均价1.5万!天津这个区再爆1885套住房,捡漏机会来了?

近日，天津市规划和自然资源局北辰分局释出《北辰区 晋陆港（天津）置业有限公司东风路（小淀示范镇小贺庄出让区）A1地块项目建设工程规划许可证审批前公示》和《北辰区 晋陆港（天津）置业有限公司尚梅路（小淀示范镇小贺庄出让区）A2地块项目建设工程规划许可证审批前公示》两则公示。

这两宗地前身为2020年1月份，由山西能投以14.3亿元底价总揽的津辰淀（挂）2019-021号和津辰淀（挂）2019-022号地块。

其中，前者出让面积为69011.9平米，由山西能投以8.698亿元底价摘得，折合成交楼面价为6302元/平米；后者出让面积41623.4平米，由山西能投以5.6172亿元底价夺得，折合成交楼面价为6302元/平米。

根据规划图，A1和A2两地块分别对应21号地和22号地，下面我们先来看A1地块:

A1地块四至分别为：东至尚佳路、南至北辰东道、西至东风路、北至崇礼道。

产品规划上，A1地块共分为住宅和商业两部分，商业区域位于住宅区的南部，总建筑面积2.96万㎡，地上建筑面积2.25万㎡，地下建筑面积7110㎡；

住宅部分建筑面积约为11.2万㎡，共规划有30栋楼，居住户数1232户，户均面积约91.2㎡，小户型设计，定位刚需。

从规划图可以看出，A1号地住宅部分共包含11栋18层高层，9栋8-11层小高，10栋6-7层洋房。

其中4#、9#、27#为6层到顶；8#、10#、11#、14#、15#、16#、21#为7层到顶；22#为8层到顶；5#、7#、12#、13#、17#、20#、23#、26#为11层到顶；1#、2#、3#、6#、18#、19#、24#、25#、28#、29#、30#为18层到顶。

我们再来看A2：

A2地块四至分别为：东至尚梅路，南至北辰东道，西至尚佳路，北至崇礼道。

从规划图可以看出，A2地块共分为住宅、商业和社会停车场用地三部分，商业和停车场部分位于住宅的南侧。

商业用地总建筑面积3.66万㎡，其中地上建筑面积2.78万㎡，地下部分8775㎡；停车场用地面积4013.2㎡，包含124个地上停车位。

重点来看一下住宅部分，住宅区域总建筑面积5.9万㎡，机动车停车位718个，其中包含地上停车位65个，地下停车位653个，居住户数为653户，车位比为1:1.1，户均面积90.3㎡，可以推测出A2地块同样为刚需小户型定位。

A2号地住宅部分共规划有住宅14栋，其中包含18层高层7栋，11层小高3栋，7层洋房4栋。

其中，5#、7#、10#、11#为7层到顶；8#、9#、12#为11层到顶；1-4#、6#、13#、14#为8层到顶。

周边竞品上，当前板块内在售新房有融创津宸壹号和新城樾风华两处，都是刚需定位盘。

融创津宸壹号紧邻山西能投地块，均价15000元/㎡，当前住宅部分已经售罄；新城樾风华位于山西能投地块南部，当前洋房和高层产品在售，高层主推83㎡、105㎡，洋房主推92㎡，高层均价15000元/㎡，洋房16500元/㎡。

周边景瑞阳光尚城等二手房，当前均价在11300元/㎡左右。

从周边房价推测，此次山西能投地块项目的均价预计在15000元/㎡左右。

值得一提的是，去年10月份新城控股以总价3.33亿元摘得一宗北辰小淀地块——津辰淀（挂）2020-004号地。

该地块位于山西能投地块北部，成交楼面价6512元/㎡，溢价率0%。不出意外，该地块也将是刚需定位，将成为山西能投地块的“竞争对手”之一。

近年来，“鸭梨变土豆”天津外环补圆工程推进，小淀板块被纳入新外环内，对小淀来说是一个重大利好。

但当前小淀板块整体城市界面观感较差，内部多以物流业和金属加工业为主，包含有北辰科技园（南区）、小淀工业园区等，而且整体发展配套上也有一定欠缺。

交通方面，小淀镇生活区距离地铁3号线丰产河站约1.6公里，相对较远，出行主要以自驾为主；地铁7号线、10号线正在规划中，距离开通还有一段时间。此外，小淀片区还规划有京唐、京滨城际铁路站点，未来通车后会为小淀板块发展带来更多红利。

商业配套方面，除了一些沿街的商业外，小淀板块内当前暂无大型商业，需要和御龙湾、宜兴埠、瑞景等区域共享商圈。但山西能投、融创津宸壹号地块均规划有商业配套，未来建成后，能够一定程度上补充小淀板块的商业短板。

教育配套上，小淀板块内多以小淀小学、小淀中学等年代较早的学校为主，教育方面相较于其他区域并无太多亮点。

整体来看，小淀板块的利弊很明显，尽管占据了规划的制高点，但城市界面差、整体发展缓慢、配套设施不足，不过当前价格确实不高，对于预算有限的刚需置业群体来说还是可以考虑一下。