降价求生、佛系躺平……2021年天津远郊楼市一片“鼾声”!

继市区、环城、滨海之后，今天我们来盘盘远郊重点区域2021年新房市场的成交情况。

武清区

2020年，武清新房成交均价14632元/㎡，超过环城四区的津南区；成交套数13647套，位列全市第二；成交面积148万㎡，同样位列全市第二。

那么，2021年，武清表现如何呢？

成交面积136万㎡，同比下跌8%；成交均价14013元/㎡，同比下跌4%；成交套数12211套，减少1436套。

相比于2020年的“勇猛”，2021年武清区后劲不足。

主要原因有以下两点。

1.北漂购买力下降

众所周知，北漂是武清市场的主力群体。但去年出台了高考新政，想要在天津参考高考，必须要有3年高中学籍，所以新政出台后，很多北漂放弃了在武清购房。

随之而来的就是，以北漂为主的板块购买力下降。

典型的两个代表——南湖和商务区，2021年的新房成交套数加一起不足5000套，比2020年少了4000多套。

主力板块的成交量大幅下降，没有撑起来武清总体成交量。

2.板块内大打价格战

量在价先，量起不来，房企为了生存，只能降价。

降价就犹如多米诺骨牌，一个倒了，就全部“躺平”了。

梳理了武清区2个重点板块——南湖、黄庄，成交均价相比2020年都跌了。

①南湖

2020年以前，南湖可以用“屌丝”形容。

没成想，因为通武廊轨道的修建，南湖屌丝逆袭了。

2020年，南湖新房成交套数4695套，位于南湖排名前列，还创下了历史新高，成交均价12401元/㎡。

总而言之，通武廊铁路在南湖设站，让板块名声大噪。

但后来通武廊铁路被“鸽”了又鸽，买房人预期已经消耗殆尽，连带着板块内新房价格受到影响。

2021年上半年，碧桂园云湖、保利梧桐大道、花样年锦上花、天地源熙湖畔等项目的房价大部门在100万以上。

但是下半年，新城悦隽学府较低79万/套起；碧桂园云湖较低76万/套起；南湖置业门槛被拉低至100万以下。

另外一点，南湖距离武清高铁站太远，暂时还实现不了通勤，所以，拼位置，南湖拼不过黄庄。

再提高点预算，120万左右龙湾城、杨村等都有的选。

所以，南湖板块想要求生，只能靠实打实的价格。

②黄庄

一个当初被大家寄予厚望，出了六块地王的板块，如今没了热度。

2020年成交套数1162套，2021年成交1907套；虽然多了745套，但却是以价换量的结果。

金科博翠湾高层由1.6-1.7万/㎡降至1.3-1.4万/㎡；

世茂国风雅颂紧随其后，降至1.1万/㎡；

隽悦府也加入行列，洋房由1.6万/㎡降至1.2万/㎡。

其实，黄庄是一个做改善的好苗子，但无奈武清改善买房不过铁道，不认可这个板块。

另外，受大运河治理影响，黄庄很多地方停止建设了，不建设谈何发展？

黄庄的路，今年估计依旧不好走。

③商务区

武清的发展方向，一直跟随杨村一中迁徙的脚步。

自从杨村一中去了商务区，板块关注度开始上升。

2020年，商务区新房成交套数大增，达到4438套；成交均价17335元/㎡。

2021年，商务区新房成交套数仅2590套，减少了1848套；好在价格挺住了，成交均价17539元/㎡，微涨。

商务区内新房价格基本稳住了，放出的特惠房基本都是底层和顶层。

而且从去年的土拍来看，商务区内地块成交楼面价基本都在9千/㎡以上，较之前还有所上涨，说明开发商还是看好商务区。

总体而言，武清市场还是依靠新天津人的，高考新政的出台，对武清的影响已经在成交价、成交量上体现了。

今年，如果没有什么利好政策等刺激，武清的路依旧不好走。

宝坻区

天津16个区中，位于远郊的宝坻，2021年新房成交了93亿元，占全市销售金额4%。

虽然占比不高，却也无法忽视。

在2021年全市成交排行中，宝坻排名第七，全年成交9000余套房源，成交面积85万㎡。

在远郊五区当中，宝坻也是“中流”，位于第三，成交均价10978元/㎡。

不冒尖，也不托底，就是考试中的那种“中等生”。

2021年，宝坻成交面积下降，成交均价下跌，而且宝坻区库存量也高，所以2022年，宝坻房价估计还得继续下跌。

那么，宝坻各个板块究竟怎么样呢？

宝坻分为四大板块，城南、城北、京津新城和高铁南站。

①城南

城南板块是当地人认可的改善板块，也是开发商入驻最多的板块，所以成交量和成交价格都遥遥先进。

