金茂新作来了!左手公园学校、右手地铁商业,还全是精装小户型

7月24日，天津市规划和自然资源局官网公示了东丽增兴窑片区控制性详细规划修改草案。

这个片区，就是就是今天的主题——上东金茂智慧科学城。

占地约1.29平方公里，北侧紧邻津滨大道，西侧临天山南路和昆仑路，南侧为规划路，东侧邻雪山路。

不客气讲，最近两年环城四区的发展中，东丽已经落后于其他三个竞争对手了。

而增兴窑这个片区，很可能是东丽反超的最后一个机会。

为什么这么讲？

仅从区位看，这里距天津滨海国际机场约6.4公里，距天津站约7公里，紧邻城市快速路网，两条地铁线在建……

而且，它还处在天津双城相向发展战略的黄金主轴之上，直通滨海。可以说，这里是环城四区中距市中心最近、交通最便捷的区域之一。

▲片区区位示意图

可这么多年来，东丽区最吃亏的就是缺少大片区的整体开发，城市界面形象太差。

区政府虽然就在外环线内，还最早通了津滨轻轨，可津塘路沿线并未形成大规模开发，老社区、旧厂房居多。

东部虽紧邻机场，但周边仍是大量农田、村落、工业园，并没有进一步开发。

卫国道、成林道沿线整理了一部分土地，但保障性住房与商品房、现状地与可开发用地犬牙交错，没有大规划。

张贵庄板块发展了十余年，可内部城中村改造至今没有完成。

整体上，基本没有能给人留下深刻印象的城市风貌带。尤其是和中心城区接壤的片区，城市形象界面尤其不亮眼。

在这种背景下，增兴窑的整体改造，对东丽区未来的发展至关重要。

尤其，金茂从城市运营的角度，已经对片区整体规划做了深化，以TOD为基础，进行大规模城市更新。

剩下的，就看东丽区自己如何推进了。

▲上东金茂智慧科学城鸟瞰示意效果图

4月28日，金茂天津拍下增兴窑片区内的津东丽悦（挂）2020-005号地块，正式打响上东金茂智慧科学城整体开发的排名前列枪。

1个月时间，就取得了规划许可证和施工许可证，动作之快几乎创下纪录。

因为地铁施工，周边路网还未贯通，现场还不能接待客户。金茂将排名前列D8地块的接待中心设在了上东金茂府售楼处。

目前，样板间已经对外开放。

从区位图上可以看出，这个项目确实位于整个板块较好的地段。

▲项目区位示意图

公告显示，该地块位于规划中的沙柳南路与悦山道交口，住宅部分占地约5万㎡。

它的北侧，是规划商业用地，具备条件可以打造一个建筑面积超过南开大悦城的商业MALL。

它的东侧，是规划教育用地。此次土地出让中，包含在此代建一所建筑面积约6700㎡的小学。此外，还规划有幼儿园与中学。

它的西南侧，是一个占地面积约2.22万㎡的市政公园，同样由金茂代建。

▲片区规划示意效果图

同时，以项目为圆心，半径500米内还有4号线、10号线两条地铁线路，增兴窑站、沙柳南路站两座地铁站。

北侧沙柳南路站，是地铁4、10号线换乘站，结合大型商业MALL，将成为一个城市级轨道交通枢纽，距离项目北出入口的步行距离约在300米左右。

南侧增兴窑站，是地铁10号线车站，距离项目南出入口的步行距离也就在一二百米。

截至目前，地铁10号线一期工程11座车站主体结构已完成，预计年底能完成全线铺轨工程总量的15%；地铁4号线南段预计在明年底试运营。

而且，整个片区走的是TOD路线——以公共交通为导向的开发模式。

除了地铁站，公交站点、停车场、自行车停泊点等其他公共交通设施，也都会结合轨道交通来设置，再配合区域内的慢行绿道系统，构建起多原则、便捷化的交通换乘系统。

这也意味着，未来住进这里，即便没有车，出行也会非常方便。

排名前列D8地块项目的总建筑面积约99746.82㎡，容积率不大于1.8。

密度很低，而且限高，因此整个社区全部都是7、9、11层到顶的洋房和小高层。

这样，每栋楼都能实现一梯两户的布局，也意味着客户能享受到更高比例的出房率。

建筑风格为现代简约。立面平整，线条简洁，不加过多脚线装饰，几何感非常强。一切从功能出发，讲究造型比例适度，注重居住空间的布局与使用功能的结合。

建筑立面以灰白色系为基调，采用涂料作为外装，给人理性简约的印象，突出建筑的简洁和体量感。

尤其是大面积景观窗的应用，超大窗墙比，不仅更具现代感，而且极力把阳光与景观引入室内，对提升居住品质感十分关键。

▲建筑立面效果图

入户大堂尺寸多样、材质丰富——金属材质给人一种高柜庄重的感觉，玻璃材质给人带来亲切和通透的感觉。门体的尺寸与门厅面积大小呼应，带来舒适的视觉感受。

▲景观效果图

为了方便业主未来出行，设计师为社区预留了3处出入口。

东侧为主出入口，包含人行、车行功能。大门对面就是教育用地，幼儿园、小学、中学将来都在这里，这样设计，基本能实现社区“目送式入学”。

