同等地段买公寓还是“老破小”? 你真的知道怎么选吗?

搜狐焦点天津站 2019-08-07 10:41:43
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在如今的房价状况下,并不是谁都有经济条件能够轻松买下地段、交通、配套等各方面都满意的新房,退而求其次,也就有一部分人迫不得已选择公寓,另一部人则会考虑老破小。

了解天津这座城市的人,都知道买房尽可能的不要买公寓,一来多数人不认可,觉得公寓就是“小产权”;二来买了不容易转手,税费高;三来公寓普遍密度大,住起来不如南北通透的房子舒服。但在如今的房价状况下,并不是谁都有经济条件能够轻松买下地段、交通、配套等各方面都满意的新房,退而求其次,也就有一部分人迫不得已选择公寓,另一部人则会考虑老破小。

天津现有公寓的种类及区别

以上为住宅和各类公寓各方面区别,图片来源于某项目售楼处

相信第一次了解公寓的盆友看过这个图后内心一定是大写的“懵逼”,这很正常,毕竟由于某些不可描述的原因,天津市的公寓市场十分混乱,有40年的也有50年的,有平层也有loft,有毛坯房也有精装房,有密度类似住宅的也有诸如当年水岸银座每层近七八十户的……除了某些涉嫌违规开发的情况不谈,一般公寓分为酒店式公寓、城市型公寓和居住型公寓

酒店式公寓是大家普遍熟悉的,不限购是绝大多数此类项目的重要宣传点之一,因为除了不限购和总价相较于同地段住宅低之外,商业水电,没有天然气,首付5成,只能使用商业贷款,最多可贷款10年,不能落户等等似乎全都是弊端……

自从河西区新八大里的项目销售以来,八阿哥才第一次听说城市型公寓这种产品。城市型公寓必然要有城市属性(废话),它和酒店式公寓的主要区别在于水电性质为民用,且有天然气,可以平迁落户,但不能积分落户。目前除新八大里板块之外,其余区域八阿哥暂时还未听说有此类产品。

八阿哥第一次知道居住型公寓这个叫法是在当年探访中粮大道项目时,此项目的住宅部分在销售许可证用途一栏填写为居住型公寓,当时置业顾问的解释为:除了外立面不能有阳台之外,与普通住宅没有区别。这个解答是否准确至今仍不确定,网上查询许久也没有得到明确答案。不过,由上图所示,居住型公寓无论在限购及首付、贷款政策上,还是水电性质、税费及落户政策上看,均与70年住宅产品一致。

其实除此之外,天津市场上还有一类在商业、办公或工业用地上开发建设的公寓产品,它们往往自称商住房,然而这直接违反了规划用途,一旦房管局及相关部门严查,便会找到各类地产网站进行信息删除或修改,如有意向购买公寓产品的盆友,请务必擦亮双眼避开“雷区”。

“老破小”的优势及弊端

顾名思义,老破小一般指房龄在二三十年左右或以上的多层楼房,此类房源多数为4-7层到顶,每层3-8户不等,没有电梯,多数没有物业公司,相应的也就不需要交物业费,需缴纳清洁费(垃圾清运费)。随着每层户型增多,户型设计及朝向会越来越像公寓(不通透,单向采光等),甚至多数没有如今新建商品房房必备的大客厅,所谓客厅多为过道式,无法摆放沙发,电视背景墙等。

优势:既然能称之为“老破小”,其地理位置普遍在市区繁华地段及周边不远处,无论是交通,还是商业、医疗、教育等配套可谓十分完善,特别是和平、河西、南开三区的老破小,不少都是重点学区片,也有人为了孩子上好学校特意买此类学区房。如果说不用交物业费是优点的话,泥萌会不会来打我(手动捂脸)…

弊端:除了房型设计不合理之外,倘若居委会管理不严,常有住户将杂物堆放在楼梯及楼道里阻碍通行。没有电梯也会造成老人小孩上下楼不便,停车位不足,部分区域下雨积水严重,小区业主之外的人可随意出入,部分小区居民素质不高会有宠物排泄物存在于小区路面。此外,很多人不认可“老破小“的一个重要原因就是——破,请参考下图。(破中自有更破,只有你想不到,没有我找不到,在此来一发手动滑稽,请自行脑补)

公寓及同区域“老破小”租售情况浅析

既然比对的是同区域的公寓和“老破小”,交通、商业配套、医疗等方面自然是共享的,在物业服务方面,理所当然是需要缴纳较高金额物业费的公寓更胜一筹,那么出租以及出售情况如何?八阿哥特意搜索了几个已入住的公寓项目及周边“老破小”进行对比,需要提前说明的是:由于每套房源楼层、位置、装修、家电配置及维护程度不一,租房和二手房交易均存在唯一性,所列举的数据均来源于贝壳找房,仅供参考,不作为任何保证或承诺。

ROUND.1 和平区南京路瑞竹大厦VS万全里

出租金额对比

成交房价对比

    瑞竹大厦和万全里的成交金额及户型面积差距不大,但房源租金几乎是万全里的2倍,虽然其标注为两室,实为loft产品,八阿哥认为主要在于物业服务的优势。另外,两者平均成交周期相近。

ROUND.2 和平区南京路诚基中心VS庆华里

出租金额对比

成交房价对比

同样是和平区紧邻的公寓和“老破小“,这一组对手无论是出租金额还是成交总价,差别都不大,八阿哥认为主要是诚基中心每层户数过多,租住人员较为复杂以及物业管理存在一定差距造成的。不过,庆华里的成交周期比诚基中心要长很多,是否意味着对于投资客来说,诚基中心更容易出租?

