又降了!天津“最惨”板块开启“躺平”模式,降价根本停不下来!

冷空气来袭，天津的天气，一秒入冬。

与温度一同急转直下的，还有天津某些板块的价格。

大张庄板块作为北辰区较先降价的选手，一路就像吃了“炫迈”降的根本停不下来……

前不久，这个降价“根本停不下来”的板块，再现“打骨折”卖房桥段，此次降价的项目正是金侨瑞公馆，从之前的洋房82万起，直接掉到63万起买，特惠力度令人咂舌。

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我们先来看一下较新“喜提”降价的项目——金侨瑞公馆。

金侨瑞公馆具体位置位于永合道与滨湖路交口东北侧，共规划有11栋楼，产品全部为8-11层到顶洋房和小高，面积为75、85、95平米2-3居室，容积率1.6；

共规划有一、二两期，一期预计2022年6月交付，二期2023年10月交付。

鸟瞰图

降价前，该项目均价约11000元/平米,，较低82万起。

此次推出优惠房的为二期产品，85平米户型一口价63万起，还有部分特惠房送精装，均价9000元/平米。

从85平米户型图来看，设计为三室两厅一卫，南向客厅通向阳台，卫生间干湿分离，主卧设有飘窗。

美中不足是户型进深较长，虽然南北皆有开窗，空气对流效果应该不太好。

85平米户型

整体看来，项目没什么大硬伤，而且不足百万就能买下一套洋房，怎么看都非常划算，为什么金侨瑞公馆的价格还要“一降再降”呢？

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这就不得不说从金侨瑞公馆所处的大张庄板块说起了。

当前，大张庄板块内共有7个在售新房项目，分别为：金侨瑞公馆、绿地新里栖湖公馆、盛景悦湖、阳光城翡丽公园、中梁津门首府、新城悦隽风华、新城悦隽风华·悦城。

除了金侨瑞公馆大搞特惠外，其他几个项目也没能逃脱降价的命运。

中梁津门首府89平米特惠洋房总价仅67万，均价9900元/平米。

新城悦隽风华现房特惠小高78平米59万起，93平米70万起。

盛景悦湖小高层、高层在售，面积58-133㎡，58平米61万起，85平90万起。

绿地新里栖湖公馆，已于去年年底交付，目前处于尾盘在售，均价12000元/㎡，总价109万/套起。

阳光城翡丽公园，当前在售户型100-119㎡3居，均价12000元/㎡。

新城悦隽风华·悦城，在售户型建筑面积为80-96㎡，在售均价为11000元/㎡，预计2022年11月15日交房。

金侨瑞公馆为洋房社区，8-11层到顶，在售户型为75、85、95㎡两室至三室，均价11000元/㎡。

一个项目的降价或许不能说明什么，但板块内这么项目都相约集体降价开启“躺平”模式，自然与板块本身不无关系。

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大张庄板块折腾了这么多年始终难以“起势”，在可乐看来主要有以下几个原因：

①土地供应量过大，“供过于求”供需关系被破坏

从大张庄土地出让情况来看，该板块起势于2017年，此时的大张庄“春风得意马蹄疾”，4年内共释出9宗土地。

2017年9月，阳光城以总价5.3937亿元力压16家房企竞得津辰风（挂）2017-007号地块；折合成交楼面价6139元/平米，自持面积2.8万平米，溢价率50%。

2018年初，绿地以总价5.9406亿元竞得津辰张（挂）2017-002号地块，成交楼面价2774元/平米。

2019年全年，大张庄板块内三宗地块集中出让。

中梁以4.4576亿元、3.45亿元摘得津辰张（挂）2018-017号、18号地块，分别溢价33.25%和18.6%；

成交楼面价分别为4223元/平米和3691元/平米，并且017号地块自持规划租赁住房体量1000平米；

新城以总价4.6185亿元，溢价率30.51%摘得津辰张（挂）2018-019号地块，折合成交楼面价4162元/平米，自持规划租赁住房体量2800平米。

2020年，板块内又有4宗地块密集出让，金侨、新城分别出手拿地，折合成交楼面价均在3800元/平米左右。

这么多的土地，但大张庄的需求量却并不高。

从10月北辰板块排行榜来看，大张庄仅上榜两个项目，单价均不足万元，但成交套数都不足50，这还是经过多次降价之后的效果。

积压大量项目卖不掉，大张庄板块土地市场就此陷入了沉寂，板块内众多新盘价格也就只有降价一条路可以走了。

因此2021年大张庄全年沉寂，不仅前两轮土拍中未见大张庄的身影，前不久公布的天津第三轮土拍地块名单中大张庄依然再次缺席。

②城市界面差，交通和生活配套的缺失

这第二个原因就是大张庄板块内的配套资源太差了。

交通方面，虽然当前地铁5号线已经开通，但北辰科技园北站距离大张庄镇政府仍有约15分钟车程；地铁10号线在板块内设有站点，但仍在规划中，距开通还不知道要多久，目前板块内居民出行仍然是以公交车为主，非常的不方便。

大张庄生活配套方面也很匮乏，教育上只有天津外国语大学附属北辰光华外国语学校拿的出手，大型商圈几乎没有，娱乐方面也只有南湖北海公园、绿带公园等大型公园。

并且大张庄板块板块内还迁房、厂房很多，城市界面杂乱，整体看来“村味”十足。

大张庄 | 图片来源百度

大张庄 | 图片来源百度

③高考新政颁布，新天津人落户客群流失

此前，大张庄板块的主要客户群体就是来天津落户的新天津人，所以大张庄板块内很多在售项目都是“小户型，低总价”产品。

但随着今年8月份，天津市教育招生考试院发布了“高考新政”，将高考报名条件由单一的“户籍”要求调整为“户籍+3年高中学籍”，这就意味着想要参加天津高考就得先在天津上完三年高中。

然而，大张庄板块教育资源极度匮乏，这点就足以劝退这部分人群，让“本不富裕的大张庄雪上加霜”。

总的来说，配套跟不上，交通不发达，距离市区远，城市界面差，也没有重磅规划释出，也没有拿的出手的教育资源，所以也就导致了如今大张庄走出发展力低，板块不抗价，新房一降再降的悲惨局面。