利空出尽 房价止跌!天津这个“争议”不断的板块重走回头路

津南区对海教园实行统一管理。

津南区在海教园设立海棠街道。

海教园应届初中生升学政策不变。

……

从去年开始，针对海教园的各种传言、猜测、质疑特别多，有关行政区划、教育、户籍归属……种种传言，让海教园所有业主和意向客户人心惶惶。

好在悬在业主和意向客户头上的一把利刃，终于有了定论。

连带着，还包括楼市表现。

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今年年初，海教园还办置业门槛一度低至约130万/套，但是根据2021年4月天津新房板块成交排名显示，海教园成交均价19402元/平米，环比3月上涨3.62%。

如今主力楼盘价格已经重回19000元/平米以上，因归属飘摇和市场竞争引发的价格战渐渐平息了。

可见，学区政策对房价影响之大。

就好比之前天津治理飞地，红桥区双环屯区域划给北辰区，房价一下就降了....

能考市区高中，这确实是环城其他板块不可比拟的优势，但血拼哥认为海教园并不是只有这一个优势。

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众所周知，海教园是当年天津的重点工程，也正因为如此，当年的高标准、大力度的工作推进，为现在的发展打下基础。

必须承认，在土地整理和基础市政配套方面，和天津几个热点板块相比，不论是环内还是环外，海教园都算得上数一数二。

比如北辰的淮河道板块，地铁5号线虽然通车了，但区域内依旧可见断头路；北辰区的小淀，地卖了不少，但依旧有种大农村的既视感，大货车川流不息，已经喊了多少年要改造，也迟迟没有动静；西青区的大热板块——精武镇，部分项目周边的路网也就那样。

相比之下，海教园真的算是很良心了。

在2016年项目大量入市的那年，周边规划的路网基本就成型了，路灯、监控探头、行道树以及各类指示牌一应俱全，彼时，血拼哥去踩盘时，海教园内公交车都已投入运营，只是等的时间有点长~~~

板块的交通路网是基础，是通路，路通了才能引入资源。

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再来看一下海教园的配套。

首先，在与中心城区连通方面，海教园主要有3条主干道：津港高速、津沽公路、天津大道。

但是，地铁也是多数业主选择海教园的底气。

天津地铁6号线二期，从海教园南侧横穿而过，共设有4站点：天津大学北洋园校区站、海河教育园区站、南开大学津南校区站、和慧南路站。

其中，天南大的两站都在大学南门口，海河教育园区站东北侧是规划预留商业用地，和慧南路站南北分别为龙湖天宸原著和仁恒海和院。

虽然没有从区域中部穿过，但相比其他很多新兴板块已经算不错了，毕竟地铁已经全面开工，通车指日可待。

其次，在商业配套方面，5月8日，天津津南城市建设投资有限公司以7.074亿摘得海河教育园南开大学北侧的一宗纯商服用地，规划总体量约合16.4万平米，可以弥补海教园内商业配套的缺失。

▲图片来源于自媒体：道士

这还不算完，据海教园较新的控规图显示，海教园还有418.3亩商服用地要出让，填补板块内商业体少有。

第三，在教育配套方面，海教园总体规划建设12所幼儿园、1所小学、4所九年一贯制学校和2所高中。现有非公里普惠幼儿园三所，一所小学，一所九年一贯制学校，还有一所新的九年一贯制学校2022年投入使用，均是南开学校。

第五，在文体配套方面，对外开放的体育中心包含乒乓球、羽毛球、游泳馆、篮球馆等，图书馆藏书100余万册，是天津图书馆三大馆区之一。

整体而言，海教园内的交通配套、教育配套、商业配套等都在有条不紊的发展中。

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另外，回归到板块本身，作为环城板块中的一员，海教园还有两大王牌：

一是生态环境得天独厚。

园区整体呈现“一廊两翼“的布局结构，“一廊”是指贯穿南北的中央生态绿廊，“两翼”是指两侧摆放学校、社区及其他配套设施。

板块大力践行绿色发展理念，建成公共绿化和河道、水系、湿地1500余万平方米，现状总体绿化率超过50%，“蓝绿”空间占比超过60%，已被划定为天津市永久性保护生态区域、天津市古海岸与湿地国家自然保护区、“双城”中间地带规划管控重点区域。

可以看出，在居住环境方面，海教园在景观绿化方面投入相当大，较其他环外板块确实优势明显。

二是智力资源丰富密集。

据先前津南区布局的八大功能板块来看，海教园定位为——新动能培育区。

在传统职教研发基础上，引入新动能相关人力资源、教育培训、科技研发等企业，打造新动能产教融合服务平台，利用好海河教育园教育、研发、孵化的产业资源，带动会展业、现代服务业等高端服务业发展。

另外，昨天，天津政务网刊发《天津海河教育园区管理规定》，就天津海河教育园区管理体制机制、职业教育改革、产业创新发展等都有了明确规定，自2021年7月1日起施行。

主要政策有：

海河教育园区内的职业院校可以同普通高校共享科技研发、产教融合、校企合作等资源。天津海河教育园区支持普通高校在天津海河教育园区内开办应用技术类型专业或课程，构建高水平、高层次技术技能人才培养体系。

天津海河教育园区内的职业院校可以面向企业招聘具备相应岗位任职条件的高技能人才、工程技术人员、经营管理人员等兼任专业课教师或者实习指导教师，并给予相关待遇。

天津海河教育园区鼓励国内外高等院校、科研机构、企业在天津海河教育园区内建立人才培养机构，创新国际化应用型人才培养模式。

市、区人民政府有关部门应当为天津海河教育园区在引进人才及其家属的户籍、教育、住房和出入境事项办理等方面提供便利，并在项目申报、科技创新条件保障、科技成果转化奖励等方面给予支持。

海教园本身就拥有多所高等院校，再加上新出台的政策等，未来海教园或许成为首屈一指的“智力库“，吸引高知人才、高素质人口是必然趋势。

其实，从海教园的规划上看，其实并没有把居住区当作重点，反而是教育机构才是主角，居住区只是为学校作配套而已。

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也正如此，海教园的整体规划，更多是追求生态的、花园式的、低密的居住环境。

2016年那年，海教园新盘集中入市，当时改善级产品设定的就是吸纳市区外溢客群。但是随着市场的变化，越来越多的落户需求、地缘教育需求开始涌入，海教园相当一段时间内都是小户型低总价当道，板块内上演了一轮又一轮的刚需激战戏码。

但现在，海教园板块供应结构，已经悄然发生改变。

一方面，海教园北部多个 新盘已进入清盘阶段，余房多是大户型。南部有3个盘，前期均主打小户型，但目前小户型已经售罄，在售的基本都是大户型产品。

另一方面，上个月结束的天津首轮集中拍地，大连同岳连摘两宗地块，溢价率分别为42.6%、43.8%，楼面价达到12000元/平米上下，而且这两宗地块容积率都为1.3，未来肯定要做低密改善型产品。

还有上文提到的，海教园还有582.7亩宅地未来要出让，值得关注的是，这些居住用地容积率均在1.2-1.5之间，可见，未来都是以低密度的改善住宅为主。

这就无形中透露，海教园板块正在从小户型刚需，转向改善居住博弈的深水区。

当教育品牌巩固、场面重趋稳定、市场健康回归，改善置业者也变得“务实”，他们对品质的要求高，并不局限于小区之内，还有生活本身，海教园规划指向生态性、花园式和类小镇，还有绿化率高也是事实，交通、商业的短板也在补齐，海教园完全可以满足他们的改善置业需求。