剧情有变!天津这个曾经顶流的板块已分化,众多组团谁能上热搜?

01

近日，天津市规划和自然资源局公示了《西青区11P-03-02单元部分用地控制性详细规划修改方案》。

该地块位于西青区环外地区，11P-03-02单元。

据规划显示，四至范围为：北至西青道、南至阜盛道、西至天和路、东至外环西路。

南侧紧邻地铁2号线曹庄站，以及永旺、宜家等商业。

其实，该片区曾于2019年释出规划；此次再度释出，部分地方进行了微调。

比如，将西青道与天和路（原规划为万卉路）交口的其它建设用地，改为居住用地。

△2019年版

02

西青区是个神奇的区域，从2012年的中北镇——2016年的张家窝——2018年的精武镇——再到后来的南站商务区、华苑西、宾水西，“萝卜蹲”的行情轮番在这里接连上演。

作为“老大哥”的中北镇，被后浪“拍死”在沙滩上。

那么，中北镇还有机会吗？

首先，去年中北镇逐渐释出了一些加分项，可以说，弥补了中北镇的短板。

①中北镇有地铁了

地铁8号线延申工程正式开建，预计在中北镇政府、物美超市、溪秀苑附近分别建地铁出入口。

中北镇之前虽然已经有了地铁2号线，但站点远离居民区，大家出行依然不方便。

但8号线延长线，横贯中北大道，终于打通了大家出行的“最后一里”，比曹庄站实用多了。

②引入南开学校

中北镇的商业配套很牛，但短板也很明显，较大的短板就是教育。

发展十余年，都没有一个像样的公办小学，这就造成了早前入住居民的痛处。

所以很多中北镇人纷纷回流到市区华苑、王顶堤、向阳路等区域。

似乎是意识到这个问题，为了留住人，中北镇引入了南开敬业中学。

接下来还将规划建成8所小学，15所公办幼儿园，若干所普惠性民办幼儿园。

投用后，板块内教育短板将补齐。

③第三座大悦城

永旺、宜家、环球购物中心、新城市中心.....本来中北镇的商业就是环城其他板块望其项背的。

现在，又要再添一座大悦城，预计年底开业。

03

中北镇大体可以分为中北西、中北核心区、中北北、侯台、新侯台五个组团。

·中北西

中北西指京福线以西，紧邻杨柳青的一大片空地。

这个区域，即不像侯台，挨着南开这个邻居，也不如核心区坐拥成熟配套。

目前片区内有3个项目，基本也都是失声状态，温度不高。

中骏正荣悦景湾，在售户型建面80、95、105㎡，均价16000元/㎡，预计2022年10月交房。

中骏宸景湾，在售户型95、103、112㎡，剩余房源约30套，均价17000元/㎡。

龙湖春江悦茗，洋房清盘在即，现景观楼座6#加推，意向登记即享额外98折，均价17500元/㎡。

长期看，组团有地铁2号线延长线，但是考虑到2号线现有路段已经运营多年，延长线修建要重新施工，难度不小，属于远水解不了近渴。

·中北核心区

中北核心区以中北大道以轴心，两侧汇集了大量成熟社区，作为板块最早起势的区域，假日风景、万科朗润园、金隅满堂都是名噪一时的项目。

从2005年，中北镇确定为“环城十大新家园”之一，到今天逐渐完成城市化，经过15年的发展，中北大道两侧已经没有多少延展空间了。

中北祥云，主推户型建筑面积133、137㎡，均价26000元/㎡，剩余房源20余套，现房在售。

翡翠嘉和，高层和洋房在售，主力户型84-164㎡，均价25000元/㎡。

禧瑞郦城，在售户型98-141㎡，均价19500元/㎡。

·中北北

综合来看，中北北是最有出圈能力的组团。

因为永旺、宜家、大悦城等大型商业综合体都集中在这，会带来人群与消费。

重要的是，这里还有待出让的土地。

其中，中北镇向北发展的脉络早就初现端倪。

此前，天津较新城市规划中也能看出，中北镇南运河以北的区域，大部分都规划为居住用地，中北工业园或将全部拆迁。

可见，板块的优质“存粮”还是很充足的。

·侯台

侯台组团较大的看点是水西板块，属于环内。

这个板块去年下半年启动，绿城等项目相继落地，但因为价格、板块认知等原因，该板块一直不温不火。

·新侯台

新侯台在售项目有万科西华府，项目主推高层、洋房，户型面积整体偏大，在116-150㎡之间，均价在22500-25400元/㎡。

大体量的住宅用地规划，高大上的成熟配套，加上已开通/在规划的轨交线路，中北镇的故事，还没讲完......