这家外来房企高调进天津 如今却水土不服?旗下3项目销售惨淡
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近年来，一批外来房企来势凶猛，带着钞票与胆量在天津布下了发展棋局。
有些房企搅动市场玩得风生水起，譬如龙湖、鲁能、金茂等，打造了众多标杆项目，创造了一个又一个销售传奇。
而有些房企却显得有点水土不服，比如上海大华。
01
从拿地土储来看，上海大华集团从2019年挥军北上似乎顺风顺水，至今在天津已成功拿下了5宗地块，拿地总金额近48亿元，分别落子河东区、北辰区、津南区，其中不乏国展西这样的这门板块。
发力土拍，足见上海大华对天津市场的信心与憧憬。
然而，楼市一线销售市场才是检验房企真正的试金石。
02
大华清水湾：排名前列入市项目 月成交个位数
清水湾是上海大华首进天津后推出的排名前列个产品，项目位于河东区成林道与月牙河交口，东侧临近昆仑路快速路，南侧临近天房万欣城项目。
案场销售表示，项目是市区难得的低密住区，紧邻地铁4号线万东路站，配套方面有河东公园、万达广场、爱琴海购物公园等商业配套完备……总而言之，这是个不买就错失良机的优质好盘。
然而，据中指院数据统计，大华清水湾去年10月份首次开盘，仅销售了8套；同月，旁边的农垦含章雅著则上榜天津商品住宅项目销售金额榜、成交面积榜；11月单项目平均周度到访量榜单中，含章雅著依旧位列河东区之首。
而大华清水湾，时至今日，总成交量才35套，每月成交维持在个位数，这么一横向对比，可以说清水湾被隔壁楼盘的销量按在地上摩擦。
从价格上来看，血拼哥在开盘前恰好也实探过清水湾这个盘，彼时放风价3万7，对比现在的售价，在33000-34000元/平米之间，如今看来也是高开低走。
大华清水湾的出师不利，血拼哥认为最主要的原因就是——定价过高。
按照市区环线楼市价格，越靠近内环房价越高，价值约稀缺。
河东区房价较高的当属海河沿线，比如中海钻石湾、海河金茂府；其次，是中环线，比如农垦含章雅著均价32000元/平米。
大华清水湾，位于快速路沿线，均价34500元/平米，扣除3500元/平米的精装后，均价31000元/平米。虽然比农垦便宜1000元，但显然位置和稀缺度都比不上农垦，再者说，精装标准能否达到3500元/平米还要打个问号。
再来看看同属于快速路沿线的万欣城，前不久项目首开，均价32000元/平米，部分特惠房源均价31000元/平米，不仅价格比大华清水湾有优势，配套方面距离地铁、万达、爱琴海等商业更近。所以，无论是价格还是配套，大华清水湾都没有优势。
还有与快速路一路之隔的上东金茂智慧科学城，精装均价22000元/平米，最重要的是，上东金茂智慧科学城拥有地铁4、10号线，还可以与大华清水湾共享商业配套，但是单价却比清水湾足足便宜了12500元/平米，所以，买金茂不香吗？
总体来说，参考大华清水湾周边这几个在售的项目，无论是价格、还是配套，它都不具备优势，产品上也中规中矩，销量惨淡也在意料之中。
03
大华锦绣华城：销量不过百 全凭户型菜
如果说大华集团首作清水湾让天津市场失望了，大华锦绣华城的表现同样不尽人意。
大华锦绣华城项目前身地块是大华集团2019年10月，以总价7亿元摘得的津北辰辰（挂）2019-130号地块，楼面价6856元/平米。
项目属于北辰区双青新家园板块，双青新家园位于天津市中心城区西北部，距建设中的西站副中心只有7公里，被列为天津10个环外新城区之一。
板块内以限价房为主，70年产权的新建商品房目前有且仅有泽信公园御府、大华锦绣华城两个新盘。
这两个项目同日拿地，泽信公园御府抢先入市，成为板块内排名前列商品房项目。
泽信公园御府全部为高层产品，均价15000-16000元/平米，最小户型为75平米两室，较大户型为106平米三室，总价113万/套起。
大华锦绣华城，项目涵盖洋房和高层两种产品业态，精装项目，户型区间为83平两室-121平四室，均价16000元/平米，总价133万/套起。
值得注意的是，当初大华拿地价格可是比泽信便宜1000元/平米左右的，地拿的便宜，价格反到比泽信贵。
这似乎也就预示了大华锦绣华城的处境会相当被动。
产品方面，选取泽信公园御府95平米户型以及大华锦绣华城93平户型进行对比。
泽信95平户型，进门处独立玄关收纳，三面宽朝南，南向面宽10.8米，客厅连接阳台，阳台设置独立上下水，方便业主放置洗衣机，卫生间门巧妙躲开了进门处的走道，既有利于风水也保证了隐私。
大华93平户型，南向客厅3米5，但是阳台和开窗面宽较小，不利于采光；书房及卫生间窗户朝西，西照；餐桌摆在过道正中间，容易发生碰撞。
户型方面， 显然泽信更胜一筹。
交房时间上看，两宗地块同日拿地，泽信交房时间为2022年6月30日比大华早半年，而且泽信建筑方为央企中冶，再加上泽信目前在天津已有泽信·金汇湾、泽信公馆这两个交房项目，质量有所考证；而大华进驻天津时间不长，暂时没有交房项目，所以质量方面存疑。
