“捡漏”宝典!跌破区域较低价 天津这些新房性价比太高了!

如果让血拼哥给2020年的天津楼市加一个标签，那一定就是较佳 “捡漏”年。在调控持续三年之久的现状下，新房总价越压越低，户型越做越小，有些新房以跌破区域房价下限的价格入市，理所当然的引起了买房人的争抢。

如今的买房人都十分理性且聪明，在这样的市场情况下，都十分珍惜自己手里的“房票”，没有令其心动的项目绝不出手，当然，看到合适的“捡漏”机会也不会放过。

01市六区

市六区是天津整个城市版图的核心，配套完善、交通便捷，自然房价也很贵。

一般情况下，刚需在市区置业只能选择老破小。因为对于正常的刚需来说，在市区房价普遍在3万-4万多每平米的情况下，一套一百平米左右的新房总价就要300-400多万，这个价格可以说是刚需之殇，令人“脑壳疼”。

不过，凡事都有例外。曾经在市区拿地后都想做高端改善大户型产品的开发商，为了快速回流资金，也开始推出小户型，甚至有些新房入市房价均价都也不到三万，总房款生生被压到200万左右。

对于刚需买房人来说，这意味着机会来了！

说到这，关注楼市的小伙伴或许会脱口而出一个名字，就是凯旋门。去年，凯旋门首开当天就卖了3亿，可见该项目对于买房人的吸引力。

△凯旋门效果图

凯旋门属于市六区中的河东区，区域内新房分布较为分散，价格在35000-40000元/㎡左右；海河沿岸新房分布较为集中，以高层为主，价格为40000-80000元/㎡左右。

凯旋门一入市就打破了河东房价的较低价，均价24000元/平米，比堪称刚需“代言人”的路劲太阳城还低。

从位置上看，凯旋门位于中山门板块，算是河东区边缘地带，东南侧约500米距离为轻轨9号线一号桥站，周边公交站也很多，四通八达。

商业方面，项目西侧约1公里为中山门传统居住生活商圈，各类中小型配套十分齐全；项目西北侧驱车约5公里即可抵达河东万达商圈；此外，项目自身规划有少量临街商业，未来项目建成后可为居民提供便捷。

教育方面，凯旋门周边幼儿园有河东二幼、河东三幼，中小学有互助道小学、友爱道小学、中心东道小学、四十五中学、排名前列商业学校，八十九中学等；此外，二宫公园、中山门公园、河东文化公园以及小区东侧的月牙河沿岸均为业主提供社区之外的日常休闲活动场所。

凯旋门目前在售1、3、5号楼，33层到顶，2梯4户、3梯6户，户型面积为100㎡、86㎡、80㎡，均价24000元/平米，预计交房时间2022年6月。

据统计，中山门板块在售二手房房源多达1074套，这说明，中山门片区潜在地源改善需求非常多。另一方面，目前片区二手房参考价格在23000元/平米左右，从这个价格上看，凯旋门是非常有优势的。

02津南区

说完了市六区，接下来就说说环城四区。

环城四区中，血拼哥一直觉得津南区是很特别的，因为有海教园这个板块的存在。加上今年国展板块的快速崛起，让血拼哥看到了这个区域的发展动力和能力。

由于国展板块的新房项目太少，没有可参考性，所以此次血拼哥重点将和大家分享一下海教园板块的较高性价比新房——龙湖天璞。

最近海教园可以算是地产热词。

不久前，关于“海教园板块要并入津南”的消息引起人们热议和恐慌。买房人很怕到手的学区“飞了”，毕竟好好的地铁也能说飞就飞（详见文章《“渣男”实锤? 13号线地铁规划变了!告别精武镇拥抱大空港》）。

好在，最近已经官宣，海教园的学区稳了，买房人不用再担心。

具体如下：

海河教育园区应届初中毕业生升学政策不变，具有园区户籍和学籍的应届初中毕业生，在园区高中建成之前，可以报考面向市内六区招生的普通高中；在园区高中建成之后，既可以报考面向市内六区招生的普通高中，也可以报考园区高中。

