久违的新盘!天津楼市这个被“遗忘”的板块还能否焕发新生?

近日，天津市规划和自然资源局公挂出了《津滨北塘（挂）2020-1地块项目方案公示》。

经核实，该宗地块于2020年12月11日出让，由滨海建投以总价4.344亿元摘得，折合成交楼面价6510元/平米。

该项目位于滨海中关村科技园，四至为东至澜沧江路、南至霍州东道、西至怒江路、北至漳州东道。

项目总用地面积39250.8平米，容积率1.7，总建筑面积99804.13平米，地上计容建筑面积66726.36平米，其中住宅建筑面积64022.67平米，居住户数591户，户均面积108平米。

机动车停车位779辆，全部为地下机动车停车位，车位比1：1.3。

无论从户均面积还是车位比来看，项目定位改善。

依公示，项目总共30栋住宅楼，包含7栋8层到顶、6栋9层到顶、17栋11层到顶的洋房。

地块整体方正，布局规整，楼间距较大，整体采光不错；9号楼为楼王，前后无遮挡，视野采光俱佳。

社区配套1122平米的组团绿地，305平米的居民健身场地；此外还将配建915平米的商业服务网点（包含早点铺、便利店）、居委会、警务室、物业管理用房等，用来满足居民日常生活所需。

滨海新区的关注点一直都集中在中心商务区、中新天津生态城，而中关村科技园（原来的北塘），在滨海一直处于配角的位置，渐渐被市场遗忘。

根据克而瑞7月数据统计，北塘板块共成交63套房源，成交均价14251元/平米，成交面积7198平米，远不及生态城。

当其实与生态城相比，中关村科技园的环境与它不相上下。

血拼哥前几个月曾实地探访中关村科技园内，这里整体容积率仅在1.2左右，整体采用窄路密网的布局理念，将建筑与路网、绿化相融。

从建筑高度控制来看，仅有新北路一带规划有高层建筑，其余区域建筑高度均不超过50米，以至于从洞庭北路、黄海北路进入中关村科技园腹地都看不到高耸的建筑，反而普遍褐墙红瓦。

另外，从地产角度来讲，中关村科技园靠近泰达开发区，接近生态城，在距离塘沽老城、泰达核心区的区位优势、交通优势上，明显要强于生态城。

之所以，被生态城甩在了身后，主要有以下几方面原因：

中关村科技园市场早期的住宅项目中，除了联发、融创尚且算是专业的地产开发企业，泰达、海泰等均以区域产业园、科技城、综合开发为重点。相比于生态城开发企业而言，明显从房企品牌阵容上就略输一筹。

中关村科技园开发边界小、定位偏产业，所以造成住宅用地少，项目少，因此市场声音较弱。

最主要的原因是板块发展这么多年了，落实的配套依旧较少，学校、医疗、交通、商业等都是目前较大的问题。

生态城之所以远离主城区仍然强势崛起，教育资源功不可没。

对比生态城，北塘学校少的可怜，只有一所昆明路小学，宣传了很多年的九年一贯制学校，因为资金问题开工又停工。

大型商业配套也有待完善。

配套跟不上，难以吸引人、留住人，所以让这个板块在新房市场上缺乏一定话语权。

那么，这个板块还有机会吗？

如果按照常规的“产业利好”思路来看，在天津的产业转型规划上，互联网信息产业是投入的重点。中关村科技园是滨海新区少有一个没有工业项目的区域，在区域定位上被规划为国际会议、特色小镇、企业总部及特色旅游、综合配套、生态居住区五大功能。

也就是说，中关村科技园从产业结构上将传统滨海工业产业挡在门外，将要吸引的是高智、高薪型人才，所以也给这个片区留下了发展成熟的空间。

另外一点，北塘板块规划有轨交Z2线，虽然投入使用还没什么影子，但是最起码还是提振了这个片区对于未来交通环境的长远憧憬。

“十四五”规划确立了滨城和津城，双城发展模式。滨城发展的核心是中心商务区，在这个过程中围绕核心区必然会有一批热点板块崛起。

在热点板块崛起的过程中，完善配套、缩短距离、优质产品是滨海外围板块共同的机会点。

中关村科技园有政策，有产业，就差教育、交通与商业补上配套这一环了。