是刚需购房者不可企及之地,而如果是能承担总房款260-270万元高层或是430-440万元洋房的客户,想必也会考虑市区或其他区域价格相近的项目。在拿地价格既成事实,出售价格又受管控的市场形势下,如何做出能适合更多购房者需求的产品,是已进军中北镇各路房企的一大难题。

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