2盘超2300套房源 津南北闸口、天嘉湖两板块联手再曝新规划

曾几何时，提到津南相信很多人的排名前列反应就是两个字：落后。但是近几年来，津南作为环城四区中发展比较快的区域，如今不仅有老牌商业集中地月坛商圈，未来也有新城打造的吾悦广场大型shoppingmall等商业配套。宜居氛围也在不断提升，已吸引多家知名房企把首次进津的战场布局在津南，众多板块也随之相继崛起，如北闸口、天嘉湖等。近日，这两个板块内分别曝出了新规划。

曝北闸口禹洲07号地规划 低密+大户型+学校3大亮点

2017年津南区共计出让4宗地块，全部位于北闸口板块，分别被禹洲、融信收入囊中，楼面价均在13000元/㎡以上。其中，06、08号两宗地块竞争非常激烈，分别自持2.1万㎡和2.3万㎡的住宅建筑面积，土地出让热度非同一般。

目前北闸口四宗地块已形成总体量近30万平方米的新房存量，且这四宗地块从位置上看共同组成一个“田”字型地块矩阵。而伴随着土地的出让，这几宗地块的规划也相继出炉。

去年10月份，融信少有的06号地块规划公示，小区名称”汀水轩”，社区主打低密度产品，涵盖联排和叠拼，搭配部分洋房和少量高层产品，并规划有幼儿园教育配套。2个月后，与汀水轩相邻的禹洲北闸口08号地块规划曝光，小区名称定为“雍和熙苑”，社区产品规划包括高层、洋房和别墅三种形式，与融信汀水轩项目产品形式基本一致。两个项目均以低密宜居为卖点，未来主要面对改善型购房者。

禹洲07号地块规划示意图

近日，天津规划局官网又公示了禹洲07号地块的规划图。根据规划图所示，小区名为“雍和雅苑”，其四至范围为西至右营路、北至泽惠道、南至御惠道、东至西营路。整体规划总用地面积57391.6平方米，规划可用地面积45438.1平方米，总建筑面积为90125.72平方米，其中地上建筑面积54525.72平方米，地下建筑面积35600平方米。地上建筑面积又分为52206.72平方米住宅和2317平方米配套服务设施两大部分。整体容积率1.2，建筑密度35%，绿地面积18175.24平方米，绿地率40%。

从规划图可以看出，禹洲07号地块的规划与禹洲08号地块的规划大体相一致。小区均采用北高南低的设计，地块北半部分为6栋13-18层高层产品和8栋7层到顶的洋房产品；而沿右营路一侧规划建18栋2层到顶的联排别墅。整体北高南低的设计，无论居住高层或者洋房，均不影响采光、观景。三种产品共计424套房，可容纳1187口人居住，户均建筑面积123.13平方米。由此可见，禹洲这两个项目都主打低密宜居的特色，产品占比较大的都是别墅产品，同时大户型+低密的组合，未来都将被打造成改善型舒适社区以满足改善型购房者的置业需求。

与此同时，小区还规划有451个机动车位，地上8个，地下443个，人车分流设计，更加保证小区内业主活动时的安全；非机动车停车泊位663个，地上220个，地下443个。并在小区北半部中间规划有1000平方米的组团中心绿地，后期可以做成主观景节点，同时绿地周边还配建240平方米的居民健身场地，投用后可丰富社区业主的休闲娱乐活动。

此外，社区北侧沿泽惠道一侧靠近主出入口的32#及1#高层的首层及二层规划为社区自身配套，包含有物业部、居委会、文化活动室、警务室、社区商业服务网点、早点铺、便利店、商业服务网店、社区卫生服务站等业态，可以基本满足业主的日常生活所需。

更加值得关注的是，项目东南侧将配建北闸口第四小学和300米的田径运动场，这也成为本项目又一大亮点，学校的建设一来可以解决业主孩子的入园需求，二来可以丰富板块内的素质教育资源配套。