ROUND.3 南开区南门外大街中国窗VS德庆里

出租金额对比

成交房价对比

中国窗相近面积房源的出租金额比德庆里多出约1000元/月左右;但二手房成交金额却低于德庆里,平均成交周期也更长,可见该区域公寓转手难度高于住宅。

ROUND.4 河西区新八大里中海学府公馆VS古芳里

出租金额对比

成交房价对比

    中海学府公馆与古芳里出租房源面积差距较大,若换算为每平米租金计算,则古芳里价格还更高一些。八阿哥推测由于两个小区位置相距较前面几组对比稍远,中海学府公馆距离地铁1号线陈塘庄站约900米,而古芳里距离同一站点仅200余米。古芳里的二手房出售单价高于中海学府公馆,但由于面积小,部分房源总价还低于中海学府公馆。

ROUND.5 河北区增产道上榀坐(乐活坊)VS汇英里

出租金额对比

成交房价对比

河北区王串场的上榀坐(乐活坊)和紧邻的汇英里租金方面相近,相同面积二手房出售单价也近似,但公寓的出售周期明显比“老破小“要长。

以上几个例子活生生的打击了八阿哥的三观(喂!要不要这么夸张啊!),本以为公寓根本卖不动,实际上虽然成交周期较长,但还是能卖掉的,而且并不算贱卖。如果不急于变现,长期出租或许是个不错的选择。

公寓到底能不能买?

说了这么多,公寓到底能不能买呢?答案是可以的,但有一定条件:首先,你购置的必须是正规公寓,而不是在商业、办公或工业用地上开发建设的违规开发产品;其次,你的购房目的不能是孩子上重点小学,因为除个别签约项目外,同一片区内的住宅小区生源分配完毕后,才轮到公寓生源,无法保证能划入哪所小学;再次,如果用于自住,你需要认可商用水电与民用的差价,并且能够接受每月几百元的物业费;如果用于出租,你需要考虑该区域公寓出租平均周期,毕竟没租出去之前物业费需要你自己来交;最后,你的目的不能是短期内获得大量收益式的投资,因为就算你买的公寓迅速升值,高昂的土地增值税、增值税以及个人所得税会让你立刻打消卖掉它的想法,因为很可能上涨的金额抵不过这些税费。

天津有哪些公寓值得一看?

既然已经考虑购置公寓,那么起码要选择繁华商圈或地铁沿线的好地段,否则将毫无意义,下面就为诸位介绍市内六区的在售公寓产品

和平区滨江道上的和平翰林公馆在售户型面积为46-144㎡,均价60000-65000元/㎡,总价350万元/套起。

营口道地铁上盖四季汇目前在售楼层是28-41层,主推面积150-280㎡,公寓均价85000-90000元/㎡,现房

鞍山道地铁站上盖的融创星河和平印平层户型面积约57-133㎡,跃层户型面积约150-240㎡,最低单价42000元/㎡,购房可享全款93折,贷款95折优惠。

河西区新八大里的格调绮园高层公寓户型87、92㎡,均价28000元/㎡;洋房式公寓户型102、103㎡,均价31500元/㎡。该项目的公寓均为住宅形式,居住密度远远低于传统公寓。

同为新八大里板块的天地源熙樾台城市型公寓户型为50-60㎡,均价24800元/㎡。

依然是新八大里的中冶德贤公馆MINI墅在售52-84㎡三室四室户型,4.8米挑高,均价27000元/㎡。

新八大里几乎每个项目都有公寓产品,北大资源·阅城也不例外,壹号公馆主推户型包括63㎡、109㎡和159㎡,均价32000元/㎡。

河西区古海道天津湾海景文苑居住型公寓16、18号楼在售,户型区间60-120㎡,精装修,成交均价29000-30000元/㎡。

河西区梅江地铁6号线旁的梅江公馆主推建面约65㎡和135㎡户型,最低单价15000元/㎡,购房享全款93折,贷款95折优惠,现房

南开区奥体板块的奕聪花园condo公馆目前5#和6#在售,32层到顶,4梯11户,面积为95、98、168㎡,均价20000-23000元/㎡,享受全款98折优惠,现房

西南角地铁上盖鼎福汇主推建筑面积60-70㎡一居户型和复式109㎡户型,均价39000元/㎡。

南开区东北角的中交海河公馆已于8月3日加推5号楼,户型为建面约51㎡-106㎡ 一居室至三居室,均价49000元/㎡(含装修),项目现还有4号楼余房在售。

南开区长江道与南开六马路交口的融侨融寓,主推户型为60㎡和80㎡,均价28500元/㎡,现房

南开区天塔一路之隔的阳光100天塔喜马拉雅A栋在售,户型建筑面积约为55-139㎡,均价42000-50000元/㎡,现购房享受全款98折,贷款99折优惠。

南开区一中心医院对面的阳光100喜马拉雅,30层到顶,1-2层为书咖和餐厅,3-28层为精装公寓,29-30层为顶层会所,主推建筑面积50-140㎡户型,均价36000元/㎡。

东南中心合悦居位于老城厢东南角板块,与地铁2号线东南角站一路之隔,户型建面约67㎡-81㎡,均价38000元/㎡,最低总价250万元/套,准现房预计年底交房

河东区海河沿线的棉三公寓6层到顶,户型面积为50-100㎡的1-2居,均价28000元/㎡,全款98折,贷款99折,现房

河北区天泰路的首创大河公馆主推66、67、72、77㎡户型,均价25000元/㎡。

河北区望海楼对面的旺海 海河源筑公寓主推65-345㎡户型,均价36000元/㎡,准现房预计年底交房。

河北区建国道地铁站附近的和融广场精装公寓5、8号楼在售,5#32层到顶,2梯5户,主推建面66、86、120㎡户型;8#30层到顶,5梯10户,主推建面61、64、89㎡户型,均价33000元/㎡。

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