天津西青区待拍地块解析——天津中原研究院

西青区作为天津新房市场的“流量担当”，历来备受关注。中北镇、精武镇、张家窝三足鼎立，后精武镇居上，供需集中，成为最热点板块；梅江近两年开始重新新增供应，以地段优势，成为西青高价格支撑区域；杨柳青楼市沉寂，由于发展早及运河因素基本无新增土地供应；大寺间歇性楼市发展，在大区域发展浪潮中静默许久，亟待新的市场爆点。

此次58宗拟摘牌地块中，西青区的六宗地块无疑成为开发商关注的热点，中原研究院将对此六宗地块进行详细分析。

纪庄子8号地——津西青丽（挂）2021-007号

1.地块基本情况

地块位于西青区李七庄街丽江道，东至江明路，南至丽江道，西至江盛路，北至梅江道。

2.地块点评

地块优势：地块位于梅江高端改善片区，是纪庄子10宗地块中最后1宗待出让地块，地理位置优越。

紧邻在建M10线及规划Z1线，靠近梅江公园、津门湖商街、中心小学、梅江中学、华兰国际，生态、商业、教育配套齐全，生活便利、生态宜居。

地块开发方向：本宗地块为此次环城供地起始楼板价较高的地块，目前地块周边融创梅江壹号院项目在售，龙湖天曜待入市，在售项目高层均价38000-42000元/㎡、洋房均价51000-54000元/㎡。

地块坐拥梅江4万常住财富人群，适宜开发吸纳高净值客群的高端改善、高品质豪宅产品。

大寺地块——津西青（挂）2021-01号

1.地块基本情况

津西青（挂）2021-01号地块位于大寺镇兴华九支北路东侧，东至兴平路，南至现状地块，西至兴华九支北路，北至规划支路一。

2.地块点评

地块优势：地块位于大寺价值较高的地段，是梅江的延伸区域，靠近印象城、永旺梦乐城，周边城市界面较好、生活配套齐全。

地块开发方向：地块位于梅江南大寺片区，区域内已多年未出让地块，2012年至今仅成交两宗宅地，目前区域仅正荣美的和筑梅江项目待入市。由于产业围城、环境治理等原因，板块整体发展相对缓慢，需重新唤起客户认知、打响市场声音。适宜开发以品质刚需、改善为主的区域品质楼盘。

大寺地块——津西青泽（挂）2021-016号

1.地块基本情况

津西青泽（挂）2021-016号地块位于西青区储厚道与泽清路交口，东至泽润路、西至泽清路、南至民厚道、北至储厚道。

2.地块点评

地块开发方向：靠近工业园、周边多为限价房，适宜开发面向落户新天津人及周边产业客群的刚需流量盘。

张家窝地块——津西青（挂）2020-07号、津西青（挂）2020-05号

1.地块基本情况

津西青（挂）2020-07号地块位于西青区张家窝镇京福公路以西、丰泽道以北，东至京福公路，南至丰泽道，西至晨溪路，北至博航环路。

津西青（挂）2020-05号地块位于西青区张家窝镇高泰路以北、知景道以西，东至知景道，南至高泰路，西至吉庆道，北至菊芳路。

2.地块点评

地块优势：张家窝板块发展多年、整体较成熟，区域内轨交、教育、生活配套完备，属于西青区热门板块；

目前周边主力在售津门正荣府、招商公园1872、金融街西青金悦府等项目，高层均价18500-20000元/㎡。

地块开发方向：该板块与中北镇与精武镇不同，非市区直接接壤区域。主力客群为地缘改善客群、落户新天津人，产品溢价空间受限。

地块适宜开发以品质刚需、初改为主的区域流量楼盘。

水西地块——津西青香（挂）2019-080号、津西青天（挂）2019-081号

1.地块基本情况

津西青香（挂）2019-080号地块位于西青区日朗路与香雅道交口西北侧，东至日朗路，南至香雅道，西至恒达路，北至香泽道。

津西青天（挂）2019-081号地块位于西青区保山西道与天宇路交口东北侧，东至凯苑路，南至保山西道，西至天宇路，北至保泽西道。

2.地块点评

地块优势：地块紧邻水西公园，位于环内，临近南开区、天津医科大学、靠近一中心医院侯台新院，片区未来规划生态宜居公园社区。

地块开发方向：底价高达44.3亿元，此次挂牌58宗地块的总价之最，包含大体量商服地块，对整盘利润或将带来一定影响；

地块周边无新房在售，距项目最近的万科西华府项目，洋房成交均价24000-26000元/㎡。二手房中信·郡台高层均价23000-24000元/㎡，一路之隔的天拖片区二手房高层成交均价36000-40000元/㎡。

地块适宜开发为以改善为主的区域明星楼盘。

西青区一直是天津楼市绕不开的热点区域、也是各大房企重点布局的区域，此次天津集中供地，西青区6宗地块花落谁家、让我们拭目以待。