异军突起还是强者恒强?——第二批集中供地环城地块解析

天津第二批集中挂地的61宗拟摘牌地块中，环城共上架17宗地块，拟出让土地面积合计108.5万㎡，起始总价190.48亿。其中6宗包含自持条件，共计2120套自持租赁住房，此次中原研究院对环城挂牌的部分地块进行详细分析：

北辰南仓地块

该三宗地块位于北辰区南仓板块，属于北辰环内较繁华地段，临近城市核心区域，交通便捷，生活配套齐全。目前周边在售项目有中储城邦，金隅金成府等，成交均价在1.75-2.2万/㎡，近期成交土地单价在9000-10500元/㎡，基本为溢价成交。

中原研究院点评：南仓板块为北辰近期政府，适宜打造刚改、改善项目，首轮成交四宗地块，加上本次供应三宗，未来南仓板块新房供应激增已呈不争事实，后期竞争激烈的同时也将增加板块的曝光度。

西青侯台地块

035为侯台装饰城西侧地块，036为水西公园EFT地块，两宗地块位于西青区侯台，紧邻南开区，享受三甲医疗配套资源，但缺少邻里型商业，且缺乏优质中小学。地块周边在售新房洋房成交价2.5万/㎡，其中距离本案地块最近的万科西华府去化良好，月均去化32套。地块附近融创成交一宗土地，综合楼面价在1.67万元/㎡，溢价率10.6%。

中原研究院点评：两宗地块虽距离较近，但侯台装饰城地块适宜打造以地缘改善客群为主的改善项目，且商业比例较高，且含自持租赁住房，地块优势较小；水西公园EFT地块坐拥天津环内少有的湿地公园，生态资源优势显著，居住价值高，适宜打造承接市区外溢改善的中高端改善项目。

西青大寺N2地块

地块位于西青区大寺新家园，东至泽润路，南至储祥道，西至泽清路，北至民厚道。项目周边目前基础生活配套相对匮乏，缺少优质小学教育资源。地块附近无新房项目在售，一批集中供地中绿城底价成交旁边N1地块，成交楼面价7602元/㎡。

中原研究院点评：大寺目前新房供应较少，本地块后期入市竞争压力较小，但地块客容量有限，主要吸引地缘初改及新天津人首置，市场流速情况还有待验证。

津南辛庄地块

四宗地块位于津南辛庄板块，其中三宗位于洪泥河西侧，国展板块的二级价值板块，周边教育、医疗、基本生活配套齐备，但配套等级普通，不足以作为溢价支撑点，仅能满足常规开发需求，地铁一号线延长线是辛庄较大利好。板块在售项目津南悦府小高成交价1.65万元/㎡，洋房1.9万元/㎡，月均去化24套左右。一批供地中辛庄成交两宗土地，成交楼面价7700-12700元/㎡，且均为溢价成交，溢价率13-19%。

中原研究院点评：洪泥河东的市场价值高于洪泥河西，西侧三宗地块因附近配套的劣势，仅能满足常规开发需求，其中吉泰路南侧地块及运通路东侧地块自持租赁较高，开发难度较大。东侧地块位于国展板块，竞争压力较大。

津南海教园地块

地块位于海河教育园板块，是和慧南路-雅润路之间最后一宗可出让宅地。海教园虽功能并入津南区，但目前仍然是环城置业热点板块之一。受集中供地影响，板块土地成交楼面价及溢价率大幅上涨，最近成交的两宗宅地价格在12000元/㎡左右。目前板块内在售项目较多，洋房成交均价1.8-2.0万/㎡，小高层成交均价1.7-1.9万/㎡，竞争较为激烈。

中原研究院点评：自2016年海教园规划后排名前列宗宅地出让以来，已吸引仁恒、鲁能、雅居乐、融创等10余家房企进驻，经历过两至三轮产品迭代。在供应集中、产品趋同的现状下，如何打造产品成为拿地房企需要着重考虑的因素。

津南咸水沽地块

地块位于天津市津南区咸水沽东南侧，人口密度高，生活配套较好，地缘属性强，是津南老城区。该地块距离地铁1号线东沽路站约四公里，且与天津大道和津港高速两条入市进滨大动脉距离较近。咸水沽近两年仅成交一宗住宅用地，综合楼面价6161元/㎡。地块周边在售项目仅海玥名邸及华远景瑞海蓝城，目前小高层成交均价1.3-1.4万/㎡，洋房成交均价1.35-1.45万/㎡。

中原研究院点评：地块周边为政府安置房，后期客群基数较少，且地块西侧医院，东北侧为回民公墓，市场接受度有待验证。