北侧次入口人行与车行分离，保证各自安全性。大门对面将来是规划的商业MALL，如此以来，可以很好地为商场导流。

南侧次入口外就是公园绿地，只供业主步行。不仅方便业主每天去公园晨练、跑步，更方便前往旁边的地铁站出行。

这样细致的规划，极大地方便了业主出行。

▲项目出入口规划示意图

地下车库1：1的车位配比，人车分流。

而且，地库出入口直接面向市政路。这样以来，从外部开车回家时，拐个弯就能进地库，再也不必先进小区大门，避免人车交叉动线影响安全。

在项目景观设计方面，有一个优势一个劣势。

劣势是地块内景观可设计面积比较破碎，优势则是南侧能拥有一个占地2万多㎡的市政公园。

因此，设计师确定了大的方向：社区与公园的有机融合、相互渗透。同时与旁边代建的小学，形成动静结合、功能互补。

▲景观整体规划示意图

社区整体景观规划上，设计了五重园景归家：主入口、入口玄关、中心组团、宅间花园、入户入口。

东侧的主入口采用现代风格设计，配有精致水景，人车分流，互不干扰。

入口礼仪轴线景观采用分段式打造，路旁绿树阴阴、意趣盎然。端头以金茂标志收口，搭配精制水景、金属LOGO。

▲景观效果图

景观利用消防登高面，按居民的不同需求打造相应的功能场地。各种景观材料互相穿插，层次丰富的植物搭配，化不利为有利，给业主提供一个可以交流休憩活动的场所。

▲景观效果图

社区中规划了“一园”、“一环”、“四种生活场景”。

一园——艺术花园，中心阳光草坪宽阔开放，周围绿树成荫，慢跑道穿梭其中，业主可以晒太阳、读书、交流。

一环——环形健身跑道，长约450米，串起大区活动场地，设置夜跑LED指示灯。

四种生活场景——健身运动场地分有氧与无氧，桌游吧/共享书桌在林下空间承载邻里交流的需求，老年树荫活动场为老人提供运动、休息空间，宠物设施满足萌宠们的需要。

▲景观效果图

社区外西南侧的门户公园，将和社区进行统一设计，其中规划了公园直跑道、滑板乐园、阳光草坪、球类乐园、植物认知园等业主活动休闲的空间。

儿童活动场地有针对不同年龄段儿童设计的活动空间，使每个街段的孩童都在游戏中学习、成长。同时还为家长准备了专门空间，看护孩子时也不会无聊。

▲景观效果图

在户型面积段上，这一次金茂控制得比较小。

三款户型，包括建筑面积约82㎡的两室一卫以及建筑面积约98㎡、约113㎡的三室两卫。

布局紧凑，功能性却丝毫不减，又非常有效地控制住了总价门槛。

建筑面积约82㎡的两室一卫，布局有很大创新。

通常这个面积段的一梯两户的两居户型，都是所谓“H”户型——客厅、主卧朝南，次卧、厨房朝北，玄关、卫生间居中。

而金茂这款户型，将厨房挪到了户型中部，同时在入户玄关旁增加了一个独立餐厅。

相比传统“H”户型餐厨分离、从厨房端菜去餐厅要穿过玄关，这种设计实现了餐厨一体化，围绕餐厅打造动线，缩短了家人备餐、用餐的距离。

尤其是厨房的尺度被放大，洗切炒一应收纳合理定位，搭配餐厅边墙可放置的餐边柜，增加了很多储物空间。

南向客厅独立，引景入室。一个大进深阳台延展了室内空间和视线，而且和客厅可分可合，选择权交给业主。

建筑面积约98㎡的三室两卫，南北通透，南向三面宽，全面空间，精巧格局。

南向贯通的阳台，配合低矮窗台，实现大面积景观窗，采光、通风、纳景。动静分离，充分保证主人私密空间免收打扰。

厨房和卫生间全明设计，主卧带套卫。尤其是独立洗衣间的设计非常实用，隐蔽的家政收纳，暗藏式烟道、排水管避免空间浪费。

这款户型，为刚晋升为父母的年轻客户提供多样的可能性。

南向儿童房，为孩子提供独立的生活，学习空间。北向多功能房，既可作为老人带娃的生活空间，或是偶尔客人留宿的卧室。

客餐厨南北贯通式设计，厨房紧邻餐厅，动线合理，打造情感互动的社交厨房。几个空间之间的洄游动线，又缩短了家人的距离。

对景式玄关，增加入户仪式感。转折的入户流线，不仅增加收纳柜，还给人以遐想空间。

而且，上东金茂智慧科学城排名前列D8地块项目的户型还将采取精装交付，室内设计以艺术与时尚为主题，打造具有国际化审美标准的现代风格。

无论从空间尺度的舒适性，还是整体空间的调性，都从居住者需求角度出发，用精装理念和健康生活方式，来营造高品质生活场景。

园区内，还设置了人脸识别、智慧停车、访客二维码、手机门禁APP、公共区域背景音响等智慧园区的内容。

今年，金茂这个全新的项目便会入市，首期会推出建筑面积约82㎡、约98㎡两种户型，样板间已经开放。

金茂打造的小户型，再加上近在咫尺的大商业、地铁站、公园、学校，不知道会不会受到市场追捧？