住宅用地总建面14.6万㎡,还有双地铁?天津市区“顶流”板块连发两则新规划!

近日，天津市规划和自然资源局河西分局公示了两个地块的规划修改草案，我们依次来看一下。

1

《天津市河西区解放南路地区03单元19、27街坊（小二楼项目富江里、金江里地块）控制性详细规划修改草案》

地块位于河西区解放南路地区03单元，四至范围为：东至梅林路，南至浯水道，西至洞庭路，北至三水道。

地块控制指标一览表显示，用地性质只有公园绿地和居住用地两种，两宗居住用地的面积分别为7.54万平方米以及6.71万平方米，容积率均为2.0。

规划情况：为促进地铁市政建设项目顺利实施，减少地铁控制保护区对地块开发建设的影响，优化地铁控制保护范围内用地布局，落实市区棚户区改造工作要求，完善解放南路地区公共服务设施布局，提升公共服务水平。

地块的规划情况涉及了两个重要的要素，一是地铁，二是棚户区改造。

一方面，南北两个地块之间的泗水道正在建设地铁8号线长泰河东站，该段线路于2020年1月24日开工，预计于2024年底投入运营。

除此之外，天津正在规划当中的地铁12号线也将从此经过，未来这里将是2条地铁的换乘站。

另一方面，这两个地块的前身是小二楼项目富江里、金江里地块，是前些年天津棚户区改造的项目之一。

天津人对小二楼都不陌生，这里是在20世纪80年代初，为解决群众居住困难，由政府、企业和个人共同出资建造的简易二层楼房，涉及富江里、兰江里、金江里、云江里、安江里五个里巷。

随着时间的推移，小二楼的破败老旧已经跟不上城市的发展，河西区政府在2007年对小二楼地区进行了整修改造，随后，于2009年10月正式启动小二楼的拆迁工程。

2017年6月，小二楼拆迁工程室彻底结束，原来的地块铺设了29.2万平米的绿化园林。

而小二楼所在的区域位于现在天津楼市大热的板块——新梅江。如此热门的区域自然不可能让土地仅仅用作绿化。

在天津2021年集中供地第二次供地中，中海以总价29.2亿元、楼面价约19927元/㎡摘得津西太（挂）2021-034号安江里地块，也就是现在的中海左岸源境。

这次规划的富江里、金江里地块周围，已经有多个新盘项目，中海的左岸澜庭和左岸源境，西南侧还有仁恒公园世纪。

未来如果这两块土地进入土地市场，将很有可能成为热门地块。

地处新梅江，又紧邻在建、规划的两条地铁线，开发商未来拿地后可以打出“新梅江板块里拥有双地铁的楼盘”这样极具含金量的title，地块的潜力，可想而知。

2

《天津市河西区03-09单元02街坊部分地块控制性详细规划修改草案》

本次规划的四至范围为：东至紫金山路，南至气象南路，北至卫津南路与紫金山路交口。

规划情况：为落实《天津医疗卫生机构布局规划（2016-2035年）》（2019年修订）相关要求，落实城市重点建设项目市环湖医院原址改扩建，修改该解放部分地块控制性详细规划。

根据地块控制指标一览表，该地块的面积不大，有一宗商业用地，面积为5400平方米，居住用地一处，现为气象北里小区，面积为4100平方米，其余为公园绿地和公共管理与公共服务设施用地。

该地块是天塔湖，属于天津的地标性建筑，因此对周边建筑有更精细的管控要求，具体如下：

1、天塔湖周边建筑物体量、高度、色彩、造型与天塔湖景观相协调；

2、天塔湖周边新建建筑物、构筑高度及形态应相对湖面由近及远渐次升高，塑造形成舒缓有序的城市天际线，并符合本市有关建筑高度管控的相关要求。

3、天塔湖周边新建建筑布局应与现状建筑协调，集中与分散相结合，鼓励形成由城市道路面向天塔湖的视线通廊。

4、塑造和谐统一、大气文雅的建筑风貌。规划范围内新建筑需符合《天津市规划设计导则》相关要求。

地块中绝大部分面积都是水域，土地面积的规划类型又比较多，绿地、商业、住宅、公共设施用地什么都有，可操作性不大。

天塔湖属于天津的核心地段。周边有奥城购物广场、鲁能购物中心、新生活广场等多个购物中心，还有3、5、6号地铁线，商业、交通资源非常优越。

不过地块周边以老小区、二手房为主，新盘项目仅有鲁能公馆一个，规划里少有一块住宅用地——气象北里小区，目前也没有关于拆迁的消息放出。