天津楼市成交下行,“金九”失约!市内六区却实现逆势上涨!

“ 金九银十 " 一直都是传统房地产市场的旺季，很多企业会选择在这个时候集中推盘入市，抢收市场。然而今年的 " 金九 " 却是失约了。根据克而瑞数据显示，9月天津全市新建商品住宅成交量约94.5万㎡，环比下降5.9%，同比下降22.0%；成交金额约164.3亿元，环比下降6.1%，同比下降17.3%；价格方面，9月均价17383元/㎡，环比下降0.2%。

成交面积、成交总金额创下了近半年来新低。

整体看来，造成“金九”不“金“的主要缘由还是与调控有关，其中融资”三条红线“、房贷“两条红线”以及土地端“集中供地”这三大政策可以说是重塑了整个行业的格局，这些政策对行业带来的改变不可逆转。从企业的角度而言，在融资难度加大、企业资金链偏紧的影响下，拿地积极性明显受挫，尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。

一方面是土地成交量的下降，另外一方面是土地溢价率回到了相对低点。许多企业放弃拿地，这就造成了整体供应量处于低位，在较低的供应量下，整体市场成交也在低位运行，“金九”不再。在整体市场成交下行的背景下，市区实现了逆势上涨。市内六区9月成交面积10.7万平米，环比上涨11%，同比上涨25%，进而拉升全市整体均价。

细分至每个区，和平区依旧是yyds，9月共成交5558平米新房，环比上涨85%，涨幅居全市排名前列。南开区新房涨价了！9月成交均价达42687元/平米，环比上涨12%，同比上涨3%，环比涨幅位居全市首位。河西区连坐了7个月市区成交面积排名前列宝座，终于在9月份被河东区取而代之了。而且河东区9月份共签约281套，比8月多了100套；成交均价较8月涨了1500元左右，突破3万元，实现了量价双涨。下面我们来看看市内六区新房成交情况。

和平区

8月底和平区出台小学、初中入学新政策，对市场震荡作用不小。虽然新政策明确说明，新房不受影响，但是从9月份和平区成交数据上来看，和平区的新房是肉眼可见的又火了一波。尤其是融创星河和平印，40年产权公寓产品，9月份共签约76套，环比8月份上涨了406%。对于这个签约成绩，血拼哥想说，意料之中。

因为，新政出台后，和平印售楼处营业至半夜，甚至项目销售表示，一天就成交了十余套，一天的签约量是过往一个月的……不但量涨了，价格也涨上去了，成交单价比8月份涨了5000元/平米。为何和平印突然“发飙”了？参考一下竞品，和平翰林公馆总价在600万+，天成和平里总价在700万+，而和平印一室大约70平米，总房款376万左右，是现阶段和平区新房置业门槛。

果然性价比都是比较出来的……这一波政策袭来，和平印小户型售罄了，110平米以下房源也基本售罄了。排名第二的和平翰林公馆，居住型公寓，9月份签约了27套，比上个月多了7套。据悉，目前和平翰林公馆在售均为大户型产品，所以单价也较之前低一些。但是，最近有业主向血拼哥透露，翰林公馆延期交房了，血拼哥也前去探访了一下。

天成和平里，70年产权纯住宅，9月签约6套，比8月涨了1套；但是9月成交均价比8月份涨了3000多每平米。因为项目新加推了高层3号楼，仍然主打89平米户型，但是价格确实是上涨了。老项目招商津湾天玺，首次上榜，签约了4套，成交均价4万左右，据悉成交的都是200平米的大户型，豪横~~孩子明年上学的，需要在今年12月31日之前搞定房子和户口，所以从新政出台后和平二手房也进入成交高峰期，价格也有所上涨。

预计明年小阳春和平二手房还将迎来下一波涨势。此外，值得注意的是，和平区目前新房存量不容乐观，除了天成和平里、和平翰林公馆、融创星河和平印、招商津湾天玺和泰安道壹公馆之外，少有值得期待的就只剩下中海在9月份拿下的多伦道地块。据媒体报道，中海多伦道项目，建筑面积12万平方米，其中商业面积7万平方米，中海地产计划投资40亿元，更多信息尚未释放。

南开区

南开区9月共签约178套，比8月涨了10套，新房成交稳中有升。排名前列名和第二名的项目与8月份一样，依旧是南开宸院和保利云禧。南开宸院从7月份开始就撕开了降价促销的口子，时不时的推出一些特惠房，收获了不少购房者的心。目前项目所剩房源不多了，清盘在即。保利云禧9月份共成交29套，比上个月多了9套。

保利也推出了特惠房，洋房88-128平米，单价4.5-5.1万平米，高层89-103平米，单价3.8-4.2万平米。与保利云禧同属于王顶堤板块的迎顺府，9月共成交了4套，成交均价34642元/平米。虽然这两个项目仅一路之隔，迎顺府价格比保利便宜，但是迎顺府只有1栋楼，没有社区的概念，很多买房人不认可，自然销量上不去。

