解局丨保利百亿夺地

新闻来源：观点地产网

单日在三个不同城市连拿四个地块，保利在上半年的集中供地政策出台后迅速开始了收割模式。

6月18日，保利以总价105.13亿元竞得上海静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块，楼面价51707元/平方米，溢价率8.39%。

同日，保利在长三角的四线城市舟山以总价7.57亿元竞得舟山市新城LC-10-01-06地块，楼面价8947元/平方米，溢价率17.72%。

而在两千公里外的长春首次集中供地土拍中，保利9.11亿元连续竞得长公资土挂〔2021〕135号、136号地块，这两宗地块为富锋保利城的周边延续项目。

单日在三个不同城市连拿四个地块，保利在上半年的集中供地政策出台后迅速开始了收割模式，相对于中海们小心翼翼的算账，保利则要大胆得多。

从上述几宗地块的对比可以发现，保利拿下土地的溢价率并不高，属于相对合理的往年平均水平。

2020年，保利投资拿地的溢价率为13%，截至去年末，保利土储资源1.7亿平方米，其中38个核心城市占比65%，上海、杭州、南京是保利长三角城市中的主要战略重点城市。

以上海为例，保利去年在上海集中向市场推出了6个楼盘，其自称为"滨江六子"，主要围绕黄浦江展开，分别为保利首创颂、浦江镇项目，杨浦项目、花木项目、徐汇项目、世博项目，其在上海区域全年销售额超过了100亿元，进入了区域TOP10。

今年，保利还参与了上海地产、招商蛇口、中交、万科、国寿投资、中国太保、中保投资等共同设立的上海城市更新基金，总规模约800亿元，为目前全国落地规模较大的城市更新基金。该基金将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

而在此次的首批集中供地中，上海设立了一次书面报价的土拍新规，并非其他城市采用的竞自持、竞配建、摇号的政策。

具体而言，在土拍进入一次书面报价环节后，该报价不得超过较高报价，并将以最接近平均价竞得的原则，确定竞得人。这种出让方式可以相对保证地价的合理性，让消费者能收获质量更稳定的产品，房企亦不至于为了利润去缩水减配。

值得注意的是，受到了去年围标事件的影响，中海、万科、华润都没有获准进入市场，这也在侧面降低了此次土拍的竞争程度，央企们是如今集中供地政策下的头号玩家。

一位房地产分析人士告诉观点地产新媒体，横向比较多个城市的首批集中供地，敢于拿地，能够抢到地块的房企大多是央企、国企背景，像滨江、融信这种类型的民企是少数。

其认为，资金实力是主要原因，集中供地是对房企们现金流的测试，尤其是前期土地保证金及后续出让金的集中缴纳，都对房企的短期现金储备提出了考验。

以2020年为例，保利累计实现销售回笼4706亿元，回笼率为93.6%。报告期内新增直接债务融资83.1亿元，平均成本3.60%，有息负债综合成本仅约4.77%，处于行业前列。

不过，不少大型房企都选择在上半年的集中供地保持冷静克制，转道向其他非核心城市获取项目。上述人士称，在核心城市的下一次土拍中，有房企或会迫于土储压力加大在集中供地上的竞争。

据观点地产新媒体了解，此次保利静安百亿地块在出让前的联动房价查询为10.5万元/平方米，最终地块成交价5.17万元/平方米，还是给公司留足了一定的利润空间。

两宗地块合并为一个单元出让，分别为095b-01地块（东块）和095a-02地块（西块）。地块出让面积约7.1万平方米，其中，095a-02地块的用途比例为住宅≤60%、商业≥20%、办公≤19%，建筑限高100米；095b-01地块用途比例为住宅≤84%、商业≥16%，建筑限高80米。

虽然地块内有一定的商业、办公体量的要求，但对如今的保利来说却并不一定是坏事，该类型物业对保利物业来说是不错的补充。同时，在持续性收入物业端发力的保利，有效地丰富了拿地的手段，可以通过商住联动、TOD等模式降低土地成本。

2020年，保利新签约购物中心20个，截至报告期末已开业大型购物中心26个，开业面积178万平方米，分布于广州、上海、武汉等14个城市；酒店方面，2020年新签约项目10个，截至期末，已开业酒店18个。

如今保利更多通过商住地块的获取加大土储，发展商业。如今年6月初，保利以上限价格30.27亿元竞得浙江台州路桥凤栖社区TOD地块，楼面价5379元/平方米，溢价率34.95%。 

该地块出让面积22.11万平方米，其中分摊住宅用地面积19.1万平方米，商业用地面积2.08万平方米，办公用地面积9241.2平方米。综合容积率2.55，建筑面积56.28万平方米。

其中，5号地块建设TOD集中式商业面积不小于3.8万平方米（地上商业不少于3万平方米，地下商业不少于8000平方米），不得分割转让。