天津楼市成交下行,“金九”失约!市内六区却实现逆势上涨!

天津楼市深度报道 2021-10-14 09:39:48
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“ 金九银十 " 一直都是传统房地产市场的旺季,很多企业会选择在这个时候集中推盘入市,抢收市场。然而今年的 " 金九 " 却是失约了。根据克而瑞数据显示,9月天津全市新建商品住宅成交量约94.5万㎡,环比下降5.9%,同比下降22.0%;成交金额约164.3亿元,环比下降6.1%,同比下降17.3%

“ 金九银十 " 一直都是传统房地产市场的旺季,很多企业会选择在这个时候集中推盘入市,抢收市场。然而今年的 " 金九 " 却是失约了。根据克而瑞数据显示,9月天津全市新建商品住宅成交量约94.5万㎡,环比下降5.9%,同比下降22.0%;成交金额约164.3亿元,环比下降6.1%,同比下降17.3%;价格方面,9月均价17383元/㎡,环比下降0.2%。

成交面积、成交总金额创下了近半年来新低。

整体看来,造成“金九”不“金“的主要缘由还是与调控有关,其中融资”三条红线“、房贷“两条红线”以及土地端“集中供地”这三大政策可以说是重塑了整个行业的格局,这些政策对行业带来的改变不可逆转。从企业的角度而言,在融资难度加大、企业资金链偏紧的影响下,拿地积极性明显受挫,尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。

一方面是土地成交量的下降,另外一方面是土地溢价率回到了相对低点。许多企业放弃拿地,这就造成了整体供应量处于低位,在较低的供应量下,整体市场成交也在低位运行,“金九”不再。在整体市场成交下行的背景下,市区实现了逆势上涨。市内六区9月成交面积10.7万平米,环比上涨11%,同比上涨25%,进而拉升全市整体均价。

细分至每个区,和平区依旧是yyds,9月共成交5558平米新房,环比上涨85%,涨幅居全市第一。南开区新房涨价了!9月成交均价达42687元/平米,环比上涨12%,同比上涨3%,环比涨幅位居全市首位。河西区连坐了7个月市区成交面积第一宝座,终于在9月份被河东区取而代之了。而且河东区9月份共签约281套,比8月多了100套;成交均价较8月涨了1500元左右,突破3万元,实现了量价双涨。下面我们来看看市内六区新房成交情况。

和平区

8月底和平区出台小学、初中入学新政策,对市场震荡作用不小。虽然新政策明确说明,新房不受影响,但是从9月份和平区成交数据上来看,和平区的新房是肉眼可见的又火了一波。尤其是融创星河和平印,40年产权公寓产品,9月份共签约76套,环比8月份上涨了406%。对于这个签约成绩,血拼哥想说,意料之中。

因为,新政出台后,和平印售楼处营业至半夜,甚至项目销售表示,一天就成交了十余套,一天的签约量是过往一个月的……不但量涨了,价格也涨上去了,成交单价比8月份涨了5000元/平米。为何和平印突然“发飙”了?参考一下竞品,和平翰林公馆总价在600万+,天成和平里总价在700万+,而和平印一室大约70平米,总房款376万左右,是现阶段和平区新房置业门槛。

果然性价比都是比较出来的……这一波政策袭来,和平印小户型售罄了,110平米以下房源也基本售罄了。排名第二的和平翰林公馆,居住型公寓,9月份签约了27套,比上个月多了7套。据悉,目前和平翰林公馆在售均为大户型产品,所以单价也较之前低一些。但是,最近有业主向血拼哥透露,翰林公馆延期交房了,血拼哥也前去探访了一下。

天成和平里,70年产权纯住宅,9月签约6套,比8月涨了1套;但是9月成交均价比8月份涨了3000多每平米。因为项目新加推了高层3号楼,仍然主打89平米户型,但是价格确实是上涨了。老项目招商津湾天玺,首次上榜,签约了4套,成交均价4万左右,据悉成交的都是200平米的大户型,豪横~~孩子明年上学的,需要在今年12月31日之前搞定房子和户口,所以从新政出台后和平二手房也进入成交高峰期,价格也有所上涨。

预计明年小阳春和平二手房还将迎来下一波涨势。此外,值得注意的是,和平区目前新房存量不容乐观,除了天成和平里、和平翰林公馆、融创星河和平印、招商津湾天玺和泰安道壹公馆之外,唯一值得期待的就只剩下中海在9月份拿下的多伦道地块。据媒体报道,中海多伦道项目,建筑面积12万平方米,其中商业面积7万平方米,中海地产计划投资40亿元,更多信息尚未释放。

南开区

南开区9月共签约178套,比8月涨了10套,新房成交稳中有升。第一名和第二名的项目与8月份一样,依旧是南开宸院和保利云禧。南开宸院从7月份开始就撕开了降价促销的口子,时不时的推出一些特惠房,收获了不少购房者的心。目前项目所剩房源不多了,清盘在即。保利云禧9月份共成交29套,比上个月多了9套。

