政策落地 天津楼市的“敏感点”居然麻木了?

节后天津楼市很是热闹，新梅江高端改善盘中海天空之镜首开基本售罄；二手房方面，单日成交突破3百，创近期新高。

天津楼市的“小阳春”似乎来了，且比每年都要提前，不少新房项目也都趁机收回了优惠点位，一些热点板块也有了动作。

唯独武清，最近表现的有点“反常”？。

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春江水暖鸭先知，楼市回暖数据先行。

相比新房受价格管控和成交结构的双重影响，数据失真，二手房市场数据更真实，反应较快。

因此，二手房市场是楼市的“急先锋”。

据国家统计局数据，2021年1月，天津二手房价格环比持平，同比下跌3.4%，数据背后带来的信号意义不可小觑。

从2019年7月开始，天津二手房价格进入下行通道，截止2020年12月份，已经连续环跌了18个月。

而此次是这一年半以来，天津二手房价格排名前列次止跌。

近期从链家及中原等大型中介得到的反馈看，天津二手房市场年后无论是成交量还是带看量均实现了快速恢复，甚至带看量已经达到了今年较高点。

成交方面，从上周六（2月20日）开始，贝壳每日成交143、164、138、144套……一路突破300套大关，成交量迅速回暖，创下了近期新高。

可见，天津楼市从2月份正式回归，且比往年启动的都要早。

众所周知，武清二手房购房者很大一部分比例来自“北漂”，他们买房具备全国视野，对政策敏感度更高，任何一点的风吹草动都会影响他们的买房节奏。

因此，如果说二手房是急先锋，那么武清二手房则是急先锋中的冲锋枪，反应较快。

从往年数据来看，开年后二手房带看量前十的项目中，基本60%都是武清区的房源。

那今年节后的武清二手房市场有没有“起飞”的苗头呢？

首先从挂牌价格上看，武清2021年1月二手房挂牌均价14301元/平米，环比去年12月下跌0.58%，同比去年同期下跌5.28%。

数据来源：贝壳找房

从带看量来看，武清二手房带看量在2020年10月份达到了全年峰值30371次，此后大幅度锐减，今年2月份更是创下近1年新低（去年3月除外，疫情期间）。

带看量的锐减，在一定程度上说明了购房需求开始退却。

带看量的减少，说明买房人的人在减少，信心不足。

数据来源：贝壳找房

去年开年因疫情影响，武清二手房成交量在5月迎来排名前列个小高潮，此后2个月开始下滑，8月又小幅增长，之后到12月底整体平稳，今年1月和2月成交量没有出现预想中的行情波动。

这也印证了我们一直说的，开年后市区二手房成交量开始反弹的情况下，武清的成绩却不理想。

从成交均价来看，也是处于逐渐走低的状态。

数据来源：贝壳找房

02

节后，天津住建委召开政策宣讲会，对近年来出台的“重点支持人员”购房政策进行解读，根据天津执行几年的“限购”政策，有针对性的放宽，无疑给想在天津买房却没购房资格的外地人，提供了一个可以先满足购房需求的绿色通道。

虽然这个政策没有正式官宣，但从时间和舆论环境上都“软着陆”，并分区域快速铺开。

按照北漂人群的政策敏感度，武清作为北京进入天津的排名前列站，楼市反应应该最为迅速。但政策出台后，从二手房成交量来看，依旧维持在正常的水平，证明北漂们还没有行动。

为什么呢？

03

①高铁承载力接近饱和

楼市限购之前，武清楼市一直是天津的热点，销量领跑全市，但在限购之后，武清成交量锐减。

从成交量的下跌我们能看到限购对于武清的成交量杀伤巨大，这也暴露了武清一直以来的核心问题：作为一个热点区域，武清本身产出客户的密度与力度极小，远远跟不上楼市的供应发展，对外来客群的以来超乎想象。

曾经是蓝印，后来是北京的投资客，现在是北漂和部分天津本土客群的投资客。

而影响这些购房客群的最主要因素就是通勤。

大量北漂的引入，武清高铁站的承载能力已经接近饱和。

更重要的是，武清高铁站附近的杨村、佛罗伦萨等区域，基本没有新房供应，二手房价格也不便宜。

为了解决承载力不足的问题，通武廊铁路的规划出现了。

然而通武廊已经规划了2年之久了，目前依旧还只是停留在前期规划阶段，离真正的兑现还有漫漫的长路要走。

②新兴高铁板块的截胡

现有的城际超载，规划的难以兑现，所以北漂们开始有意寻找新的落脚点。

现在天津与北京之间要打通四条高铁，即京津城际、京沪高铁、京滨城际、津兴城际。

前两条早已通车，后两条分别预计2022年9月底通车，2023年6月通车。

这就把天津西站、宝坻南站、滨海西站等周边区域推上了红利前端。

当年武清牛气是因为北京天津中段少有一个，但是待两条高铁全部通车后，北漂们进津的通路越来越多，武清将不可避免的被其它高铁板块截胡。

③北京整体“东移”的大趋势

北京房价高是众所周知的，但是高房价都集中在北京核心板块，周边的板块并没有那么“疯狂”。

像门头沟、顺义、房山、通州，这样的远郊区域房价还在小幅下跌，所以对于北漂来说，也是负担的起的。

还有一个重要的原因，这几年，北京对人口控制、行政副中心的规划建设、产业转移等领域作了一揽子部署，最终将行政中心确定在通州，这意味着北京行政机关或将搬迁到通州，随之人口、产业等也将“东移”，向通州中心聚集。

但如果从通州外溢出来的北漂，优选就不再是京津城际了，而是京滨城际。

越来越多的现象表明，对于北漂们而言，武清已经不是进入天津少有的选择。