价格洼地 未来高地!天津市区这个板块正在突围 必须关注

天津，一座充满温情与水的城市。

曾几何时，在天津能叠加自然资源和城市界面的只有海河，海河一线河景才是“钻石级”的配套！

随着海河价值被认可，海河沿线也成为高端圈层终极置业的优选区域。

环顾海河沿线，建筑鳞次栉比，其中不少项目都是近年来天津人居标杆，比如海河金茂府、中海城市广场钻石湾、恒大帝景等，而他们的售价也同样“高挑”，每平米均价在4万-6万左右。

但同时我们也发现，在区域价格和认知度提升以后，海河沿线遇到了新的难题，那就是住宅用地已经开发殆尽，宅地供应几乎绝迹。

谁能接棒海河，成为下一个河景置业热点区域呢？

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毋庸置疑，那就是运河沿线。

如果你问一个老天津人，哪里才是最适合居住的地方，他一定会告诉你，运河畔。

首先，运河对于天津，有着非同寻常的意义。在天津六百多年的历史中，有将近五百年是依靠运河，只有近代一百多年是依靠海河。

岁月不居，时节如流。运河越过时光，滋养着一代又一代天津人。

京杭大运河天津段190公里，经静海、西青、红桥、南开、河北、北辰、武清七个区。

在《天津卫志》的记载中，天津城西北地区沿着运河一带，“旧有杂货店，商贾贩粮百万，资运京通，商民均便。”而天津城西北地区，就是今天的红桥区。

可以说，依靠运河发展的红桥区，不仅具有悠久的历史文化底蕴，也成为天津城市、商业、工业和近代教育的发祥地，也是历史上是南粮北运和水上运输的集散地，享有“先有三岔河口，后有天津卫”的美誉。

如今，历经沧桑的运河，在车轮的滚滚中，迈入一个全新的时代。

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如今的红桥区，作为天津老牌的市内六区之一，虽然略显“低调”，但依托区位交通优势、发展优势、人文生态等优势一直在不断加快城市建设运营。

交通方面，这里线路便捷通畅，穿越红桥区的津浦铁路是全国铁路网的重要干线；津京、津保、津永等三条公路在境内通过，是天津市连接京冀晋豫等地区的重要通道；北横快速路、西纵快速路、西北半环快速路及地铁一号线、六号线等十几条线路构成了四通八达的交通网络，快捷通畅。

规划建设的西站城市副中心随着西站高铁的不断升级完善，不仅是连接南北大动脉重要交通枢纽，并且随着发展，天津市重要交通枢纽站由东站转移西站，西站几乎承接天津所有重点高铁始发，并且在天津西站城市副中心的发展辐射下，周边形成了集品质住宅，大型商超、商务办公、密集轨交、优质学校为一体的大型宜居板块，未来有望成为全新的城市CBD，天津中心城区的地标。

同时区域的发展，还离不开一个重要的因素，那就是土地供应，众所周知，每每有新地块的出让或是新项目的入市，都是对片区或是板块价值的一次提升。

目前，红桥区已经储备了约3000亩优质土地资源，相较于其他市内五区，红桥的大片储备土地已经为红桥区打翻身仗做好了准备。

但有个有意思的想象是，这3000亩的土地储备中，运河沿线的地块极为稀缺。

2014年，中国大运河作为流动物质遗产被国务院批准为第六批高级重点文物保护单位，成功入选世界文化遗产名录。

这也就意味着，出于“大运河保护”方面的考虑，未来运河河景资源住宅也会越来越少。换句话说，目前在售的运河沿线项目的价值会显著提升。

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对于想在运河沿线置业的买房人来说，一个新的选择出现了，荣盛碧桂园云鼎。

荣盛碧桂园云鼎位于红桥区红旗路与邵公庄大街交口东侧，坐落于颇具城市历史氛围的南运河畔。

并且在西站城市副中心板块的辐射范围内，紧邻红桥区主干道路及中环线，十分钟步行圈拥多线路公交车站及地铁6号线等交通资源。

从项目区位图可以看出，以碧桂园云鼎为中心的3公里生活半径内，不仅享受着红桥区“运河”与“西站城市副中心”的双重规划利好加持，邵公庄小学、民族中学、红星美凯龙、麦德龙、华润万家等教育、商业配套环伺，还能享受到南开区的生活休闲外溢配套（熙悦汇、南开大悦城等）。

另外，附近医疗资源丰富，有人民医院、黄河道医院，生活条件可谓是非常便捷。

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说完了项目的外部环境，我们聚焦到产品本身。

项目总占地3.3万平米，建筑面积13.35万，分为A、B、C三个地块，A地块为商业，C地块是幼儿园，B地块为纯住宅地块，占地约2.9万平方米，总建面为6.8万平米，容积率为1.88。

项目以小高层与洋房低密产品为主，一共9栋楼，妥妥的改善型产品。

从布局上看，整体南低北高，充分保障了社区每家每户日照时间和采光效果的均好性。

从户型上看，主要有三种产品。

高层为17层到顶，两梯四户，约83平米-103平米的两室-三室；小高层为11层到顶，一梯两户，主要为125平米左右的三室；还有就是市区比较稀缺的洋房产品，户型为125平米三室及140平米四室。

整体来看户型亮点满满，83平户型南北通透，动静分离，动线合理，L型厨房，南向飘窗，南向约3.8米宽阳台；103平米户型三面朝阳，南向开间9.7米，南北通透，明厨明卫，餐厨一体；125平户型四面朝阳，13.3米大开间，主卧套房，双南卧室，U型厨房。

在园林营造方面，项目打造三大功能区域，青年活动空间、老人儿童活动区以及宅间花园。

其中青年活动空间设有环形塑胶跑道，健身器材；老人儿童活动园区，全面铺设了塑胶场地，提供相对安全的活动区域，同时还搭建了滑梯、跷跷板、秋千等儿童娱乐设施；满足不同年龄层段业主的休闲娱乐需求。

宅间花园则是项目的一大亮点，荣盛碧桂园云鼎在各个住宅楼之间都安插有花园，整体园林搭配高大挺拔的大乔木，长绿的大灌木，开花的小灌木、藤木，以及低矮的小灌木和花卉，达到移步异景，步移景异的效果。

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2015年-2019年，红桥区楼市累计供应不足100万平米，19年新增供应更是不足10万平，累计成交118万平米，年均成交23万平米，最近三年来，成交量大约在10万平米左右，整体呈现供不应求发展趋势。

再加上近几年的红桥都在忙着棚改，所以纵观整个区域，几乎处于一个“被掏空”的状态，再加上这几年红桥区土地资源供应有限，高端改善产品更是较少。

所以整体向上的需求层次，决定了购房者对产品的严苛与挑剔，而板块内高端产品缺失，让改善需求不得不搁置。

对于亟待改善的购房者来说，他们一直在等待一个“现象级”的改善产品。

荣盛碧桂园云鼎则完全可以满足这类人群的购房需求，南运河头排河景资源，背靠西沽公园，享受西站城市副中心辐射，周边配套一应俱全，这些质素都奠定了项目成为“现象级”盘的基础。