排名第三名的旭辉铂悦公望，应该是9月份南开区楼市乃至天津楼市最为惊喜的一个项目。项目首开高层1#和小高层4#，高层户型是110平米中户、130平米边户，均价59000元/平米；小高层是140平米中户、170平米边户，均价65000元/平米。据了解，开盘当天认购50余套，这个价格，这种表现，在当前楼市中的表现确实是可圈可点的。因为旭辉铂悦公望的“突袭“，中交海河公馆由之前的第三来到了第四。

但成绩依旧能打，9月签约23套，比8月多了13套。项目推出了一口价房源，单价41000-52000元/平米。项目较大的卖点就是对口南开区中营小学，和平新政后，部分家长将目光转向了南开和河西的重点小学，因此中小对口的项目也迎来了一波行情。正荣紫阙和金地阅千峯两大豪宅项目，分列第5和第7的位置。两大豪宅项目，总价都在千万级别，每个月成交稳定，实属不易。金地阅千峯加推6#，7、30层到顶，172平米， 30层到顶，单价6.6-6.7万/平米，7层到顶单价7.5-7.6万/平米，房价再次突破“天花板“。

排名第8和第9的项目分别是南开1911和南开府。南开1911，9月仅成交1套，量下来了，价格也降了，成交均价33425元/平米，比8月份降了2240元。此外，据业主透露，项目延期交房了。南开府，没啥说的，每个月表现很稳定，成交1-2套左右。值得一提的是，天津第二轮两集中供地中，旭辉斩获的灵隐南里地块，折合成交楼面价30082元/平米，旭辉要打造第二个铂悦项目，价格6万+。再看看南开区目前纯新盘，招商江山玺，9栋高层+3栋小高层，户型在143平米-190平米之间，大户型起步，精装交付，预计价格在5万+，总价门槛700万+，妥妥的豪宅。绿城·凤起悦鸣，面积段在120-180平米，预计均价也要6万+，总房款基本会在750万起。南开即将开启豪宅争霸战。

河西区

9月份，河西区上榜的项目还是这些个老面孔。天津湾依旧是河西区的销冠，但是成交量比8月少了29套。这是为啥？天津湾是由天津湾海景文苑和天津湾海景芯苑两个项目组成。海景文苑，在售高层108-137 平米户型，均价32000元/平米，预计今年年底交房，目前处于尾盘阶段，仅剩20余套左右；海景芯苑4、5号楼在售，27层到顶，4梯14户，户型为66-82平米一室两室，均价27000元/平米，预计2022年年底交房，目前还剩100多套左右。

尾盘阶段，项目可挑选余地变少，自然流速慢了，估计不久河西区销冠宝座要易主了。新梅江依旧是河西楼市的主力供应板块，成交前10的项目有6个来自新梅江。中交富力天禧位居第二，表现稳定，项目较大的卖点就是师大二附小学片，河西三片。但富力天禧即将迎来一个强劲的对手——中交融成。

该项目预计10月中旬首开入市，全部为小高层，面积有89、105、140平米，放风价38000元/平米。大概率也属于师大二附小学片，如果融成真的以这个价格入市，特别能与天禧一教高下。同片区的绿城诚园，排名第6，尾盘了，成绩还是能打，目前在售户型均为120平米三室、四室，均价43000元/平米。中海天空之境，排名第三，共成交35套，相比8月减少13套。

目前，中海天空之境南地块在售128、143平米，价格43000-45000元/平米之间；中海寰宇时代在售高层96、117平米，总价365万起。中海左岸澜庭，排名第4，9月共成交34套，表现稳定。该项目可以称之为新梅江的入门级项目，9月份曾释放一波特惠房，总价300万起。排在第5名的是天津瑞府，9月成交29套，有所下滑，主要原因就是104平米户型涨价了，项目热度就下降了。

目前，项目高层、小高层104、128、140、169平米均有在售，均价36000-40000元/平米。御江臺，排在第7位，9月成交了20套，成交均价小幅上涨。项目属于尾盘阶段，预计10月底交房，作为新梅江纯洋房社区，值得期待。体北板块的体北鲁能公馆，排名第8，9月共成交17套，近几个月一直保持着十几套的成交，也算是表现稳定。

目前，项目小高层81-136平米在售，均价51000-57000元/平米；洋房166平米，均价67000元/平米。小海地板块的中交融正和华宇御熹臺，分列榜单第9和第10，成交套数都为个位数。融正高层88、108平米三室在售，总价300万起。华宇御熹臺，洋房仅面积为89、101、105平米，均价40000元/平米；叠拼143平米在售，总价800-1000万。

土地市场方面，9月中海29.2亿元摘得安江里地块，折合成交楼面价19528元/平米，需自持租赁住房50套，面积3000平米。该宗地块，紧邻中海左岸澜庭，预计未来售价会稍低于左岸澜庭。