保利也推出了特惠房,洋房88-128平米,单价4.5-5.1万平米,高层89-103平米,单价3.8-4.2万平米。与保利云禧同属于王顶堤板块的迎顺府,9月共成交了4套,成交均价34642元/平米。虽然这两个项目仅一路之隔,迎顺府价格比保利便宜,但是迎顺府只有1栋楼,没有社区的概念,很多买房人不认可,自然销量上不去。

排名第三名的旭辉铂悦公望,应该是9月份南开区楼市乃至天津楼市最为惊喜的一个项目。项目首开高层1#和小高层4#,高层户型是110平米中户、130平米边户,均价59000元/平米;小高层是140平米中户、170平米边户,均价65000元/平米。据了解,开盘当天认购50余套,这个价格,这种表现,在当前楼市中的表现确实是可圈可点的。因为旭辉铂悦公望的“突袭“,中交海河公馆由之前的第三来到了第四。

但成绩依旧能打,9月签约23套,比8月多了13套。项目推出了一口价房源,单价41000-52000元/平米。项目最大的卖点就是对口南开区中营小学,和平新政后,部分家长将目光转向了南开和河西的重点小学,因此中小对口的项目也迎来了一波行情。正荣紫阙和金地阅千峯两大豪宅项目,分列第5和第7的位置。两大豪宅项目,总价都在千万级别,每个月成交稳定,实属不易。金地阅千峯加推6#,7、30层到顶,172平米, 30层到顶,单价6.6-6.7万/平米,7层到顶单价7.5-7.6万/平米,房价再次突破“天花板“。

排名第8和第9的项目分别是南开1911和南开府。南开1911,9月仅成交1套,量下来了,价格也降了,成交均价33425元/平米,比8月份降了2240元。此外,据业主透露,项目延期交房了。南开府,没啥说的,每个月表现很稳定,成交1-2套左右。值得一提的是,天津第二轮两集中供地中,旭辉斩获的灵隐南里地块,折合成交楼面价30082元/平米,旭辉要打造第二个铂悦项目,价格6万+。再看看南开区目前纯新盘,招商江山玺,9栋高层+3栋小高层,户型在143平米-190平米之间,大户型起步,精装交付,预计价格在5万+,总价门槛700万+,妥妥的豪宅。绿城·凤起悦鸣,面积段在120-180平米,预计均价也要6万+,总房款基本会在750万起。南开即将开启豪宅争霸战。

河西区

9月份,河西区上榜的项目还是这些个老面孔。天津湾依旧是河西区的销冠,但是成交量比8月少了29套。这是为啥?天津湾是由天津湾海景文苑和天津湾海景芯苑两个项目组成。海景文苑,在售高层108-137 平米户型,均价32000元/平米,预计今年年底交房,目前处于尾盘阶段,仅剩20余套左右;海景芯苑4、5号楼在售,27层到顶,4梯14户,户型为66-82平米一室两室,均价27000元/平米,预计2022年年底交房,目前还剩100多套左右。

尾盘阶段,项目可挑选余地变少,自然流速慢了,估计不久河西区销冠宝座要易主了。新梅江依旧是河西楼市的主力供应板块,成交前10的项目有6个来自新梅江。中交富力天禧位居第二,表现稳定,项目最大的卖点就是师大二附小学片,河西三片。但富力天禧即将迎来一个强劲的对手——中交融成。

该项目预计10月中旬首开入市,全部为小高层,面积有89、105、140平米,放风价38000元/平米。大概率也属于师大二附小学片,如果融成真的以这个价格入市,绝对能与天禧一教高下。同片区的绿城诚园,排名第6,尾盘了,成绩还是能打,目前在售户型均为120平米三室、四室,均价43000元/平米。中海天空之境,排名第三,共成交35套,相比8月减少13套。

目前,中海天空之境南地块在售128、143平米,价格43000-45000元/平米之间;中海寰宇时代在售高层96、117平米,总价365万起。中海左岸澜庭,排名第4,9月共成交34套,表现稳定。该项目可以称之为新梅江的入门级项目,9月份曾释放一波特惠房,总价300万起。排在第5名的是天津瑞府,9月成交29套,有所下滑,主要原因就是104平米户型涨价了,项目热度就下降了。

目前,项目高层、小高层104、128、140、169平米均有在售,均价36000-40000元/平米。御江臺,排在第7位,9月成交了20套,成交均价小幅上涨。项目属于尾盘阶段,预计10月底交房,作为新梅江纯洋房社区,值得期待。体北板块的体北鲁能公馆,排名第8,9月共成交17套,近几个月一直保持着十几套的成交,也算是表现稳定。

目前,项目小高层81-136平米在售,均价51000-57000元/平米;洋房166平米,均价67000元/平米。小海地板块的中交融正和华宇御熹臺,分列榜单第9和第10,成交套数都为个位数。融正高层88、108平米三室在售,总价300万起。华宇御熹臺,洋房仅面积为89、101、105平米,均价40000元/平米;叠拼143平米在售,总价800-1000万。

