售楼处关门,拿地6年商品房0成交!天津市区这个昔日的地王盘还有解吗?

突发奇想，想盘盘2016-2017年天津诞生的那些地王们现状如何了？

于是，上周血拼哥探访了南开区，写下了《芳华过后，谁能闲庭信步？天津南开区这5个地王盘现状曝光》!

本周，血拼哥又探访了当年市区诞生的一个地王，现状令人唏嘘，甚至还有点心疼它.....

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在红桥区，西青道与团结路交会口不远处，远远就能看到一座高耸的立碑，该项目就是首创禧瑞府。

售楼处右侧绿色景墙上的烫金大字已经脱落了两个，左侧草坪上摆放上广告牌已经褪色并且裂开，安保岗亭空无一人。

向里走，路面斑驳，受损严重，还有散落的铁板。

影壁墙底部石材脱落，内部的砖裸露出来。

越过影壁墙，气势十足的大门、宽大的顶檐、门头两侧的石材围墙，都透露着高端。

售楼处的玻璃上，贴着《关于首创禧瑞府售楼处临时关闭的公告》，上面这样写着：

首创禧瑞府项目预计于2022年交房，因售楼处建筑所在位置临近交付社区，在建设施工过程中将会与售楼处运营有所冲突，为保证能够按时且保质保量完成社区交付工作，同时给予客户更好的看房体验，故决定于2022年1月7日起，正式停止售楼处运营。

进入大门后，左侧大门紧锁，但透过玻璃，能看到满园绿绿的竹林。

右侧大门半敞开，于是血拼哥决定进去看看。

风雨连廊内，地面发旧、斑驳、颜色不均；左侧的石子与土壤混杂在一起；右侧的景观玻璃墙映照着这一切。

一颗孤零零的皂角树独自在拐角处矗立，部分树叶已经变黄，诉说着哀伤。

墙面上的一首诗《寻隐者不遇》更映景了，从拿地至今，确实“神隐”了。

转个弯，左边大面积的园林示范区映入眼帘，满眼的绿意，树木、草坪还算茂盛，园林养护的还不错。

右边的小路直通工地，现场能看到工人在施工。

叠拼的楼栋主体已经封顶，从外立面的呈现来看，无论是用材，还是平整度等，首创的确是用心了。

绕到项目另一侧，小高层的呈现度也还不错，楼栋主体也已经封顶，落地窗、米黄色外立面搭配黑色，颜值还可以。

社区大门隐约可见未来的气势恢宏，园区内还有一些工人在施工。

血拼哥恰好碰到有工人从工地出来，于是上前询问了几句。据工人说：“售楼处很久以前就关闭了，也停售很久了。预计今年下半年交房，交房之后再重新开售，至于售价就不得而知了。”

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呈现度还不错的项目，为何会停售呢？

时间倒流回2017年那个最疯狂的年份，天津接连诞生了多个地王，开发商贴身厮杀、刀口舔血、见地就抢，疯狂的地价犹如坐上火箭一飞冲天。

然而，对于当年那一波拿地的地王们来说，他们一定想不到那意味着击鼓传花最后一棒的尴尬和高位站岗的不胜寒。

这一点，“站岗王”首创禧瑞府就是非常典型的例子。

彼时，红桥区西青道地块出让时，9家房企现场争夺，最终首创以较高限价24.45亿元，溢价率50%竞得，折合成交楼面价30563元/㎡。

这个楼面价处于什么水平？血拼哥梳理了红桥区近几年土地市场的成交数据，我们来对比下。

据不安全统计，红桥区自2016年至今共出让8宗住宅用地，楼面价从1.2万+至3万+不等。

相比之下，首创禧瑞府所在地块成交楼面价是2016年8月保利融创所摘红桥区年度总价地王的2倍，也远高于红桥区历年成交的所有地块。

价格上高位站岗，还得配建3.4万㎡的安置房，属实“冤种”......

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意气风发拿地后，首创禧瑞府心气儿极高，对外宣传要打造市区高端盘。

首开叠拼建筑面积约168㎡，总价800-1000万/套。大部分购房者听到这个价格都会倒吸一口凉气吧，这显然不是一般人能承受得起的。由于销量不佳，很快项目停售了。

一段时间后，首创禧瑞府也曾有过让步，叠拼一度降至单价4.3万/㎡，总价720万/套。不过即使降价，项目相比区域内新房的价格仍旧高出7000-10000元/㎡。

血拼哥查询了成交数据，根据中原数据显示，首创禧瑞府始终没有网签信息，直到今年4月才签约了29套，成交均价26146元/㎡。

而据血拼哥了解，这29套房源并不是商品房的网签，而是其配建的安置房被政府回购。

高调拿地——定位高端——高价入市——蓄客不佳——停售——降价——再次停售——关停售楼处。

最“冤种”的楼盘，首创禧瑞府算是坐实了。

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从2017年至2022年，这6年间，楼市发生了质的变化。

那么，首创禧瑞府曾经面对的这道难题，如今有新的解题思路吗？

血拼哥觉得难！

虽然首创禧瑞府几年前规划的产品，放在现在来看也并不过时，大宽厅，超大的窗墙比；再加上从目前的呈现来看，兑现力还是比较不错的。

但是不尽如人意的地段、城市界面以及铁路轨道，姑且以当时4万+的单价，总价720万+/套的价格，买套这样的房子，很难让高端改善客群心甘情愿为此买单；关键是和竞品比也不占优。

比如，中海云麓公馆，位置比首创好太多。它与南开区仅一路之隔，说它是“红桥的地，南开的房”也没毛病；而且还有中海品牌背书，还是精装修交付；均价约4万3，从入市后销量就一直在线。

就算首创禧瑞府的价格与中海云麓公馆持平，我相信大部分购房者更愿意选择中海。

另一个高端盘——惠灵顿海上花苑，同样是现房，地段也优于首创；目前均价约4万2左右。

即便是荣盛碧桂园云鼎、万达水西台位置都要优于首创。

或许有网友说，血拼哥对比的不是一类产品，首创禧瑞府以叠拼为主，市区+叠拼，才是项目较大的卖点。

哥只想说，能花7、8百万买叠拼的人，一定是高端改善群体，他们会在乎市区户口那一纸吗？这类人群只会为优质的居住环境、稀缺的资源以及过硬的产品而买单，比如绿城水西云庐。

而且市面上主流的叠拼产品，一般都是4层建筑，一二层为下叠，三四层为上叠。首创禧瑞府的叠拼，则是6层建筑，层高和洋房一样，一二层为下叠，三四层为中叠，五六层为上叠，天津客户能否接受此类产品吗？还需要打个问号。

假若首创禧瑞府再次入市，是继续站岗还是突围？取决于价格！

仍旧以之前4万+的价格售卖，无疑是继续站岗！若破釜沉舟，不破不立，3万+的价格或许还能抢占一定的市场份额。