买房人从来都是用脚投票的，这两个项目到底谁更能赢得购房者的青睐，数据说了算。
据中指院数据统计，泽信公园御府，从去年7月份至今实现了200套的去化，成交均价方面，始终保持在15000+元/平米。在市场不尽人意的今天，这样的成绩的确可圈可点。
而大华锦绣世家，从去年10月开盘至今，仅成交了94套。
可以说，作为双青板块在售的2个商品房项目，泽信公园御府不论从价格还是产品都为大华锦绣华城树立了一个标杆。
03
大华国展公园世家： 门槛级项目 只能拼价格
这个项目位于津南国展西板块，板块内目前有美的云熙府、中国铁建花语天著、大华国展公园世家3个项目在售。
国展西属于“兵马未动，粮草先行”的板块，配套建好了，板块才刚启动。
地铁1号线串连了国展西和河西区，并且海沽道和天津大道也能轻松往返市区，就连学校也早早签约了师大二附小和天津实验中学津南分校。
虽然国展西名字带国展，但热度却更多来自于板块内的地铁和学校，所以我们先从这两个维度对比下这三个在售的项目。
距离地铁最近的楼盘是美的云熙府，其次是中铁建花语天著，大华国展世家最远。
板块内学校有实验中学津南分校和师大二附小，距离学校最近的还是美的云熙府，而中铁建 花语天著和大华国展世家虽然毗邻实验中学但距离师大二附小就稍远了些。
从产品维度上看，三个楼盘都有高层和洋房。美的云熙府和中铁建花语天著的体量差不多，大华国展公园世家是较大的，所以开发周期相应长。
价格方面，美的云熙府，高层单价19000元/平米，洋房单价23500-24000元/平米，作为区域内少有有精装交付的楼盘，2022年11月交房，也是板块内交房最早的项目。这个盘价格一直很稳定，加上户型偏大一些，适合改善需求，目前已经属于尾盘销售了。
中铁建花语天著，高层单价18700元/平米，小高单价20500元/平米，洋房单价21500元/平米，户型75-87平米两居，93-118平三居，价格更受刚需青睐。 去年年底入市，1月份销售58套，2月份签约25套。
大华国展公园世家，高层单价18000元/平米，洋房21000元/平米。体量是三个项目中较大的，单价也是较低的，今年1月份刚刚入市，2月份板块内签约量29套。
户型方面，选取75平两室两厅一卫对比。
中铁建花语天著，进门处独立玄关，南向客厅面宽5.1米，卫生间干湿分离；如此一对比，大华国展公园世家虽然没什么硬伤，但依旧没有亮点，中规中矩。
总体而言，大华国展世家是国展西板块门槛，但客观存在的便是项目体量大，开发周期长，距离地铁和学校都较远、户型中规中矩等。尽管大华一再强调物业好，但毕竟在天津还没有交房项目。
04
大华进入天津近3年了，在天津的3个楼盘销售业绩表现频频爆出冷门，是大华集团不求业绩不急卖么？
答案显然不是。
据克而瑞前不久发布的数据，大华2020年全口径销售额509.2亿，同比增48%。不过吊诡的是，对比各个房企排行榜，大华的销售金额有很大出入。其中，亿翰智库排行榜中，大华集团2020年销售额为273.4亿，与克而瑞的数据相差200多亿，大华销售额究竟多少则成了一个谜。
此外，大华集团宣称，要通过加快周转带动销售规模和利润总额双增长，继续深耕人口净流入的中西部二线城市，做大规模，力争三年内实现800亿销售目标。所以，我们也发现，此前一直神秘且低调的大华集团，近两年频繁地出现在土地市场。
据不完全统计，2020年大华集团花费约172亿在杭州、天津、南京、南通、武汉、上海徐州等地共获得土地103.73万平米，其中不乏位于南通达101%的高溢价地。
在狂飙突进的同时，大华的负债也在大幅攀升。
2017年至2019年，大华集团借款总额分别为208.16 亿元、300.76 亿元及414.52亿元，每年以近40%的增速在攀升。2020年上半年，其总负债达到999.87亿元，资产负债率73.67%。
资金链紧张，也加剧了回款压力，所以近几年大华也频频被爆出了质量问题。
2019年6月份，大华碧云天业主在微博投诉爆料，沙盘和宣传上都是草坪，实际大华将原来的所有的草坪全部改成了8字砖。
此外，大华斐勒公园在交房时期被业主投诉诸多问题，业主在预验收的过程中，发现墙纸覆盖下的墙体大面积发霉、墙面渗漏、幕墙内竟未设保温层，地下室大面积渗水发霉等等诸多严重质量问题。
现如今高周转模式下，房企攻城略地扩张，除了追求变化的财务数字，更应该追求不变的楼盘品质，因为楼盘质量问题没有任何理由被忽视。
作为一个新进天津的房企，良好的口碑是非常重要的，这直接关系到能否赢得买房者的心，从而在这个城市站稳脚跟。上海大华集团给自己的定位是“中国城市更新专业运营商“，我们也衷心希望大华能为天津楼市呈现更具焕新的产品。
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