从城市兴衰看天津城市更新政策

中国许多城市在过往数十年的经济高速发展时代取得了巨大成功，特别是“四万亿”基础建设投放后，一些三四线城市的规模和面貌也得到诸多提升，但由于缺乏全面的城市发展研判和对产业的重视，许多城市也不得不面对人口空心化、产业空心化的尴尬局面。

随着居住人口老龄化、活力人口日益减少和新兴产业的匮乏，城市税收也不断遭遇挑战，再加上政府平台公司的沉重负债，诸多省份和城市对中央财政转移支付和土地财政依赖度越来越高。许多的城市都面临着政府财政收入下滑，城投债高企、人口下降和税基萎缩、高素质人口流失和整体行业收入下滑、产业结构单一且竞争力较低，工作岗位减少等类似难题。

所以，不透明的地方债务、积重难返的产业危机、难以转向的路径依赖、逐步恶化的城市结构都是世界上诸多城市衰落的病因。

中原研究院认为：城市发展的未来核心是市民。以人为本方才是城之所在。大量的投资建设，并不一定能拉动城市走出困境。而对于没有产业转型和升级的城市，这种做法无非是饮鸩止渴。所以，“城市更新”更应该将视野放宽到产业发展、人居环境、城市空间结构的提升，吸引人口以提供城市复兴的动力。

中原研究院认为对于目前的天津来说，老旧改造提升和城市更新是城市复兴较为现实的发展路径。那么，如何破解城市复兴密码，天津则必须找到自己独特的地方特征的策略，既要保持与其他城市的经济竞争力，又要提高当地市民的生活品质。

天津数以千万计的老旧建筑和老旧社区存量巨大，经过多年市场交易，一些老社区居民特征呈老龄化、低收入化，流动人口较多、出租率较高等特征，由于高收入人群和活力人群的退出，社区风貌日益衰败。而此类连片的老社区则带来城市街区的衰退，其定义是人口数量和素质下降，并且由此产生片区经济衰退。此类街区往往还不断扩张规模，形成“城市待更新区”。典型的包括和平区陕西路、多伦道、河南路街区的“城中村化”和红桥区丁字沽老旧街区衰退化，此外，天津还有更多老旧片区经历着严峻的经济、社会和空间结构变化。

简而言之，中心城区老旧房屋年代久远，建筑结构陈旧，已不适合当代社会使用需求，但此类建筑多为民国及解放后建成，尚不足百年，而欧洲一些历史悠久的街区中，数百年的建筑仍在正常使用。相比而言，对于老旧建筑的功能和价值如何存续是当今国内城市治理较为欠缺的。此政策出台后对于一些有价值的老建筑、老街坊的保护和利用、修复和重建有着积极意义。对保护城市空间肌理，留住城市历史记忆也会发挥更大作用。

对于老旧社区的改造本市已经实施多年，中原研究院认为这是过往十余年间普通市民受惠很大的一项政策。针对全市城镇范围内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善和社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）实施改造，改善居民居住条件。

本次政策提出了基础-完善-提升三部策略，是对过往旧楼改造的完善和补充，从基础类来看是要从过往粗放式的改造变为精细化改造，之前旧楼改造多为看得见的外墙、道路等外科手术，但是本次提出供水、排水、供电、弱电、供气、供热、消防、安防、移动通信等基础设施和光纤入户则是精细化的内科手术。特别是架空线规整（入地）等一揽子从外部到内部的彻改，极大可能改变老旧楼宇内部管线设施杂乱无章的现状（北京旧改将管线和原有垃圾井道结合，效果不错）。而对房屋抗震加固设施（外檐圈梁、构造柱、拉杆等）进行维修、恢复或补强则增强了建筑的安全性能以及寿命。

完善类的建筑节能改造、加装电梯等，适老设施、停车库（场）、充电设施、智能快件信包箱、文体健身设施则适时适度的解决了目前对于节能、智能、养老、健康等现代社区的需求。中原认为：对于老建筑、老社区的改造的终极目标是保持建筑和社区的活力，此类社区完善后，会增强对于活力人群的吸引，从而遏制街区的衰退。

中原研究院认为：城市更新是更大范围的城市复兴，对于盘活城市资产、降低城市债务、焕新城市面貌、更新城市产业有着积极的意义。

目前大量老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区待改造，但是否能够尽快启动，政策细则落地是关键。中原研究院认为核心有几点：

金融政策是排名前列要点，纵观国内大湾区的城市更新最为引人关注，之所以合生、万科、佳兆业、富力等企业重仓深圳、东莞、广州，说到底是因为可以拿到比市面上更便宜的土地和资金，对于上市公司的财报，更新项目的数据规模亦非常可观。此类地区金融配套政策较为灵活，符合长周期一二级联动投资的资金分段供给，从前期规划、腾退、拆迁整理到开发都会持续助力，无需占用投资商太多自有资金，又可以拿到低于市价的土地，在降低负债成为主旋律的今天“用时间换取空间”自然成为企业投资的新选择。

规划政策：更新项目多为多层建筑甚至低层建筑甚至厂房，体量一般不大，有些还要涉及原有居民的安置和住房升级，周期长、规模小、环节多、利润薄。因此增容和增加住宅是大多数投资商的要求，而只有让投资人有超出常规拿地的利润率，才会选择此类项目。

土地政策：天津目前旧厂房存量相当不少，若补交土地出让金，是否可以以开发立项？决定是否可以出售是投资人盈利模式是否成立的根本。另外，部分闲置房屋若经营业态与原土地证性质不符，是否可以顺利取得经营证照也是政策落地需要面对之迫切问题。

中原研究院建议：一定要尽快在政策落地和各部门配合层面解决投资人的后顾之忧，令到投资界认为城市更新是新的投资风口，天津城市复兴之路才会加速。