坐享红利!天津这个板块楼市与众不同 “身价”要暴涨!

改善人群对于房子是最挑剔的，因为他们都有过多次置业经历，对于他们来说，最重要的配套是什么？

是高端装修？是成熟商圈？是重点学区？血拼哥告诉你这些都不是！

自然资源和城市界面，是一个城市最重要的稀缺资源，这才是改善置业“最贵”的配套。

所以，房地产行业有个说法，房子的一半价值取决于窗外的风景。

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曾几何时，在天津能叠加自然资源和城市界面的只有海河，海河一线河景才是“钻石级”的配套！

随着海河价值被认可，海河沿线也成为高端圈层终极置业的优选区域。天津一位资深房企大佬曾有这样一番评价：天津海河沿线是名副其实的天生富人区，在海河边拥有一套房子是很多人的梦想。

伦敦的一项研究数据表明，河景配套能给伦敦的房子增加较高97%的溢价。

除了稀缺的地段和天赋的自然海景景观，成熟地块多年积累的“底蕴”更是重要的衡量标准，环顾内环内版图，海河沿线俨然是天津高端住宅的聚集地。一眼望去，海河沿线建筑鳞次栉比，其中不少项目都是近年来天津人居标杆，比如海河金茂府、中海城市广场钻石湾、恒大帝景等，它们的售价也同样“高挑”，每平米均价在4万-5万元左右。

不可否认的是，海河沿线的房子，已集体进入价值兑现的共享阵营，并逐渐打破区域束缚，自成板块。

但同时我们也发现，在区域价格和认知度提升以后，海河沿线遇到了新的难题，那就是住宅用地已经开发殆尽，宅地供应几乎绝迹了。

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如今，在海河之后，这稀缺价值的接力棒已经交到大运河板块手上。

而大运河板块能获得青睐，并不是没有原因的。

首先在稀缺的自然资源上，大运河流淌千年，2014年京杭大运河被纳入世界文化遗产名录，2015年北运河天津段被评为国家水利风景区，全长约1740公里的京杭大运河，目前只有北运河天津段获此殊荣，足以说明北运河的稀缺性。

对于天津这座城市而言，海河秀美，而大运河则融入于市井民生，沉淀了更多的生活气息。这条城市河，不仅是天津的宝贵文化遗产和精神财富，也是天津城市发展的主要空间轴线和城市文脉。大运河畔，如火如荼开发着的正是天津楼市新IP——大运河板块。

其实，大运河板块由来已久，但真正迎来高光时刻还要从今年6月29日，天津市规划与自然资源局公示《天津市外环线城市公园及周边地区城市设计草案》说起，这份草案对大运河的生态资源等方面做出了详细的规划，也为大运河板块的未来发展勾勒出了清晰的轮廓。

草案中规划了11个外环线公园，由11个公园延伸出11个板块，并在产业、居住、生态、地铁、养老、教育、医疗等方面做出规划。大运河板块就处在刘园苗圃公园发展圈之内，是未来政府大力扶植的板块。

同时大运河板块所在北运河沿岸，从生态资源来看，这里是北辰健康绿肺的核心区，不仅有政府沿河打造的运河城市绿化带，还有北辰公园、西沽公园等六大城市公园环抱。

可以说，大运河板块是天津罕见的、少有拥有被众多公园环抱的宜居板块。

稀缺的自然资源决定了板块的宜居程度，再加上大运河板块依托于北运河的景观带资源，这里未来将被打造为与海河沿线相媲美的高端居住板块。

“城因水兴，市缘路起”——交通是城市发展的生命线。近年来，公共交通更是成为了人们选房择址的首要考虑因素。大运河板块内拥有地铁1号线以及在建的地铁4号线，未来可实现与多条地铁线路的无缝换乘，方便快捷。

道路交通方面，北辰道、南仓道、龙门东道等城市快速可吸引来自红桥、河北的置业人群，同时还能快速通达南开、河西等市内核心区域。

如果说交通是板块的骨架，那么其配套及文化沉淀就是血和肉。根据规划，大运河板块将打造一带三区十八景。未来，历史文化区、民族风情区将撑起板块的文化功能；6万㎡绿地缤纷城大型商业综合体将补充板块的商业配套；休闲旅游景观带、生态湿地区、十八处景观带将进一步发挥运河的景观优势。

值得注意的是，这样的规划及地标性建筑对于板块来说也是提升价值的重要方式，就想海河的摩天轮，观光船……

当然，一切交通和配套的搭建，最终的目的还是“为人服务“，”人”——才是推动区域发展的原动力，是板块价值的核心。为了吸引及服务人才，大运河板块在产业布局方面也有着慎重的考虑，北侧毗邻北辰区政府、房管局、体育局、人力保障局等重要机关单位以及中信银行、浦发银行、广大银行等各大银行金融机构，不仅板块整体人文素质高，更因为他们的进驻为区域发展注入灵魂。

