有地铁、有学校、土储丰富!天津这个多年未动的板块能否起势?

西青区是板块轮动最明显的区域，2012年的中北镇-2016年的张家窝-2018年的精武镇。

反观一些起步较早的、位置更优的片区，倒是显得后劲不足，慢慢没有了声音，以致于渐渐被市场给遗忘了，比如大寺。

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大寺，在西青区的占位究竟是什么呢？

天津市外围八大组团之一，位于市区南部，距市政府8公里，系天津经济技术开发区微电子工业区和天津西青经济技术开发区所在地。

也位于西青区南部，东与津南区双港镇毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北侧紧邻外环城市发展带，与李七庄街相邻。

全镇总面积88平方公里。

彼时，张家窝、精武镇还没有起势。

大寺相对来说确实离市区比较近，同时还有友谊南路、解放南路等直通市区的主干道，所以也是被买房人寄予厚望的。

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所以，那会的大寺，也的的确确是火过一阵的。

2010年全年，环城四区共有120个项目开盘，大寺的洛卡小镇、首创福特纳湾都是当年的热盘之一，当时洛卡小镇成交均价在11433元/平米、首创福特纳湾，洋房价格在10500元/平米。

3年以后，2013年，大寺迎来远洋万和城新盘入市，这个盘依旧是当年西青楼市红盘之一，一年销售585套房子，价格在13122元/平米。

又过了5年，2018年大寺新盘——天房领世郡出炉了，只是没想到的是，这个盘命运坎坷，目前尚未完全交房，有传闻说被融创收购了，后续暂未可知。

但从天房领世郡之后，大寺楼市就陷入了沉寂，一直到去年年末，正荣才出手在大寺摘得一块地，目前项目产品已经出炉，小高层和高层，容积率1.5，户型在80-136平之间，2023年精装交房，均价25000元/平米，配建九年一贯制英华国际学校。（更多详细内容欢迎点击文章开头视频）。

整体来看，从2010年到2021年，这10年间，大寺仅有5个项目面世，楼市发展着实缓慢。

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体现在数据上。

先来看看土地市场，血拼哥梳理了2006年至今大寺的土地成交情况。

我们分别从成交时间、成交价格、拿地房企这三个维度来分析。

·成交时间

2006年到2015年，大寺共出让11宗地块，这个时期也是大寺10年来的土地出让高峰期，但是这11宗地块中，有绝大部分是限价房用地。

2015年全年，仅一宗地块成交，竞得房企为天房，楼面价7千+每平。

而在2016-2017年，天津全市疯狂卖地也是楼面价疯长的两个年份，大寺土地市场交白卷。

在2018-2019年，天津上演第二轮供地潮的两年，大寺依旧一片沉寂。

直到2020年年末，大寺终于成交了1宗地块，人们也因此意识到，西青还有大寺这么个板块。

·成交价格

刨除限价房用地，只看成交的这几宗商品房用地。

2006-2009年，成交的4宗地块，楼面价在1419-4330元/平米之间；

6年后的，2015年，天房竞得的地块，楼面价在7101元/平米，有所上涨。

2020年，地价从7101元/平米，上涨至9990元/平米，但依旧没有破万。

·拿地房企

10年来，进驻板块的房企除了早期的首创、远洋、天房，还有新拿地的正荣，都是一些大品牌开发商。

可见，这10年间，大寺板块的土地市场相对沉寂，供应的土地少，地价在天津来讲还属于较低的水平，因为供地少，进驻的房企自然也少。

但好在正荣和美的的进驻，算是给大寺注入了一丝新的活力，因为大寺居民很多，新房又少，所以地缘改善需求很多，这个项目刚好可以“解渴”改善需求。

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一级土地市场不给力，自然也传导至二级市场。

供应量方面，2011年为较高点，后继无力，尤其是2014年-2018年、2020年均呈现零供应。

成交面积方面，2011年-2014年相对较高，也相对稳定，但从2015年开始成交量直接骤降。

成交均价方面，借着“海河英才”的热度，2018年为仅10年较高点，为23685元/平米，而这也是大寺板块整体成交均价首次突破2万大关。此后，逐年走下坡路，再次降至2万以下。

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这就引出了影响板块房价的最主要因素，大寺整体板块发展相对缓慢，核心原因就产业围城。

2018年，天津推出要治理园区围城，大寺作为重点调整区域之一，将大芦北工业园的55个工业园合并成5个，拆了好多年才算基本完成。

更要命的是同时进行了村庄、产业园、还迁房、小产权房的整理，在整改的过程中，板块内城市界面更新速度较慢。

所以，连带着板块内交通、商业等各项配套建设基本也是停滞状态。

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虽然，大寺发展较慢，但也代表了一种全新规划的可能。

因为该拆掉的，已经拆除，并且后续还有待出让的土地。

这是大寺较大的利好，即便目前城市界面不够好，但只要有土地，就未来可期。

前不久，西青区2021年春季土地招商推介会召开。重点推介土地27宗，土地占地面积共计179万平，规划建筑规模约316万平，包括门道口2+4地块、李庄子地块、周庄子地块、张道口地块、王兰庄地块等。

一旦上述地块进入市场，将激活大寺板块，为其注入活力。

值得一提的是，门道口2+4地块，预计下月摘牌。

这两宗地块规划建筑面积约11.5万平米，还需要配建0.3万平米的幼儿园，未来投用后，幼儿园与英华国际学校九年一贯制学校将形成整体教育资源，补齐大寺的教育短板。

另外，2019，天津市规划和自然资源局公示了大寺赛达产业新城的规划。

据了解，赛达产业新城示范区规划用地总面积161.73万平米，北部规划为大量商业用地、公共绿地，中部及南部包含6宗居住用地，共计45.68万平米，容积率均为1.6，其规划体量还是很大的。

目前该示范区的定位和产业目标为：智能产业研发基地、创新人群集聚区、生态创新示范区。

示范区分三期开发：一期由政府主导开发创新谷MSD；二期由政府引导开发创新工厂和创新社区；三期由政府引导开发产业研发片区和创新社区。

其中含有约44万平米的居住用地，占比约20%。

最后，对于买房人最关注的地铁，如今在建的地铁7号线已经延申到大寺内部，将设赛达八支路、芦北路、幸福道、兴华道、张道口共5个站点，投用后将缓解板块内居住出行不便的问题。

虽然，现在大寺板块新项目只有正荣美的和筑梅江，难免有点“势单力薄”，但是板块后续还有大量的土地待出让，伴随着多宗地块的释出，板块内配套将越来越丰富，城市界面也将得到焕新，预计大寺板块很快就将迎来二次启动。