快买房的必看!不是所有房贷利息都可以抵个税

国务院总理李克强9月6日主持召开国务院常务会议，确定落实新修订的个人所得税法的配套措施，为广大群众减负；决定完善政策确保创投基金税负总体不增；部署打造“双创”升级版，增强带动就业能力、科技创新力和产业发展活力；通过《专利代理条例（修订草案）》。

     会议指出，全面落实全国人大常委会审议通过的新修订的个人所得税法，建立综合与分类相结合的个人所得税制，是我国少有的重大税制改革。要在确保10月1日起如期将个税基本减除费用标准由3500元提高到5000元并适用新税率表的同时，抓紧按照让广大群众得到更多实惠的要求，明确子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出6项专项附加扣除的具体范围和标准，使群众应纳税收入在减除基本费用标准的基础上，再享有教育、医疗、养老等多方面附加扣除，确保扣除后的应纳税收入起点明显高于5000元，进一步减轻群众税收负担，增加居民实际收入、增强消费能力。

      此次明确了利息抵减个人所得税的较新口径，排名前列是普通住房，第二是利息。个人支付偿还给银行的贷款本金不得抵减个人所得税，利息才可以抵减个人所得税。不是所有的房屋贷款利息都可以抵减个人所得税，非住宅（写字楼、商铺、酒店式公寓）不得抵减个人所得税，具体判断标准可以看持有的不动产证或房产证排名前列页下方标注是住宅还是非住宅。

      那么哪些是住宅中的普通住宅呢？根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》国办发〔2005〕26号，为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。 

     如果120平方各地如果上浮20%,也就是144平方以下的房屋才可以算普通住宅，实际成交价格由于每年都在变动，各地税务机关管理不一，各省口径略有差异。小汪总结了部分省份的口径。

    上海：《上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局关于调整本市普通住房标准的通知》沪房管规范市〔2014〕6号各区县住房保障房屋管理局、规划土地局、财政局、地税局：  　　根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）等相关规定，经市政府同意，现将调整本市普通住房标准事宜通知如下：  　　可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：  　　一、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；  　　二、单套建筑面积在140平方米以下；  　　三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。  　　上述标准自2014年11月20日起执行。  　　特此通知。

    可以看出上海的面积是140平平方米以下才算普通住宅。内环要450万以内，由于上海房价的特殊性，实质上面积限制已经失去意义，主要是总价限制。

    北京：《北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》京建发〔2014〕382号各有关单位：  　　为合理引导住房消费，根据《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）相关规定，结合实际，现将调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格相关事宜通知如下：  　　一、本市享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。  　　二、前条所称的所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9。  　　三、自2014年10月8日起，住房交易纳税人申报缴纳税款，符合上述规定的，可享受相关税收优惠。  　　特此通知。  　　附件：  2014年本市享受税收优惠政策的普通住房价格  　　环线　　系数　　　　单价 （元/平方米）　　　总价（万元/套）  5环内　　1.5　　　　　　39600　　　　　　　　468  5-6环　　1.2　　　　　　31680　　　　　　　　374.4  6环外　　0.9　　　　　　23760　　　　　　　　280.8

    北京和上海的情况类似，也是以140平发米作为标准。

    天津：《天津市地方税务局、天津市财政局、天津市国土资源和房屋管理局关于调整我市普通住房价格标准的通知》津地税地〔2014〕5号

地税系统各单位，各区县财政局，各区县房管局：  　　根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）和《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）精神，结合我市房地产交易情况，经市政府批准，现就调整我市普通住房价格标准问题通知如下：  　　一、凡同时满足住宅小区建筑容积率在1.0及以上、单套建筑面积在144平方米及以下、成交单价不高于普通住房价格标准（见附件）三项条件的住房确定为普通住房。  　　二、本通知于2014年3月1日起施行。  　　三、天津市地方税务局、天津市财政局、天津市国土资源和房屋管理局《关于调整我市普通住房价格标准的通知》（津地税地〔2012〕6号）同时废止。  　　附件：天津市各区域普通住房价格标准

    天津则是以144平方米作为普通住宅的划分标准。

     综上，个税改革房贷抵个税作为附加扣除项目，可以大幅降低个人所得税的税负，在购买房屋时需要判断是住宅还是非住宅，住宅是70年产权，非住宅是40年或者50年产权，还需判断所在省份或计划单列市（大连、青岛、宁波、厦门、深圳）对普通住宅的判断标准，是140平放还是144平方。