2021年，城南成交套数3433套，成交均价13157元㎡，霸居宝坻排名前列。

卖的较好的是融创御河宸院和金辉中央云著，一个是价格稍便宜，一个是地段位置好。

②城北

宝坻城北板块最出名的是宝坻一中，其他地方不成气候。

板块内比较火的是万科城市之光，成交了472套，成交均价11274元/㎡；自带商业万科城市广场，为缺乏大型商圈的宝坻补上了短板。

还有同样模式的红星城市广场，自带商业爱琴海。去年成交了349套，成交均价11806元/㎡。

③京津新城

去年，京津新城成交了3046套，仅次于宝坻城南；但成交均价仅7670元/㎡，为宝坻较便宜的板块。

主要原因是京津新城主要依靠落户，对于这部分买房人来说，户型面积小，总价低就行。

板块内卖的较好的项目是锦绣香江，成交1539套，位居宝坻新房成交排行榜排名前列；成交均价8056元/㎡。

这个盘因为户型小，有低总价优势，所以吸引了很多落户群体。

还有恒大花溪小镇，也是一样的路子；成交了407套，成交均价7094元/㎡。

紧随其后的还有远大城，成交了378套，成交均价6948元/㎡。

自从高考新政出台后，京津新城就走下坡路，成交量骤降。

该板块可以说除了房子，啥配套都没有，所以奉劝买房人，这个板块一定不能买，买了就砸手里。

④高铁新城

与前面三个板块相比，高铁新城还相对”稚嫩“。

2021年，新房仅成交了921套，成交均价9852元/㎡。

上榜项目仅有离南站较近的城投华润理想之城，成交了468套，成交均价9604元/㎡。

另外，宝坻南站所途径的京滨、京唐城际都将在2022年6月通车，届时高铁南站板块将会迎来高光时刻。

此外，从土地角度来看，曾经宝坻土地出让量是全市排名前列，但这两年成交量骤减，开发商不愿意再拿地了，香饽饽为什么不香了？

主要是因为宝坻库存量太大了。

上周，天津规划与自然资源局公布了天津存量住宅用地信息汇总，宝坻库存建面374万㎡。

按照2021年全年成交面积85万㎡来算，这些存量也够宝坻起码消化4.5年。

那2022年，在宝坻买房买哪呢？

宝坻城南、宝坻高铁新城板块将会是今年宝坻的”重头戏“。

前者是因为新盘在持续供应，还做出了落地窗等新品；后者则是依靠年中开通的高铁。

静海区

远郊区域中和天津城区联系最紧密的，当属静海。

虽然是远郊，但从距离上可以把它当做是环城区域，关注度一直不低。

2021年，静海新房成交面积92万㎡，环比2020年下降19%；成交均价10387元/㎡，价格与2020年相差不大。

一方面，买房半径收缩，大家对远郊区域没有什么预期；另一方面，主力板块的新房供应也在减少。

目前，静海楼市三大主力板块——团泊西、团泊东、静海新城，每个板块都有不同的小行情。

①团泊西

2021年新房成交17万㎡，环比2020年下降50%；成交均价11509元/㎡，与2020年差不多。

成交量萎缩，主要是因为在售项目都是尾盘，后续又没有新盘供应。

市域郊铁路可以说给团泊西带来了极大的利好，买房人预期上来看，所以楼市出现了涨价现象。比如，年初荣盛锦绣学府始终保持在1万3以上。

但到了下半年，该项目标准层降至1万以下。

主要原因是轨道交通热乎劲降下来了，另一方面，邻近的西青精武镇版块大幅降价，130万即可置业，直接抢了团泊西的热度。

毕竟，可以环城，何必远郊？

值得一提的是，团泊西今年还有个看点——静海湾。

万达去年在此拿地，容积率分别为1.2和1.6，估计将要做洋房和叠拼，产品偏改善。

②团泊东

相比于团泊西，团泊东在2021年存在感更强一些。

2021年，团泊东成交面积45万㎡，位列天津板块成交排名第三位；成交套数3807套。

团泊东名列前茅的原因——以价换量。

富力新城、鸿坤理想城、招商果岭这三大热销项目，比着降价抢客。

总体来看，能支撑起团泊东热度的，也就只有价格优势了。

③静海城区

静海城区是一个相对独立封闭的市场，以地缘性买房人为主。

上榜的项目——万达御府世家、绿城春熙明月、绿城春熙云峰。

万达御府世家，兼顾了刚需和改善，弥补了区域产品上的缺失；还有万达广场的加持，城区有了自己的商圈，板块发展有了发力点，也提振买房人的情绪。

绿城春熙明月、绿城春熙云峰，大户型为主，妥妥的改善盘，足以说明买房人对它们的认可。