所以，无论是从资源稀缺的属性，还是发展前景，或是政府发展重心，亦或是配套资源等方面，大运河板块都蕴藏着巨大的发展及增值潜力。

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在天津的整体城市格局中，不得不说，此前天津将开发的重点全部放在海河沿线上，导致大运河板块起势较慢，但从另一方面来说，这也意味着大运河板块有无限的发展空间，与海河沿线板块相比，需要的仅仅是时间。

与海河沿线“高挑”的房价相比，在大运河板块迎来跨越式发展的蜕变过程中，如今正处于“价格的底部窗口期”，也正是因为这一点，不少“明星楼盘”诞生于此——绿地新里天澜便是其中之一，该项目9月19日首次开盘，劲销1.5亿！

热销是验证楼盘综合品质的有利实证，在楼市处于下行期，绿地新里天澜凭什么收获超高人气呢？

笔者认为主要得益于三优：配套优、产品优、价格优。

绿地新里天澜是大运河板块中距离运河绿化带最近的项目，同时距离运河直线距离仅80米，无论是享受到的生态资源还是欣赏到的景观资源都是板块内较佳的。

同时，无论是轨道交通还是商业配套都存在非常大的便利。距离刘园地铁站步行仅需10分钟，距离在建的4号线果园南道仅600米；配套6万㎡的绿地缤纷城商业综合体，下楼即享繁华配套。

从产品上看，绿地新里天澜首开房源93㎡三室两厅一卫和115㎡三室两厅两卫，均为精装修交房，节省了业主的时间成本，交房即可直接入住，且精装标准高达3000元/㎡，全部采用国际一线大品牌，如马可波罗地砖、老板烟机灶具、科勒洁具、兰舍新风系统等，完全满足改善人群追求优质的生活态度。

△93㎡三室两厅一卫

△115㎡三室两厅两卫

这两款户型，在做到三房的同时，都罕见地做到了3开间朝南，南向面宽达到9.5米和9.9米，南向卧室配备飘窗，独立上下水的阳台，U型厨房设计，卫生间干湿分离设计等，使这两款户型不仅在功能上做到了较大化，更难能可贵的是，80%的高出房率已经超越了同类型产品。

115㎡户型相比于93㎡户型在尺度上更加宽绰，独立玄关设计、主卧步入式衣帽间、独立卫生间，双卫生间等设计使每个功能区都恰到好处，无论是三代同堂还是二孩家庭，完全可以满足他们的生活需求。

最重要的是，绿地新里天澜已在大运河这个稀缺又热门的板块中给出了较大的诚意——价格这个杀手锏，我们通过加减乘除揭秘它的价格逻辑。

大运河板块目前在售新房项目有绿地新里天澜、运河文化城，谁更具有高性价比呢？ 

绿地新里天澜，高层93㎡户型，出房率80%，实际使用面积约74㎡，均价23500元/㎡，精装交付，精装标准2500-3000元/㎡，部分房源赠送价值15万元的地下停车位。

运河文化城，高层92㎡户型，出房率73%，实际使用面积约67㎡，均价23000元/㎡，毛坯交房。

从出房率来看，绿地新里天澜高层出房率比运河文化城高层实际使用面积多7㎡，按照均价23500元/㎡的价格来计算，这7㎡折合成总价约16万元。16万总价，按照建筑面积93㎡合算，折合每平米约1700元左右。

23500元/㎡的单价减去1700元/㎡（绿地高出房率，比运河文化城多出7㎡所折合的单价）＝21800元/㎡。

通俗的讲，扣除这些高附加值之后，绿地新里天澜毛坯单价仅为21800元/㎡，约比周边竞品每平米低1200元左右。

价格上做减法，并不意味着产品上的偷工减料。大运河府当年的拿地楼面价都在1万8左右，而绿地新里天澜地块楼面价仅9543元/㎡，几乎是前者的一半，因为拿地价格不高，所以绿地在这个项目有着更多的发挥空间。

对比二手房来看，大运河板块次新小区泽天下、御龙湾二手房均价28000元/㎡左右，绿地未来还有很大的升值空间。

凭心而论，大运河板块是名副其实的一颗新星，虽然是新星板块但定位却很高端，依靠着一个又一个重磅规划和稀缺资源，逐渐成为改善人群心之所向的居住局域，虽然目前还在蓄势阶段，但从绿地新里天澜首开的销售成绩也看的出人们对它前景的看好，在大运河板块跨越式发展的蜕变期，目前的价格的确足够诱人，接下来这个板块宠儿又会创造怎样的奇迹，我们拭目以待。