最“豪横”、最“心机”……天津第二轮集中供地“颁奖礼”来喽!

天津楼市深度报道 2021-09-22 09:27:16
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天津第二轮两集中供地正式落幕,本次土拍共挂牌61宗地块,停牌19宗,流拍2宗,最终成交40宗;成交地块中,共包含32宗底价,8宗竞价,合计总价约330亿元,总建筑面积424.5万㎡。克而瑞数据显示,天津本次土拍40宗地平均溢价率仅为0.6%,较首批集中成交地块的溢价率大幅下降十个百分点,流拍率大幅上

天津第二轮两集中供地正式落幕,本次土拍共挂牌61宗地块,停牌19宗,流拍2宗,最终成交40宗;成交地块中,共包含32宗底价,8宗竞价,合计总价约330亿元,总建筑面积424.5万㎡

克而瑞数据显示,天津本次土拍40宗地平均溢价率仅为0.6%,较首批集中成交地块的溢价率大幅下降十个百分点,流拍率大幅上涨至34%。近八成地块底价成交,就连市区挂牌的五宗地,仅只有铃铛阁一宗溢价成交。天津第二轮集中土拍相较于首轮土拍成交45宗,竞价26宗的成绩来看,着实有些惨淡。造成这样的局面并不是偶然,天津土拍规则的调整是重要原因之一。

本次土拍取消了以往的竞自持,改为“限地价+摇号”的竞拍模式,并将溢价率上限则下调至15%,一旦达到价格上限,便开启“摇号”模式。此外,还首次在地块出让条件中加入定量自持的要求。除规则发生变更外,天津本次土拍“平淡”收场,与各房企受到“三道红线”压顶,手头资金吃紧也不无关系。虽然第二轮集中土拍宏观表现不尽如人意,但细节之处仍有不少有意思的“彩蛋”,下面一起来回顾一下吧!

最“豪横”奖:34.6亿,真有钱!

本次天津第二轮两集中供地成交总价TOP10排行榜前十名中市区地块冲进4名,占据半壁江山。

本轮总价排行榜的冠军为津红芥(挂)2021-037号(铃铛阁)地块,作为红桥区的优质地块,以34.6亿元高价成交,由中海地产夺得,溢价0.17%,也是本次土拍市区地块中唯一溢价的地块。值得一提的是,挂牌文件显示,该地块需配建不少于280套自持租赁住房,面积不低于1.68万㎡,实际可售楼板价月2.2万/㎡。

铃铛阁地块因紧邻天津第一所官立中学铃铛阁中学而得名,具体位置位于芥园道的核心区域,红桥与南开交界处,2公里内有多个地铁站点,出行极为方便。

周边商业配套方面也相当丰富,有陆家嘴中心、天佑城、大悦城、欣·水游城等多个大型商圈;教育资源方面,有铃铛阁外国语中学、红桥区中心小学、永基小学、师范附属学校、第三中学等,完全能够满足日常生活所需。

周边在售新房有惠灵顿海上花苑、荣盛碧桂园云顶、万达水西台,均价在35000-45000元/㎡,二手房,均价31000-34000元/㎡。铃铛阁地块当前楼面价22878元/平米,未来开盘价格大概率将会达到4万+,不得不感叹:高!实在是高!

最“出人意料”奖:溢价拉满,靠抽签!

以往溢价最高者多半是市区选手,但此次实在“出人意料”,远郊这宗地快在溢价率榜单中一路“过关斩将”,竟然冲到了第一名。而这宗地就是津静(挂)2020-08号,作为“冠军”溢价率为14.7%,达到最高限价后,最终,在抽签环节中由琪晟源摘得。

该宗地土地总面积为32216.0㎡,总建筑面积5.80万㎡,容积率1.8,挂牌起始价3.042亿元,起始楼板价约5246元/㎡。地块具体位置位于天津市静海城区地纬路南侧、春曦道西侧,属于静海老城区,该区域比较受到当地人的认可,客群以地缘性群体居多,这也是此宗地能够溢价最高的主要原因。商业方面,该区域有新世纪购物中心、百业新华新都购物广场、东方商业街等大型商超;教育配套上包含静海区第一中学、模范中学、静海区第六小学等。周边新房较少,清华瑞鑫、冬平园、金海园、兰海小区等二手房价格在15000-16000元/㎡。因5千出头的楼板价,再结合当前二手房的价格,如此看来,尽管溢价率“拉满”,开发商还是大有赚头~

最“财大气粗”奖:拿地“不手软”!

本轮土拍房企成交金额排行榜,拿地最“土豪”企业非中海莫属,共斥资85.4亿元“买买买”,斩获3宗市区优质地块——和平里多伦多地块(21.6亿)、浯水道安江里地块(29.2亿)、铃铛阁地快(34.6亿)。

中铁投资则成为拿地数量上的“老大哥”,以底价摘得滨海新区6宗地块,耗资37.56亿元。从拿地排行榜上可以看出,此次上榜的开发商主要以央企为主。这就不得不再次提到“三道红线”,“紧箍咒”之下,融资压力倍增,“降负债、去杠杆”已然成为各房企的主旋律。有数据显示,截至2021上半年,50家典型房企中仍有26家“剔除预收款资产负债率”未达标,即便是绿挡房企中也仍有70%是卡着剔除预收款资产负债率这条线,在危险边缘试探的,一不留神,就有踩线危险。

此外,根据政策规定三道红线缓冲期仅为三年(截至2023年年底),可见,留给房企们的时间并不多了。危急存亡之秋,也难怪万科郁亮要喊出“活下去!”的口号。

那为啥央企拿地“不手软”?

央企作为“模范生”,财务纪律上要求严格,像中海、华润置地、保利发展、中国金茂、招商蛇口这5家房企去年底和今年上半年都始终保持在绿档。当其他房企都在为了“活下去”奔波之时,对于不踩线、财务健康、实力雄厚的企业来说就到了“展示时间”。可以预见,未来央企资金优势将会更加显著,“马太效应”之下,房企分化也会逐步加深。

最“心机”奖:省了一个售楼处!

本次成交楼面价榜单中,榜上前四名席位都被市区地块包揽,再次巩固市区“王者地位”。本轮榜单楼面价最高者为南开区津南白(挂)2021-031号(灵隐南里)地块,达30082元/平米,由旭辉14.68亿元底价摘得;该宗地面积较小,住宅建筑面积仅4.88万/㎡,建筑限高80米,容积率2.5,意料之中的高端改善定位。

该地块位于南开区白堤路与灵隐道交口,属于南开核心区域。交通上,临近长江道主干道,周边有地铁1号线海光寺站、地铁2号线西南角站,出行便捷;教育方面,有五马路小学、南开小学、南开田家炳中学、二十五中等多个中小学校;地处市区,周边商业非常成熟与,包含南开大悦城、海光寺等多个商圈,满足日常生活所需。

周边新盘有旭辉铂悦公望、绿城凤起悦鸣等多个改善盘,均价60000元/㎡;风荷园、万维花园等二手房,均价30000-33000元/㎡左右。值得一提的是,同属南开的旭辉铂悦公望前不久刚刚开盘,均价在57000-68000元/㎡,总价660-1200万之间,而此次旭辉拿下的地块正好可以做成铂悦二期,共享配套资源的同时,还能省下来一个售楼处,实在是太有“心机”了!

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