最“豪横”、最“心机”……天津第二轮集中供地“颁奖礼”来喽!

天津第二轮两集中供地正式落幕，本次土拍共挂牌61宗地块，停牌19宗，流拍2宗，最终成交40宗；成交地块中，共包含32宗底价，8宗竞价，合计总价约330亿元，总建筑面积424.5万㎡。

克而瑞数据显示，天津本次土拍40宗地平均溢价率仅为0.6%，较首批集中成交地块的溢价率大幅下降十个百分点，流拍率大幅上涨至34%。近八成地块底价成交，就连市区挂牌的五宗地，仅只有铃铛阁一宗溢价成交。天津第二轮集中土拍相较于首轮土拍成交45宗，竞价26宗的成绩来看，着实有些惨淡。造成这样的局面并不是偶然，天津土拍规则的调整是重要原因之一。

本次土拍取消了以往的竞自持，改为“限地价+摇号”的竞拍模式，并将溢价率上限则下调至15%，一旦达到价格上限，便开启“摇号”模式。此外，还首次在地块出让条件中加入定量自持的要求。除规则发生变更外，天津本次土拍“平淡”收场，与各房企受到“三道红线”压顶，手头资金吃紧也不无关系。虽然第二轮集中土拍宏观表现不尽如人意，但细节之处仍有不少有意思的“彩蛋”，下面一起来回顾一下吧！

最“豪横”奖：34.6亿，真有钱！

本次天津第二轮两集中供地成交总价TOP10排行榜前十名中市区地块冲进4名，占据半壁江山。

本轮总价排行榜的冠军为津红芥（挂）2021-037号（铃铛阁）地块，作为红桥区的优质地块，以34.6亿元高价成交，由中海地产夺得，溢价0.17%，也是本次土拍市区地块中少有溢价的地块。值得一提的是，挂牌文件显示，该地块需配建不少于280套自持租赁住房，面积不低于1.68万㎡，实际可售楼板价月2.2万/㎡。

铃铛阁地块因紧邻天津排名前列所官立中学铃铛阁中学而得名，具体位置位于芥园道的核心区域，红桥与南开交界处，2公里内有多个地铁站点，出行极为方便。

周边商业配套方面也相当丰富，有陆家嘴中心、天佑城、大悦城、欣·水游城等多个大型商圈；教育资源方面，有铃铛阁外国语中学、红桥区中心小学、永基小学、师范附属学校、第三中学等，完全能够满足日常生活所需。

周边在售新房有惠灵顿海上花苑、荣盛碧桂园云顶、万达水西台，均价在35000-45000元/㎡，二手房，均价31000-34000元/㎡。铃铛阁地块当前楼面价22878元/平米，未来开盘价格大概率将会达到4万＋，不得不感叹：高！实在是高！

最“出人意料”奖：溢价拉满，靠抽签！

以往溢价较高者多半是市区选手，但此次实在“出人意料”，远郊这宗地快在溢价率榜单中一路“过关斩将”，竟然冲到了排名前列名。而这宗地就是津静（挂）2020-08号，作为“冠军”溢价率为14.7%，达到较高限价后，最终，在抽签环节中由琪晟源摘得。

该宗地土地总面积为32216.0㎡，总建筑面积5.80万㎡，容积率1.8，挂牌起始价3.042亿元，起始楼板价约5246元/㎡。地块具体位置位于天津市静海城区地纬路南侧、春曦道西侧，属于静海老城区，该区域比较受到当地人的认可，客群以地缘性群体居多，这也是此宗地能够溢价较高的主要原因。商业方面，该区域有新世纪购物中心、百业新华新都购物广场、东方商业街等大型商超；教育配套上包含静海区排名前列中学、模范中学、静海区第六小学等。周边新房较少，清华瑞鑫、冬平园、金海园、兰海小区等二手房价格在15000-16000元/㎡。因5千出头的楼板价，再结合当前二手房的价格，如此看来，尽管溢价率“拉满”，开发商还是大有赚头~

最“财大气粗”奖：拿地“不手软”！

本轮土拍房企成交金额排行榜，拿地最“土豪”企业非中海莫属，共斥资85.4亿元“买买买”，斩获3宗市区优质地块——和平里多伦多地块（21.6亿）、浯水道安江里地块（29.2亿）、铃铛阁地快（34.6亿）。

中铁投资则成为拿地数量上的“老大哥”，以底价摘得滨海新区6宗地块，耗资37.56亿元。从拿地排行榜上可以看出，此次上榜的开发商主要以央企为主。这就不得不再次提到“三道红线”，“紧箍咒”之下，融资压力倍增，“降负债、去杠杆”已然成为各房企的主旋律。有数据显示，截至2021上半年，50家典型房企中仍有26家“剔除预收款资产负债率”未达标，即便是绿挡房企中也仍有70%是卡着剔除预收款资产负债率这条线，在危险边缘试探的，一不留神，就有踩线危险。

此外，根据政策规定三道红线缓冲期仅为三年（截至2023年年底），可见，留给房企们的时间并不多了。危急存亡之秋，也难怪万科郁亮要喊出“活下去！”的口号。

那为啥央企拿地“不手软”？

央企作为“模范生”，财务纪律上要求严格，像中海、华润置地、保利发展、中国金茂、招商蛇口这5家房企去年底和今年上半年都始终保持在绿档。当其他房企都在为了“活下去”奔波之时，对于不踩线、财务健康、实力雄厚的企业来说就到了“展示时间”。可以预见，未来央企资金优势将会更加显著，“马太效应”之下，房企分化也会逐步加深。

最“心机”奖：省了一个售楼处！

本次成交楼面价榜单中，榜上前四名席位都被市区地块包揽，再次巩固市区“王者地位”。本轮榜单楼面价较高者为南开区津南白（挂）2021-031号（灵隐南里）地块，达30082元/平米，由旭辉14.68亿元底价摘得；该宗地面积较小，住宅建筑面积仅4.88万/㎡，建筑限高80米，容积率2.5，意料之中的高端改善定位。

该地块位于南开区白堤路与灵隐道交口，属于南开核心区域。交通上，临近长江道主干道，周边有地铁1号线海光寺站、地铁2号线西南角站，出行便捷；教育方面，有五马路小学、南开小学、南开田家炳中学、二十五中等多个中小学校；地处市区，周边商业非常成熟与，包含南开大悦城、海光寺等多个商圈，满足日常生活所需。

周边新盘有旭辉铂悦公望、绿城凤起悦鸣等多个改善盘，均价60000元/㎡；风荷园、万维花园等二手房，均价30000-33000元/㎡左右。值得一提的是，同属南开的旭辉铂悦公望前不久刚刚开盘，均价在57000-68000元/㎡，总价660-1200万之间，而此次旭辉拿下的地块正好可以做成铂悦二期，共享配套资源的同时，还能省下来一个售楼处，实在是太有“心机”了！