土地市场方面,9月中海29.2亿元摘得安江里地块,折合成交楼面价19528元/平米,需自持租赁住房50套,面积3000平米。该宗地块,紧邻中海左岸澜庭,预计未来售价会稍低于左岸澜庭。

河北区

同样也是这些个老面孔,连排名都没啥变化。紫樾宸府9月份成交了15套,该项目已经连续三个月蝉联河北区成交套数第一名,别问为啥,问就是便宜——高层1#96平米户型,总价198万/套起。第二、第三名仍然被中国铁建西派国印、中国铁建花语津郡包圆,9月分别成交了13套和11套。

值得一提的是,中国铁建花语津郡,准现房,预计2022年1月交房,眼见为实,购房者更踏实一些。中冶德贤华府,9月签约9套,比8月有所下降。

前不久,推出了特惠房,均价36000元/平米。首创天阅海河,9月签约7套,价格上涨了几百元/平米,不同房源之间的价格差异。

排在后三位的分别是财富绿道丹庭、蓝光雍锦府、中国铁建国际城。血拼哥给买房人提个醒,蓝光不建议现在购买,有风险。此前,河北区关注度较高的中海十里观澜,已经开盘了,高层户型86-116平米,单价28000-29000元/平米;小高层128平米,单价30000-31000元/平米。据相关信息显示,项目去化一般,即便产品做了创新,又是河景房,依旧没能打动购房者。看来啥都不如低价好使。土地市场方面,河北区缺席了天津第二轮两集中供地,这也意味着未来一段时间,河北区将没啥声音,只能默默消耗库存了。

河东区

河东区9月表现不错,前六名的项目成交套数都是增长的。

排名第一的依旧是路劲太阳城,9月成交86套,比8月上涨了48套;成交均价26269元/平米,比上个月降了900元/平米左右。以价换量的结果。路劲太阳城应该是当前市区门槛级项目,高层75平米在售,总价不到200万,对想置业市区的刚需族来说非常友好。

排名第二的中海城市广场,9月成交39套,比8月增长了26套;9月签约均价37000元/平米左右。这个项目不同楼层,不同房源,有的看不到海河,有的看得到海河,价差比较大。中交春映海河首次上榜,9月首开,共成交29套,户型在89-120平米之间,成交均价34888元/平米。

格调榴园、城投万欣城、农垦含章雅著也是上榜“老面孔”。格调榴园排名第四,9月签约27套,和8月相比差不多。农垦含章雅著,9月成交22套,目前高层均价32000-35000元/平米。第9和第10名,分别是雍祥园和凯旋门。雍鑫·雍祥园10月底即将交房,特惠单价25500-29000元/平米。凯旋门,据售楼处口径,只剩下不到100套房子,多数为80平米,总价170万起。

红桥区

惠灵顿国际社区由8月份的第二,蹿升至第一,9月共成交了18套,比8月份多了5套;量涨了,价涨了,9月成交均价41326元/平米,比8月涨了3300元/平米左右,实现了量价双涨。要知道,这个盘可是红桥区名副其实的高端改善盘,套均总价在700万+。

据悉,目前项目在售均为大户型,172平米三居660万/套起,221平米四居920万/套起。排名第二的是公元大观,9月开启以价换量模式,9月共成交12套,翻了3倍;成交均价比上个月降了1000元/平米左右。据售楼员介绍,高层全部售罄;9月底推出的洋房产品,均价29000元/平米起。荣盛碧桂园云鼎排名没变,还是第三。

9月成交了12套,与公元大观持平;成交均价36411元/平米,比8月降了800元/平米左右。据了解,该项目目前小高层255万/套起,单价约30000元/平米起。

万达水西台排名第四,9月共成交了8套,比8月少了6套;成交均价38719元/平米,比8月上涨了700元/平米左右。一方面是价格涨了,销量下来了;更重要的是明显受到周边公元大观和荣盛碧桂园云鼎项目的挤压;万达水西台洋房单价35000元/平米,这么一对比,价格上面显然不具备啥优势。

九和府排名第五,同样是量价齐涨。9月共成交5套,比8月多了一套;成交均价24351元/平米,比上个月涨了1800元/平米左右。项目目前现房,高层89、115平米,单价22000元/平米;洋房91-120平米,均价27000元/平米。仁恒星源世纪排在第6,9月仅成交了1套,比8月少了8套;成交均价与8月相差不多,33098元/平米。

客观说,项目卖的不好,购房者不认可价格。土地市场方面,9月天津第二轮两集中供地中,中海以34.6亿元、溢价600万竞得铃铛阁地块,折合成交楼面价20559元/平米,这块地的质素相当不错,虽然地处红桥,但与南开毗邻,可以承接南开区外溢人群,中海肯定是要打造高端的,接下来将成为红桥区一大看点。

另外,红桥区还有一个纯新盘待售,中交报春里地块,目前案名已经公布——中交春风景里,产品为21-27层到顶高层,户型77-126平米,价格待定,外展已经开放。10月份,天津市区将交出怎样的答卷,我们拭目以待。

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