地价暴跌、新房销量惨淡、房企退地!天津这个板块怎么了?

近日，天津市规划和自然资源局发布了一则公告。

公告中称：天津滨悦房地产开发有限公司摘得的津滨塘（挂）2019-8号，因未向土地交易中心缴纳土地出让金及滞纳金，依据约定，解除该宗地块出让合同。

据天眼查信息显示，天津滨悦房地产开发有限公司为北京滨悦房地产开发有限公司100%控股全资子公司，总部设在北京，目前专注于京津冀地产项目投资开发。

据了解，津滨塘（挂）2019-8号地块，为去年天津首轮“两轮中”供地中，北京禾悦地产（天津滨悦房地产开发有限公司）以底价2.629亿元摘得，折合成交楼面价4708元/㎡。

该宗地块位于滨海新区塘沽新城镇南开村，四至范围为：东至海宏路、南至津益道、西至津胜、北至海河南路。

该地块规划用地性质为二类居住用地，出让土地面积34902.4㎡，容积率1.0-1.6，绿地率≥40%，建筑密度≤28%，建筑限高≤36米，建筑面积≤55843.84㎡。

血拼哥认为，此次退地与塘沽湾的现状不无关系。

01

首先，我们先来看看塘沽湾的地理位置。

塘沽湾位于滨海新区中心板块，总占地规模21.13平方公里，东临天津自贸区、滨海新区中心商务区、与塘沽老城区隔海河相望，北倚12公里海河岸线，南侧紧邻天津大道，还有5.5平方公里的生态有机农业示范带。

片区规划整体容积率1.5，建成后可容纳15万人。

塘沽湾之所以被寄予厚望，很大程度上源于它的地理位置：

脚踩天津大道这个连接市区、滨海新区的黄金大动脉；河景资源也是其发展的根本要素之一，12公里的河岸线，公园、社区公园以及带状绿地公园等规划，整体绿化率相当高。

总体来看，塘沽湾有地段优势，同时板块整体容积率比较低，居住体验感会相当舒适。

2011年，中建与滨海区人民政府签署《天津市滨海新区塘沽农村城市南部新城综合开发项目框架协议书》至今，塘沽湾的发展已经走了11年。

那么，这11年，塘沽湾的发展，究竟如何？

塘沽湾整体分为西岸城市区、中央都会区、东湾生活区3大片区，现仅有中央都会区有点生活烟火气，规划容纳人口15万，据相关数据统计，目前人口仅仅3-4万，可以说，现阶段人口基数很薄弱。

02

回顾塘沽湾这10余年土地市场的发展，2011-2012年，处于片区整体规划中；2013-2015年，中建自行布局，楼市开始启动；2016年，3宗土地上架，均为底价成交，2宗被中建“回收”，1宗被禹州拿下。

2017年，可谓是塘沽湾土地市场的高光之年，地价从之前的4、5千上涨到6、7千，还有4宗地块达到了较高限价，溢价率在50%左右。一时间，塘沽湾成为土地市场的“香饽饽”，人人争抢。

可万万没想到，热度仅仅持续了一年。

2018年，塘沽湾土地市场上演了冰火两重天，年初高溢价成交，年底遭遇停牌。

此后，塘沽湾“一蹶不振”，土地市场进入哑火状态，成交土地的溢价基本不超过10%，底价成交、延期停牌成为常态，楼面价跌回5千+的水平。

2020年，释出的地块均以停牌收场。

2021年，天津首轮两集中供地中，塘沽湾成交了两宗地块，其中就包括上文提到的滨悦退掉的地块，这两宗地块楼面价不足5千。

塘沽湾，从大热到被冷落，在土地市场赤裸裸反映出来。

03

土地市场热度“骤降”与塘沽湾板块的新房市场有直接关系。

成交面积骤降。2017年，成交7.07万㎡；2018年，成交25.76万㎡；2019年，成交21.17万㎡；2020年，成交23.71万㎡；2021年，成交3.58万㎡；相比于较高点时，直接骤降86%。

更值得关注的是，在楼市发展进程中，整体市场长期处于供大于求的发展态势。

成交价格方面，2017年均价11781元/㎡，2018年均价123997元/㎡，2019年均价

12662元/㎡，2020年均价12085元/㎡，2021年均价12304元/㎡。

这么一个曾经潜力无限的区域，土地受冷落，新房市场成交量也不容乐观。

04

究其原因，大市场环境下行是一个因素，很大一方面原因在于塘沽湾发展明显没有达到预期。

其中，被诟病最多的就是，塘沽湾的规划兑现，11年了，片区内的配套还在规划中、兑现中，有的还需要等。

首先，教育方面，规划建设13所幼儿园、6所小学、3所初中、3所高中，但据统计，目前只建成了3所幼儿园、3所小学和1所中学，最有名的只有塘沽一中，目前片区内少有一所九年制学校。

这远远不及生态城板块，而商业配套及医疗配套更是亟需导入。

轨道交通方面，地铁Z1、B7线在区域内预留了站点用地，目前尚未开通；公共交通有112、131路、627路等线路，但线路长，等待时间长，出行不便；对于这种没有地铁只能靠自驾通勤的楼盘，它的需求面必定是极为有限的。

更值得一提的是，西中环快速路，2011年西中环快速路主线通车，后疑似因土地整体问题，整个项目一度进展缓慢，2017年，西中环海河以南段工程开工，直到去年年底一期主体工程才全线贯通。

西中环跨天津大道立交桥预计2022年一季度具备通车条件。

产业方面，塘沽湾经常被拿来与生态城对标，两个板块同样的低密、同样的大规模，但发展相差很多，单从产业这一角度来说，生态城就甩了塘沽湾几条街。

生态城板块招商引资情况良好，国家动漫园、国家影视园、信息产业园、生态科技园等，截止目前，已累计市场主体总数达8000余家，丰富的产业带来大量的人口导入，两者已进入良性循环。

而塘沽湾板块产业薄弱，在没有产业的情况下，只能单纯靠低价吸引其它片区的外溢需求。

依塘沽湾发展构想，三年成型、五年成势、十年成熟，整体分四期开发，周期长达12年。

如今，塘沽湾已经发展了有11年，从现阶段的成果来说，远远不及预期。

最后一点，板块的发展取决于人口流入，塘沽湾板块目前的购买力就是刚需首置为主，这部分人口导入有限，还对价格十分敏感。

这也就意味着这个片区的房价只能是一个被动拉升的区域。除非别的板块已经涨价很高了，这里可以顺带涨涨。如果别的片区价格按兵不动，这里的价格高了，购房者自然会选择别的地方，因为这里对购房者来说并不具备不可替代的吸引力，是非买不可的地方。

05

通常，我们判断一个板块的房价走向，基本都通过这几个因素：政策支撑、产业支撑、人口支撑、经济支撑。

眼下，塘沽湾需要解决的痛点：

一，加快板块规划及配套的兑现速度；

二，无论是产业导入、人口吸纳、资源引入等都要再加大力度，板块需要“活水”。