20年20城|天津楼市二十年变迁 何时才是购房较好的时代?

如果给你一个机会，穿越回到二十年前的天津，你会为未来做什么打算？笔者问了一圈身边的同事，大部分人都表示“买房”。的确，经历了20年房地产市场变迁，天津人对“房子”的情结愈发深刻，新时代下“房价”对当代人的居住与生活影响巨大。作为潜力巨大的“新一线”城市，未来天津楼市走向又会怎样？不妨，我们先来回顾一下，天津过去20年的房价走势。

01|二十年房价走势

数据往往最直接反映出楼市的变化。

（上述房价来源于克而瑞）

从近20年天津房价数据可以看出，2006年，天津住房成交均价4716元/㎡，2019年，已经涨到15886元/㎡，不由得令人望房兴叹！然而，天津房价的萌芽，是在1998年开始的。

1998年房改刚刚开始，所谓的“福利分房”渐渐没落，住宅商品化正式启动，也是在这一年，房价的概念在天津人的脑海里渐渐成型。

而那个时候，房价仅有4位数。上述一则20年前的卖房广告被扒出，市中心黄金地带，和平区通达园小区4950元/㎡的房价，令人触目惊心。

现如今，通达园已是新房变成老旧小区，而房价，怕是在这串数字后面加上一个“0”也不止。经查阅发现，该小区的房价已经高达48914元/㎡，翻了十倍！

2003年对于天津房地产市场而言，是一个“分水岭”，商品房的价格水涨船高，所谓的高档小区、高档楼盘开始有了概念，“楼王”“豪宅”也成了中介的关键词。也是从这一年开始“地价”开始上涨，房地产广告开始购买大版面进行宣传，甚至是对学区房、文化地产来叙述学区房的重要性，也预示了未来几年“地段”对房价的重要影响。

2004年以后的那几年，肯定很多人都记得报纸上，一整版都是房地产的彩色广告，天津房价也迎来了第三波涨幅，2003-2004年，天津房价三波涨幅分别是，启动阶段：2760元/㎡，快速上升阶段：3000-4000元/㎡，高开慢升阶段：甚至出现了4500元/㎡和6000元/㎡的新高房价！

2008年较大的事件就是“奥运会”，但美国次贷危机，又称次级房贷危机，也译为次债危机，也是影响了全国经济的大事件，房价也是基本持平的一年。

2009年是房地产市场复苏的一年，天津的房价也开始“狂飙”！“春节月”+“婚房热”成了2009年“刚需房”急速升温的重要因素，而这一年的房价也是自春节开始上扬的。与此同时，环城周边的房价也在上涨，高品质洋房、别墅也逐渐受到关注。

2013年天津楼市再度回温，老城厢、海河边的房子都涨到了3万+/㎡，正式进入“市中心买不起”的时代！与此同时，2013年天津人才引进落户，又掀起来住房“刚需”的小高潮，不仅是新房抢手，市区二手房价格也涨到了一个先进点，达到了普通人无法触及的高度。

2015年开始，天津房价基本上处在周期性上涨的态势，“较佳的买房时间是去年”这样的话，也是从这一年开始，在老百姓中口口相传。

2016年是天津楼市过去20年变化之中，较具代表性的一年。这一年，房价增长速度迅猛，卖地收入破千亿，下半年土地市场新政落地，限价、熔断、摇号等新机制相继诞生，房价持续涨幅，在这一年天津房价排名前列次实现了翻番。

2017年在经历了种种市场变迁之后，这更像是在坐“过山车”。年初各大售楼中心依旧延续这之前的市场热度，散发着火热的节奏，直到331政策落地，市场限购政策升级，新房成交下滑。

2018年全国各种房地产调控政策在450次左右，刷新历史调控记录，五限、棚改货币化安置、人才政策、房地产税等一系列大事件来新进展。

2019上半年，随着政策的收紧，房价上涨现象开始逐渐消失，投资房产人群开始下降，投资者也趋于理性，市场逐步趋于稳定。

02|近一年的楼市现象

2018年，天津楼市发生了太多事，市场调控政策频出。

1月，实行引进人才“租房落户”政策，限购变相松绑；2月，各区“小打小闹”引人才；3月，楼市小阳春来了；4月，房管局提出“三价联控”，并悄悄执行了“限价双轨制”；5月，2018年大重磅——海河英才计划，楼市情绪被点燃；6月，政策发酵，新房二手房成交量激增；7月，楼市剧烈分化，价差效应初现；8月，二手房量跌价跌，三价联控地块增多；9月，“铁九”新房价格战开打，二手房冰封；10月，“铜十”价格战升级，二手房成交量筑底；11月，“金十一”南北双雄搅动楼市，情绪被点燃；12月，三价联控盘集中入市，新房成交量翘尾。

2019年以来，房地产市场“一城一策”逐步落地，热点城市被频频点名，为市场过热苗头敲响警钟。机构较新研究报告指出，今年一季度新房市场回暖、二手房市场底部向上、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

今年上半年天津市场整体维持了政策的稳定性，但各种小动作，依然随时吊打开发商和买房人脆弱的神经。先有滨海人才落户政策，后有各大行贷款利率调整，而关于下半年，甚至未来几年的楼市走势也是扑朔迷离，对此，经过数据的推敲，业内及专家也给予了充分解读。

03|未来房地产市场的发展趋势

那么，接下来的天津楼市会怎么走呢？

房地产稳定、房价稳定！这是基于国家保持调控政策不松懈，对未来楼市房价的走势预测和判断。从目前的天津房地产市场来看，我们已经明显的感受到楼市正在慢慢的回归稳定，不管是楼市氛围还是房价，市场的表现都是朝着稳定发展的趋势。

天津作为强二线城市的代表，去年5月的“海河英才”行动引起轰动，“抢人”之外，楼市也跟着火了一把。贝壳研究院数据显示，天津今年上半年成交量环比增长。不过，由于去年5月成交单月冲高，致使今年上半年同比成交量反而下降了0.8%。均衡来看，均价还是保持稳定状态，今年二季度均价较去年四季度均价仅累计上涨1%。在政策“稳”字当先的背景下，预计均价不具备上涨动力，下半年市场会略弱于上半年，但整体趋势还是稳定。

此外，通过近几个月天津新房市场成交，我们会发现，刚需购房者的比例在上涨，刚需观望者也越来越多，这些购房者大多是真正有购房需求的人群。正如《双城记》中，狄更斯所说过：这是一个较好的时代，也是一个最坏的时代。的确，房地产稳定、房价稳定！这是对开发商、炒房者、金融业“最坏的时代”，对于刚需购房者，确是“较好的时代”！