保障性租赁住房贷款不纳入集中度管理 谁将掘金万亿市场?

文章来源：中新经纬

2月8日下午，中国人民银行、银保监会发布了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》(下称通知)，自本通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

房地产贷款集中度管理制度自2021年1月1日起实施，成为影响房地产行业的重要政策之一，如今正式将保障性租赁住房贷款剔除房地产贷款集中度管理，鼓励企业发展租赁市场的意图明显。而根据机构的数据，在“十四五”期间，中国保障性租赁住房的投资规模将超过万亿元人民币，成为房地产行业新的投资热点。

引导房企参与租赁住房建设

银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，是中国人民银行、银保监会于2020年12月31日发布、2021年1月1日起实施的，它根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。

彼时，在制度出台时配发的答记者问中就提到，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。到2021年7月2日，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出要完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

如今，2022年2月8日发布的通知可以视为政策的正式落地。通知还提出，银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬表示，通知有两条重要内容，一是相关贷款不纳入房地产贷款集中度，二是保障性租赁住房的贷款力度要加大。从这两点来看，政策出发点在于为保障性租赁住房提供更强的贷款支持。而由于房地产贷款集中度的政策仍要执行，因此就需要适当松动，减少企业的顾虑。

贝壳研究院高级分析师黄卉也对中新经纬分析，该通知一方面有利于提升房地产企业参与保障性租赁住房的积极性，充分发挥房屋投资建设的优势，增加保障性租赁住房房源供给；另一方面，房企在2022年上半年依然处于债务到期的高峰阶段，房企面临资金压力仍然较大。由于保障性租赁住房的开发建设投资回收期长、利润回报相对较低，分开计算额度有助于房企积极参与保障性住房建设的同时，确保现金流的稳定，实现房企资金、运营等层面的良性循环。

但要指出的是，不管是并购贷不计入“三道红线”，还是保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，房企获得的资金都不能用于偿还自身债务。据贝壳研究院统计，房企2022年预计到期债务约9603亿元，比2021年下降约25%，但仍处于接近万亿元的偿债规模高位，个别房企短期内仍具有高违约风险。

万亿掘金路

“保障性租赁住房”一词的提出时间并不长。2021年3月通过的“十四五”规划中提出，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。

而后，2021年7月2日，国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

梳理就会发现，近几年，中央及各部门多次提及要发展租赁住房市场，尤其是在大城市。光大证券在研报中指出，中国发展保障性租赁住房有其必要性和紧迫性。一方面，部分城市住房供需矛盾突出，新市民和新青年普遍存在住房困难等问题。第七次全国人口普查数据显示，2020年，中国流动人口为3.76亿，占城镇人口的41.6%，人口高流动性特征突出。流动人口聚集较多的经济发达地区，高房价和高租金成为常态，中低收入者面临买不起房和租不起房的问题。

“另一方面，现有的租赁住房市场发展滞后，难以满足城市新青年的诉求，政府有必要扩大政策性租赁住房保障范围。”光大证券还称，随着房企高杠杆、高周转、高负债的运营模式得到纠正，政府通过全方位的政策扶持，也将鼓励更多主体参与租赁住房建设。

据住建部今年1月发布的消息，全国已有近30个省区市出台加快发展保障性租赁住房的实施意见，40个重点城市提出“十四五”保障性租赁住房的发展目标。今年，这40个城市计划筹集建设保障性租赁住房190万套(间)，相比去年的93.6万套(间)，任务量翻了一番。按计划，“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)，预计可解决1300万人的住房困难。

而据光大证券预测，在“十四五”期间，全国保障性租赁住房筹建规模接近900万套，按照每套投资额15万元计算，涉及的总投资额为1.35万亿元，平均每年的投资额为2700亿元。国泰君安则预测，2022年保障性租赁住房的投资量级在3000亿-5000亿之间，拉动地产投资2-3个百分点。

至于谁会来掘金，国泰君安表示，参与保障性租赁住房建设的市场主体不限于房地产开发企业，地方城投平台和专业化住房租赁企业均可参与。在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，未来一段时间还主要以国企、央企、大型优质民企(万科、龙湖、绿城)以及地方城投平台为主，因为这些建设主体在抵押物、信用等级等方面能够满足银行的要求。

今年1月26日，中国保利集团与中国建设银行就签署了发展保障性租赁住房战略合作协议，将推动更多保障性租赁住房项目投入市场，推动构建住房租赁领域新发展格局。