北闸口板块新房供应极度匮乏，天北里、御和新苑等项目还是2009年以前交房入住的社区，当地居民升级住房的需求暂时被咸水沽吸纳。目前片区内新房项目仅剩钱隆学府，改善需求难以得到满足，从禹洲与融信先后曝光的项目规划来看，一方面充分考虑到了当地客群的居住需求，提升居住舒适度，另一方面，几个项目将于2018年集中入市，届时将给片区新房产品注入新鲜血液，丰富购房者的选择空间。

天嘉湖新盘难逃“易主”宿命 大唐盛世新规划出炉

与北闸口禹洲07号地块同一天曝出规划的还有位于天嘉湖板块的大唐盛世项目，该项目位于八里台镇天嘉湖大道东侧，与中海公园城仅一路之隔。如今该项目一期高层1、2、6、8号楼在售，户型77-115平米，均价10000-11000元/㎡。

从天津规划局网站公示的大唐盛世较新的规划图，又给项目增添了不少新房源！根据规划图所示，新一期项目共规划49栋楼，包含4栋高层（2栋13层到顶、2栋16层到顶）；45栋洋房（22栋6层到顶、22栋7层到顶、1栋5层到顶），共计1896套房源，可容纳5309人居住。

根据规划，整个地块规划总用地面积219034.1平方米，总建筑面积355123.1平方米，其中地上建筑面积224723.1平方米，地下建筑面积130400平方米。地上建筑面积又分为212841.1平方米住宅和11882平方米配套公建两大部分。整体容积率1.13，建筑密度20%，绿地面积69604.50平方米，绿地率35%。

另外，该地块还规划有2863个机动车停车泊位（地上2863个，地下2579个），非机动车停车泊位2980个，还有组团绿地、居民健身场地、社区文化活动站、社区服务点、居委会、商业服务网店、社区警务室、幼儿园等配套设施，可以保障以后业主的日常生活。

大唐盛世属于天嘉湖板块，天嘉湖板块位于天津市中心城区外围的东南部津南区八里台镇内，是天津市规划的八大休闲风景区之一，也是天津市政府规划建设的五大湿地生态旅游区之一。该板块早期项目有中信公园城、星耀五洲以及海尔格林小镇项目，有意思的是，这三个项目最终均难逃被收购的命运。

2016年中海接手中信公园城变身今天的中海城市公园项目，“大烂尾”星耀五洲被融创接手，大唐则获取了海尔格林小镇项目未开发部分后续开发权益。除了这些新主人外，八里台镇还有其他大开发商聚集，比如已经售罄的碧桂园、建鑫城，还有在建的松江南园项目，以及万科收购建鑫城南侧地块。看似不起眼的板块，究竟有何魅力吸引一批又一批的开发商择址呢？

首先，天嘉湖有其独特的先天优势。天嘉湖是是天津南部重要的天然生态湖区，占地1.8万亩，7000亩水域面积，大于杭州西湖，是天津市10年规划的城市风景与自然保护区，同时被列为天津8大重点旅游景区之一，被定位为天津生态旅游度假区，生态环境宜居。

其次，这也跟高房价下造成的城市外溢有很大关系。寸金寸土的市区，让很多购房者望而却步，随着交通的改善，很多客群被挤压到环城四区及近郊区，而天嘉湖交通路网相对通达，无论通往市区、滨海新区还是津南其他区域都相对便捷，这也使得天嘉湖有资格承接这些城市外溢的客群。

但不得不提到的一点就是，天嘉湖板块目前还存在一个很大的短板，就是大型商业配套的缺失以及公共交通的匮乏。目前该板块商业配套只能依靠八里台镇的商业配套，然而尴尬的是八里台镇也缺乏大型的商业配套，少有的大型商业综合体是香港建鑫城。不仅商业发展缓慢，交通配套发展也相对较滞后，仅有一趟公交车能从市区来往天嘉湖，也就是说未来居住在此地的业主出行必须开车，这些都是限制其发展的主要因素。然而，对于这些“边缘”板块我们似乎应该多给其一些时间，随着众多开发商的合力建设，以及入住率的提高，它的发展也会越来越好。