就像上述这位网友说的，虽然不能保证海教园的学区一辈子不会变化，但是有了官方的保障， 起码近几年学区问题不会轻易再发生改变。

海教园的核心竞争力在于学区，海教园板块内除了自身配建的天南大九年一贯制学校，各种大学、职高等教育资源，更重要的是可以考市区的高中，因为天津的知名重点高中基本都集中在市区，这一点就成了其他环城板块不能比拟的优势。

加上海教园地理位置在津南辛庄和咸水沽两大热门片区之间，可享受到辛庄永旺、咸水沽吾悦广场、月坛商厦、津南医院等大型配套。区域北部邻近地铁1号线延长线，南部紧邻地铁6号线二期（正在建设中，预计2022年试运营），目前板块内的天津大学、南开大学新校区，海河教育园区图书馆等核心人文配套已投入使用。

以往，有学区、宜居等标签的海教园是走大户型路线的，房价也达到过高峰，基本都在两万多，但是今年入市的新房，将海教园彻底分化，一部分新房走上“刚需化”的道路，其中最狠的就是龙湖天璞和阳光城未来悦，房价一个18500元/平米，一个17500元/平米。

首先来说龙湖天璞，根据开发商自己发布的数据，首开就卖了200套，3个亿，果然，群众的眼光是雪亮的。

目前，龙湖天璞在售楼栋为3、4、5、14号楼，7层到顶，一梯两户，户型面积为77和89平米，均价18300元/平米，经过计算，总价大约150万左右。

阳光城未来悦洋房在售，户型为89平米，均价17500元/平米起，总价约160万左右。

这个价格不就是天津刚需刚好能达到的买房门槛吗，而且海教园的学区问题还得到妥善解决。

如果你刚好要买房，手里预算也在150万左右，海教园这个两个项目真的值得“捡漏”。

03西青区

说起西青区，“三足鼎立”是大众对它的印象。中北镇、精武镇、张家窝三大热门板块，撑起了西青楼市的半边天。

但是，此次血拼哥向为大家介绍的板块却不是这三个热门置业之地，而是南站商务区，一个正在崛起的新兴刚需板块，有潜力，房价却相对更低。

我们都知道，西青的进入发展“快车道”的契机是南站的建成通车，因为地铁3号线的串联，交通优势大幅度提升。

作为天津南站配套交通工程，地铁3号线串联起天津站、天津北站及天津南站三大交通枢纽。还有众所周知的云巴，西青内这三条轨道线将成为连接整个区域的交通利好。目前，西青区的云巴T2线一期工程在前期手续办理阶段，部分站点已经确定，T3线也有一定的进展。

商业方面，南站的生活配套成熟，5.5万平米的社会山购物广场已经开业，再加上已有的地丰广场、瑞欣广场、玉锦路商业街、辛老路商业街、物美超市等，以及未来的华侨城商业地块、环城基建琴韵道地块、鹏瑞利三宗商业用地，张家窝的集中型商业配套体量超百万方。

但是，新型板块的缺点是配套不完善，在教育资源和医疗资源方面，南站商务区短板明显。目前南站板块没有优质的公办学校，只有田丽小学、华旭小学等，还引入逸阳小学、为明学校也。

总的来说，西青能够成为环城一哥，主要是因为有产业支撑，南站商务板块受此利好，未来发展实力很强，也很有空间。

目前板块内新房市场正在蓬勃发展，性价比较高的项目当属招商公园1872，主力户型为87 -118平米2居-3居，均价18500元/平方米。

招商公园1872位于西青区南站科技商务区柳静路与嘉泰道交口，社区东南出口距离天津南站和地铁3号线终点站分别约760余米和920余米，正常步行约10-15分钟即可抵达，相比张家窝前期建设的新房项目与南站之间普遍存在2.5公里左右的距离，本项目可谓近水楼台。

另外，项目两排高层之间享有64-111米的超大楼间距，不仅进一步提升了业主日常生活起居的私密性，还给景观绿化留下了更多空间—近3万平米的绿化面积，社区更加宜居。

南站商务区板块除了招商公园1872在售，还有金融街西青金悦府（价格待定）、津门正荣府（均价20700元/平米），整体看，招商公园1872更有吸引力。

04北辰区

北辰区在环城四区中地位不同，北接武清、宝坻，南衔红桥、市区，依托“京津冀协同发展”进程不断深化，“外环补圆”、“5号线通车”、“一轴两带”规划等让北辰区楼市的价值后劲很足。

