政策放宽与市场的无动于衷——从房企数据解析市场变化趋势

时值岁末，2022年房地产市场的表现基本尘埃落定：

尽管政策不断放宽，但在疫情以及购买力下降等不可控因素影响下，购房者置业决策更为谨慎，市场对后市的预期没有明显提振，国内主要城市的新房销售规模都出现一定比例的下降，同时城市之间的分化也更为剧烈，甚至杭州、成都等地也出现提前还贷潮。

一线城市中，京、沪、深2022年1-10月的新房销售同比下降30%-40%，广州则成交量腰斩。

数据来源：中原研究院

二线城市销售规模缩水更为明显，中原研究院长期跟踪统计的14个二线重点城市中，有9个城市销售量不到或刚达到2021年同期的一半。

数据来源：中原研究院

与之前历次房地产市场周期不同，2022年房地产市场并未伴随政策的放宽出现同频的回暖，尽管多数城市的市场热度有所回升，但在市场成交的规模和价格方面始终表现拉扯、波动，中原研究院尝试从房企运营的相关数据分析现象背后的深层原因：

先来看一组国家统计局公布的宏观数据：2022年1—8月份，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资68878亿元，下降6.9%。1—8月份，房地产开发企业房屋施工面积868649万平方米，同比下降4.5%。其中，住宅施工面积613604万平方米，下降4.8%。1—8月份，房屋新开工面积85062万平方米，下降37.2%。其中，住宅新开工面积62414万平方米，下降38.1%。1—8月份，房屋竣工面积36861万平方米，下降21.1%。其中，住宅竣工面积26737万平方米，下降20.8%。

上述数据真实反映了当前房地产市场面临的困境：

1. 投资额下降：房企销售难度加大，包括融资渠道减少、融资成本上升，加上近2年愈演愈烈的债务问题等，导致大部分房企的资金承担压力增大，无力投资；

2. 施工面积下降：由于销售端的萎缩，在建工程难以通过销售转化回收资金，加上房企资金压力的扩大，导致施工投入不足，更严重的则可能加剧烂尾项目的产生；

3. 新开工面积大幅下降：降幅高达四成。房企资金压力增大导致一方面新拿地、新开工项目开发周期延长，另一方面已建项目出现缓建、停建现象，甚至出现爆雷事件；

4. 竣工面积下降：是近两年销售面积下降、房企建设速度降低的客观映射。

· 综上所述，当前房地产市场面临的核心问题主要是：

其一，作为市场主体的房企销售不畅，现金流严重不足，在新增投资和存量开发方面都面临较大压力。

其二，来自市场终端的购房需求萎缩：市场预期修复失效，包括受疫情以及收入等不可控因素的冲击影响。

近期针对上述问题，政府出台了相关的政策，包括“金融16条”等，各城市也根据自身情况出台了相应的政策，相关分析请关注“天津中原研究院”，参考之前的相关分析。

政策影响下，楼市何时能够回暖？房企的变化又如何影响市场格局？我们再来看一组典型房企的运营数据：

数据来源：中原研究院

1. 多数房企新开工面积仍未恢复，将影响2022年末至2023年上半年的市场供应格局，多数城市仍将以去化存量项目为主，市场成交量稳住的前提是以价换量。

2. 央国企或国资占股的品牌房企竣工面积保持正向增长，销售规模相对稳定，支持企业保持稳定经营；民企竣工面积普遍出现较大的跌幅，销售端对企业资金的改善难起到支持作用， “金融16条”等政策的实施效果还需观察。

3. 施工面积多数房企均处于下降趋势，客观反映行业对目前市场的预判仍较为谨慎，以销定产是目前操盘的主旨。

综上，天津中原研究院认为，2022年末至2023年上半年，房地产市场以去化库存、消化政策影响为主。市场企稳可能出现在2023年下半年，但前提一定是疫情平复，就业率回升和居民收入止跌。

而近期市场分化的格局将持续，央国企表现更为稳健、安全，是支撑市场的主要力量。而民企从销售端能获取的现金流支持相对较为有限，新增融资以及展期处理23年到期债务是存活的前置条件。

天津中原研究院认为：面对当前市场，市场参与企业必须丢弃幻想、认清形势、准备斗争。穿越周期将是一场旷日持久、艰苦卓绝的战争。至于政策，未来只有利好，但市场企稳还是要看消费者是否买单，以价换量将是2023年土地市场以及楼市的主旋律。