河北区

同样也是这些个老面孔，连排名都没啥变化。紫樾宸府9月份成交了15套，该项目已经连续三个月蝉联河北区成交套数排名前列名，别问为啥，问就是便宜——高层1#96平米户型，总价198万/套起。第二、第三名仍然被中国铁建西派国印、中国铁建花语津郡包圆，9月分别成交了13套和11套。

值得一提的是，中国铁建花语津郡，准现房，预计2022年1月交房，眼见为实，购房者更踏实一些。中冶德贤华府，9月签约9套，比8月有所下降。

前不久，推出了特惠房，均价36000元/平米。首创天阅海河，9月签约7套，价格上涨了几百元/平米，不同房源之间的价格差异。

排在后三位的分别是财富绿道丹庭、蓝光雍锦府、中国铁建国际城。血拼哥给买房人提个醒，蓝光不建议现在购买，有风险。此前，河北区关注度较高的中海十里观澜，已经开盘了，高层户型86-116平米，单价28000-29000元/平米；小高层128平米，单价30000-31000元/平米。据相关信息显示，项目去化一般，即便产品做了创新，又是河景房，依旧没能打动购房者。看来啥都不如低价好使。土地市场方面，河北区缺席了天津第二轮两集中供地，这也意味着未来一段时间，河北区将没啥声音，只能默默消耗库存了。

河东区

河东区9月表现不错，前六名的项目成交套数都是增长的。

排名排名前列的依旧是路劲太阳城，9月成交86套，比8月上涨了48套；成交均价26269元/平米，比上个月降了900元/平米左右。以价换量的结果。路劲太阳城应该是当前市区门槛级项目，高层75平米在售，总价不到200万，对想置业市区的刚需族来说非常友好。

排名第二的中海城市广场，9月成交39套，比8月增长了26套；9月签约均价37000元/平米左右。这个项目不同楼层，不同房源，有的看不到海河，有的看得到海河，价差比较大。中交春映海河首次上榜，9月首开，共成交29套，户型在89-120平米之间，成交均价34888元/平米。

格调榴园、城投万欣城、农垦含章雅著也是上榜“老面孔”。格调榴园排名第四，9月签约27套，和8月相比差不多。农垦含章雅著，9月成交22套，目前高层均价32000-35000元/平米。第9和第10名，分别是雍祥园和凯旋门。雍鑫·雍祥园10月底即将交房，特惠单价25500-29000元/平米。凯旋门，据售楼处口径，只剩下不到100套房子，多数为80平米，总价170万起。

红桥区

惠灵顿国际社区由8月份的第二，蹿升至排名前列，9月共成交了18套，比8月份多了5套；量涨了，价涨了，9月成交均价41326元/平米，比8月涨了3300元/平米左右，实现了量价双涨。要知道，这个盘可是红桥区名副其实的高端改善盘，套均总价在700万+。

据悉，目前项目在售均为大户型，172平米三居660万/套起，221平米四居920万/套起。排名第二的是公元大观，9月开启以价换量模式，9月共成交12套，翻了3倍；成交均价比上个月降了1000元/平米左右。据售楼员介绍，高层全部售罄；9月底推出的洋房产品，均价29000元/平米起。荣盛碧桂园云鼎排名没变，还是第三。

9月成交了12套，与公元大观持平；成交均价36411元/平米，比8月降了800元/平米左右。据了解，该项目目前小高层255万/套起，单价约30000元/平米起。

万达水西台排名第四，9月共成交了8套，比8月少了6套；成交均价38719元/平米，比8月上涨了700元/平米左右。一方面是价格涨了，销量下来了；更重要的是明显受到周边公元大观和荣盛碧桂园云鼎项目的挤压；万达水西台洋房单价35000元/平米，这么一对比，价格上面显然不具备啥优势。

九和府排名第五，同样是量价齐涨。9月共成交5套，比8月多了一套；成交均价24351元/平米，比上个月涨了1800元/平米左右。项目目前现房，高层89、115平米，单价22000元/平米；洋房91-120平米，均价27000元/平米。仁恒星源世纪排在第6，9月仅成交了1套，比8月少了8套；成交均价与8月相差不多，33098元/平米。

客观说，项目卖的不好，购房者不认可价格。土地市场方面，9月天津第二轮两集中供地中，中海以34.6亿元、溢价600万竞得铃铛阁地块，折合成交楼面价20559元/平米，这块地的质素相当不错，虽然地处红桥，但与南开毗邻，可以承接南开区外溢人群，中海肯定是要打造高端的，接下来将成为红桥区一大看点。

另外，红桥区还有一个纯新盘待售，中交报春里地块，目前案名已经公布——中交春风景里，产品为21-27层到顶高层，户型77-126平米，价格待定，外展已经开放。10月份，天津市区将交出怎样的答卷，我们拭目以待。