铁东北路较大的可见优势是已经开通地铁5号线，设有三个站点，除地铁5号线，铁东北路板块还规划有地铁7号线二期。 

商业方面，铁东北路板块有大型商业综合体，之前是永旺，后来说要建万达，还有星河cocopark，为板块提供消费去处。

教育方面，板块内现有项目已规划多所幼儿园、一所小学、一所中学（含高中），据了解，融创臻园配建的一所幼儿园预计2021年接收并使用。

医疗方面，与铁东北路的相邻的淮河道板块，规划建设天津中医药大学北辰中医院新址，目前新建工作已经启动。

值得一提的是，板块内规划有有北辰区文化中心，位于北辰道、龙门道复合发展带上，南至龙门东道，西至潞江路，东至潞江东路，北至沁河中道。未来将主要建设区影剧院、博物馆、美术馆、文化馆以及图书馆，妥妥的北辰文化新地标。

从新房市场看，铁东北路板块楼盘数量较多，且均知名房企开发，近年来关注度始终很高。

最早入驻铁东北路板块的项目，基本已经售罄，比如金地艺城华府、恒大御景湾、天津正荣府、融创臻园、融创璟园，并且有项目已交房入住。

如今板块内新房已经进入2.0时代，包括星河国际、绿地新里北苑、碧桂园中骏天寰、碧桂园中心、北宸正荣府等。

其中，性价比较高的当属碧桂园中心。

该项目在今年年初的时候，碧桂园中心首开小高层5、6号楼，面积为86平米两室和106平米三室，单价15000元/平米，带装修， 3月份签约享5折车位，这样的价格和优惠直击刚需买房人心，直接打响了项目热度。

目前，碧桂园中心4号楼在售，86平米左右两室较低总价约135万元，106平米左右三室较低总价约155万元。 刚需们，可以看看。

05东丽区

对于东丽区，今年刚需热门板块很强，无论是“老人“华明镇”，还是“新人”金钟街板块，都在刚需市场中占据了很大的成交比例。

不过在今年的热门项目中，上东金茂智慧科学城的出现，成功将热度本来有所减退的津滨大道板块，重新推入买房人视野中。

曾经的津滨大道板块，是东丽区房价较高的地方，融创城的入市将区域房价拔高至3万/平米，后来上东金茂府入市产品也开始倾向于刚改和改善，房价堪比市区某些新房。

如今，上东金茂智慧科学城于8月28日首开，主推9-11层小高，主力户型82平米两居、98平米三居，7层洋房，主力户型98平米三居，均价24000-26000元/㎡。

又一个打破区域房价下限的新房，性价比没的说。

说起津滨大道板块，因为地铁建设的加速房价也仿佛“加了速”。

根据规划，板块内地铁4号线和地铁10号线贯穿而过。据悉，4号线南段工程将于2021年底通车；地铁10号线一期工程正式进入铺轨施工阶段，明年8月全线铺轨完成，2022年年底前，一期工程实现通车试运营。

地铁的“带金”作用已毋庸置疑，4号线和10号线双地铁配套贯穿辐射，整个津滨大道板块将实现双地铁环绕的态势。

从区域价值上看，目前商业配套和教育配套有待加强。商业方面目前主要依赖于河东万达广场、红星国际广场和爱琴海购物中心等，除了上述规划曝光的商业用地，板块内还有新房配建商业。据悉，新建项目融创城后期规划有约8万平米综合体项目，融创融园项目也规划建设12万方米商业综合体，松江置地广场已经建成，现也正处于招商阶段。

教育方面除了上述曝光的8处教育配套，板块内有张贵庄小学、天津耀华滨海学校以及正在建设中的好美嘉园幼儿园、小学、中学等。

其实，津滨大道板块占了地理位置的优势，无论从目前的配套还是未来的发展，都值得买房人关注。

如今上东金茂智慧科学城低价入市，也正是刚需和刚改置业者的机会，值得一看。