来呀,battle!2021年天津楼市将是改善与刚需的较量!

被限购、限贷等严苛政策压制4年之久的天津，终于在2021年开春迎来了真正的改变契机。

春节前后，一个接着一个的重磅消息投入楼市看似平静的湖面……

01

不寻常的2021

2021年开年就透露着不寻常，购房政策、土地出让政策都有了很大的不同。

政策方面：2月22日，天津市官网公布《市住建委召开房地产市场政策宣讲会》，提炼主要内容为：指导各区加强“重点支持人员”购房政策运用，充分发挥该政策服务产业发展的优势，让来天津创业发展的外地人住有所居。

总结一下就是，天津将对“重点支持人员”进行购房政策的放松，所谓重点支持人员，血拼哥的理解是来天津工作的外地人，去年盛传天津放开限购，不需要两年社保就可以买房，看来也是无风不起浪。

虽然上述会议文件中没明确说，但是据小道消息，售楼处已经开始执行了。

土地方面：2月24日，天津市规划和自然资源局发布了《市规划局关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》，显示天津拟在2021年对住宅用地（含有住宅用地的混合用地）实行“两集中”的同步公开出让：

一是集中发布出让公告，全市原则上全年不超过3次；

二是集中组织出让活动，同批次的挂牌土地确定共同的挂牌起止日期、同批次的拍卖交易土地连续集中完成土地拍卖活动。

目前天津拟在3、6、9月中旬集中统一发布土地公告。

落户方面：其实2020年就预告了2021年落户政策方向，12月13日，天津市滨海新区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标建议提出，探索实施京冀居民在滨海新区落户及购房新政，高品质提升城市社区配套，吸引京冀居民在滨海新区安家置业。

还有12月22日，天津市人力资源和社会保障局党组成员、副局长沈超及有关处室负责同志做客《公仆走进直播间》，关于落户提到两个方面一是在津无工作的学历型人才和资格型人才以及急需型人才，审核时间已经接近“秒批”，基本实现即来即办；二是面对高质量发展对人才的迫切需求，以及各地激烈的人才竞争，天津正在研究打造“海河英才”升级版。

换句话说，整个天津所有区域的大门打开，欢迎每个人来落户。血拼哥预计，未来落户方面的放宽政策也会再度释放。

02

涨or跌？这是个问题

“房地产发展短期看政策，长期看人口”，这是我们业内都知道的一句市场箴言。

政策放松，买房人拥有置业资格，大量置业需求涌入，短期内就会刺激房价上涨 ，这也是上述购房新政一公布，很多人就会觉得房价上涨的原因之一。

整体看，从2017年至今，天津楼市政策没放松过，但是新房价格一直在微涨，而二手房却创造了12连跌的新纪录。

尽管新房价格数据看上去还挺漂亮，但是从市场出发，这几年天津房地产是真的很难。

开发商觉得钱不好赚了，现金流压力大；买房人也很难，挑挑拣拣，最后钱花了，房不如意的比比皆是。

2021年，提振买房人士气，释放购买力对市场来说很重要，所以政策上“撕开一道口子”，让更多真正有买房需求的人进入市场，那么开发商才有拿地的动力和能力。

但是，又不能违背住房不炒的大政策大方针，所以从一级市场土地出让上做文章，其实是很聪明的。

新的土地政策较大变化是出让模式，以前是一块一块挂地，然后大约一个月后摘牌，这期间给了房企足够的考察时间，也有足够的资金筹措时间。

但是，现在土地摘牌变成集中出让，在一个固定阶段内的集中挂牌、摘牌给房企带来的竞争压力是很大的。

同时，对于新房市场来说，以为拿地时间的集中，新房入市也将变得密集，所以去化的竞争压力也加大。

其实由此可以推测，当竞争对手变成对面楼盘的时候，为了争取买房人，或许优惠力度、价格上有所下降也未可知。

03

预测：天津市场持续分化

如果你问我对于天津2021年市场的看法，血拼哥本哥觉得是买房需求的持续分化。

显然，疫情之后经济复苏，但是能真正掏钱买房的，都是有真正置业需求的人，投资客已经被大量挤出。

买房分两种，刚需和改善。

对于刚需来说，曾经的吸引这部分人的是价格，但是2020年之后天津刚需的买房逻辑都变了，太多高性价比板块入市，价格竞争的基础上都有附加的强势优势基因，比如地铁、学校、配套等等。

举个例子，西青区高新区板块，地铁3号线的加持和精武小外的落地，加上产品再不错，所以保利和光尘樾的热销意料之中。据说该项目一天能到访80多组，春节期间还成交了12套；

津南国展西板块，因为国家会展中心的大配套带动，地铁1号线延长线的开通，赋予板块强而有力的发展优势，不过板块新房数量达到四个，竞争激烈，大华国展公园世家也知名度飙涨。

而对于改善来说，真正的核心吸引力是产品。改善置业者手握资金，但是更加挑剔。从地段上来说，改善往往都是往市区走，天津资源的优质度和集中度都是市区＞环城，而市区大多数板块的配套都很完善，所以在改善眼里，好产品、更宜居才是下手的契机。

比如新梅江板块的中海天空之境，一亮相就赚足了眼球，据说打造玻璃天幕流线立面，外观精致漂亮。如果能做到将宣传的全部兑现，这对于天津改善市场来说，确实一个现象级的豪宅产品。

（中海天空之境玻璃幕墙效果图）

购房政策、土地政策、甚至落政策，都是为了引入人口，最终这些置业者将大致分化成刚需和改善两种类型的置业者。

所以，在如今的观望情绪下，真正的“红盘”才会热热闹闹成交，而那些平平无奇的项目，我想大概还会继续沉寂。

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买房省钱小技巧

最近1月份数据出炉，天津新建商品住宅共成交7628套，比2020年1月超出2036套，同比上涨36%。

一方面去年有疫情影响，成交走低；另一方面今年就地过年给了买房人更多置业时间。

但是不可否认，随着春天的到来，天津也迎来了楼市的“小阳春”，很多房企趁着这波机会收回优惠，价格上调等等。

出暖花开，各位买房人可以去看看房，考察配套，了解板块等；

如果想买房，血拼哥建议等等，相信不久之后政策逐步落实，市场回归冷静，在库存压力大，新房竞争激烈的情况下，买房优惠，还会回来的！