天津万科响螺湾首作规划释出!户均95平,配建9年一贯制学校!

近日，天津市滨海新区经开区规划和自然资源局释出了《迎达路东侧02-08居住地块项目方案公示》。

经核实，该项目即为天津首轮两集中土拍中，万科以总价19.3亿元，溢价率19%竞得的津滨开（挂）2021-1号地块，折合成交楼面价6585元/平米。

竞拍当日，该宗地块共吸引4家房企报名竞买，分别为万科、旭辉、金茂、泰达，地块关注度较高。

该宗地块位于天津滨海经开区商务片区迎达路东侧，四至范围为东至迎宾大道、南至集智道、西至迎达路、北至新港路。

该宗地块由5辐居住用地子地块组成，本次公示的为其中A地块设计方案。

A地块位于五辐子地块中的最北部，四至为：北至新港路，西至迎达路，南至集英道，东至迎宾大道。

A地块，总用地面积28224.1平米，容积率2.9，地上计容建筑面积81849.89平米。

总建筑面积117349.89平米，地上计容建筑面积81849.89平米，包含住宅建筑面积78901.74平米，居住户数832户，户均面积95平米，定位刚需及刚改。

机动车停车位959辆，地上机动车停车位22辆，地下机动车停车位937辆，车位比1：1.2。

依规划来看，A地块内共规划9栋住宅，包含3栋27层到顶，3栋24层到顶，1栋22层到顶，1栋18层到顶，以及1栋17层到顶，产品为小高层+高层。

地块整体布局较规整，北高南低。

社区内配套240平米居民健身场地、1165平米组团绿地；此外，还配建物业管理用房、警务室、居委会、商业服务网点等，用来满足业主日常生活所需。

据悉，该地块案名已经公布——万科滨江都会，该项目也是万科滨海响螺湾首作。据释放的信息显示，项目整体包含洋房及高层产品，其中高层主推户型包含建面76、80平米的两室，以及建面88、94、97、113平米的三室；洋房主推建面约118平米的三室，价格等信息待定。值得一提的是，万科在滨海区域今年将启动一个大战略——“城市公园计划”。

也就是说，在符合条件的新项目，都会建设一个以不同的海洋为IP，打造的公园。万科生态之光是鲸鱼，滨湾万科城是章鱼，响螺湾万科地块也将呈现全新的海洋IP形象，打造网红打卡目的地。

从位置上看，该项目属于响螺湾，这也是个“有故事”的片区。

2005年，中心商务区横空出世，响螺湾商务区作为中心商务区的起步区，规划面积1.59平方公里，总建筑面积567万平方米，总投资逾420亿，和于家堡金融区隔河相望。

彼时的响螺湾规划定位建设为全国各省市、央企驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心，将重点发展总部经济和楼宇经济，驻区机构、企业总部、金融中心提供配套服务，所以土地属性基本都是商务办公、酒店、公寓、商业等综合体楼宇。

2018年1月，中心商务区划入经济开发区。

2020年9月4日，批复的《中心商务区响螺湾区域控规修改方案》里，响螺湾的规划做了调整。

增加居住用地11.54公顷，降低居住容积率，商业规划减少约8.2万平方米；按照15分钟生活圈要求配置教育、卫生、文化等居住区公共服务设施和绿地，调整后规划新增九年制学校、商场、老年公寓及养护员等设施。

2020年底，“滨城“概念横空出世。按照天津市提出的打造”津滨“、“滨城”双城发展格局的目标，中心商务区是“滨城”的核心区，各种政策都向其倾斜。

就响螺湾片区来说，交通方面规划有3条地铁线，分别为Z1、B2线和B3线。

Z1线：由于家堡通往中心城区，全长115千米，设站16座，预计于2025年开通试运营。

B2（Z4线）：一期工程南起新城停车场，北至汉沽营城街站，途径中部新城、于家堡区域、滨海站（原于家堡站）、滨海文化中心、经开区、北塘、中新天津生态城，预计2023年北段可具备通车条件。

可与京津城际在滨海站换乘；可与在建的滨铁1号线（B1）在新城三站、滨海站换乘；可与津滨轻轨9号线在泰达站换乘；可与即将开工的滨铁3号线（Z2）在北塘站换乘。

B3线（Z2线）：Z2线一期工程西起金钟河大街，东至北塘，途经河北区、东丽区和滨海新区。具有中心城区与滨海新区间市域快线和中心城区与外围组团连接线的功能。2020年开始动工，力争在2024年实现通车。

内部配套方面，天津海昌极地海洋世界开馆，亚洲单体面积较大的酒店项目—天津滨海碧碧桂园希尔顿酒店主楼主体结构封顶，响螺湾沿河彩带公园完工，扩建后的拆潮音寺开放，天津首座气膜体育馆响螺湾体育馆建成使用……

商业配套而言，响螺湾片区内目前大型商业综合体较稀缺。目前，可以共享天碱片区的万达广场，后期板块着区域内居住配套的逐渐完善，也将成为片区潜力增长点。

就楼市来讲，目前响螺湾片区在售项目有合景誉峰和合景领峰两个项目，次新房有碧桂园天誉、天玺等项目。整体房价在17000-19500元/平米左右。

值得一提的是，在天津第二批集中供地，响螺湾片区内的津滨开（挂）2020-5号地块也在出让名单中。

商改住规划的调整、城市配套的落地稳定进行、住宅用地相继出让，不仅预示着这个片区正式重启，也让我们看到了，响螺湾未来的成长空间。