房地产行业:从天津土拍延期展望第二轮政策走向

文章来源：华泰证券

控制土拍溢价率，期待行业利润率拐点

8 月10 日天津规划与自然资源局发布公告，延后7 月21 日公开挂牌的61宗土地的出让时间，重点调整即大幅下调土地溢价率上限至15%，触顶后启动摇号机制。我们认为以“稳房价、稳地价”为核心的北京模式正在逐步推开，“价高者得”的竞拍模式或将成为过去式，这意味着行业利润率拐点有望到来。从土拍新政的优化方向来看，是用降低确定性来换取热点城市土地溢价率下降，这意味着行业将面临更为稳定的利润率空间。虽然不确定性增加，但我们认为竞品质要求、购地资格及资金严格审查等构建的准入门槛有利于优质房企，而行业整体利润率的边际改善是当前最敏感的动能。

首次引入摇号机制，大幅收缩土地溢价率空间

土拍政策调整后，第二批天津土拍地块较高溢价率为15%(底价不变)，较调整前收缩32pct，地价触顶后启动摇号机制。首批集中出让地块最终成交的平均溢价率为42%，且地价触顶后采取竞配建的方式确认竞得方。此次新政的关键词为“摇号”以及“15%溢价率上限”，我们预期第二批集中供地最终地价(至少名义上的地价)将明显回落。

　　以北京为榜样优化土地拍卖政策，控制溢价率成为新重点7 月中央、住建部、央行等部门表态中，进一步强调了金融管控以及土拍政策环节在房地产调控中需发挥的作用，推广北京模式。本次天津土拍政策是遵循监管层指导方向进行的调整，也并非首例。8 月6 日，深圳公告延迟土拍，7 月30 日杭州颁布第二轮集中供地土拍新规，主要体现在三方面：1。 开展“竞品质”试点；2。溢价率上限由30%降至20%，竞品质项目上限为10%；3。 价格触顶后竞自持变成竞配建。北京模式的重点即严限房价地价以及“竞品质”。从目前竞拍规则的调整方向来看，基本都在向北京模式看齐，目前城市政策核心可以确定在于限制溢价率，普遍将逐步控制在15-20%以内。

确定性降低和购地资金门槛抬高，整体有利于融资优势房企从政策趋势来看，对房企的好处在于土地名义溢价率会降低，但代价也是明显的，就是除了传统的隐形成本(竞自持、竞配建、竞品质等)以外，一次性合理报价、摇号等方式会降低企业最终拿地的确定性。而需要注意的是，购地资金来源审查制度已经越来越多城市开始采用，以前用马甲拍地和前端加杠杆的方式将难以为继，这将使得真正有资金优势和品质优势的房企获得更多主动权。

“价高者得”或将成过去式，期待行业利润率拐点的到来从土拍新政的优化方向来看，是用降低确定性来换取热点城市土地溢价率下降，这意味着行业将面临更为稳定的利润率空间。虽然不确定性增加，但我们认为竞品质要求、购地资格及资金严格审查等构建的准入门槛有利于优质房企，而行业整体利润率的边际改善是当前最敏感的动能。我们继续重点推荐：1)财务报表健康，未来有望受益于融资优势，并且在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科A、金地集团等；2)目前杠杆较高但未来有望改善，且土地储备或者周转能力拥有优势的房企：金科股份、中交地产、华发股份；3)顺应存量资产价值重估趋势的房企：招商积余、新大正等。

风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。