郁闷!天津这个区明明利好这么多 楼市“爆款”却这么少?

从去年开始，天津北辰区的各种利好就没断过。

外环拓圆工程完工、京滨铁路北辰站启动建设、通武廊确定设站北辰科技园北与5号线衔接、王府井商业或将接手曾经的永旺商业、地铁4号线北段在北辰区设站、1号线有望向北延伸至双青新家园板块……

这些都在充分说明北辰的区域发展已经进入“快车道”，然而北辰楼市的热度几乎是未来城这一个楼盘在支撑。

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根据数据，2020年全年天津新房销售榜前五名中，未来城以35.9亿元的销售金额力压市区一众高价盘，成为排名前列名。

（2020年天津新房成交前五名）

在这样亮眼的销售成绩下，更显得区域内其他新房平平无奇。

按理说，这么多的重磅利好纷至而来，北辰区的楼市热度应该是很高的。

然而事实上，区域内几乎没有“爆款”板块。

比如东丽有金钟街板块，中交雅郡城东春晓凭借地铁+价格优势，强势吸纳买房人，卖的火热；

西青的宾水西组团，保利和光尘樾、美的旭辉翰悦府、爱情缤纷里三大新房强势“截流”市区外溢的刚需买房人，成交榜上有名；

津南区更不用说了，咸水沽、海教园一直都是热门。

而北辰区却只有未来城这个新房算的上“爆款”，其所属的板块宜兴埠却并不“爆”。

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值得一提的是，未来城要签约北京十一学校，这可是北京有名的重点学校，血拼哥借此机会去售楼处转了转。

（北京十一学校位置图）

总结一下看完楼盘的心得，就是地铁3号线、5号线的交通优势+远洋自持商业、部分成熟底商的消费优势，让项目吸引力和性价比变高了。

而且未来城原本就配建有九年一贯制普育学校，已经招生，现在又有了北京十一学校的加持，所以涨价，成了未来城下一步的计划。

据悉，未来城小高层已经启动排卡，主推110平米三室两厅两卫户型，精装修，小道消息肖均价约23000元/平米，相比19000元/平米的毛坯高层产品，涨了大约4000元。

值得注意的是，由于未来城体量大，有10期，所以部分实景呈现的好处是可以直接看到产品的优劣，但是也要做好未来长时间受到施工困扰的打算。

不过个人认为，宜兴埠这个板块的界面实在是太差了，随地可见的破碎砖块，或许是周边大量施工的缘故，道路上有扬尘，显得空气环境也很差。

（未来城周边实拍图）

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未来城的优势确实明显，也能打动人。但是北辰其他板块就没这么好“运气”了。

虽然知名的很多，比如大张庄、铁东北路、瑞景板块等等，但是算的上热门的却几乎没有。为何呢？

1、瑞景板块

瑞景板块从2000年就开始开发，所以这里已经形成完善的居住区，配套成熟。

该板块承接了红桥的外溢置业者，随着地铁1号线的开通利好确实火了一阵。

但是现在板块新房太少，供应不上，加上价格也已经突破刚需的置业天花板，所以热度不是很高。

目前周边绿地新里天湖、运河文化城、融创御景宸院等新房的价格在20000-22000元/平米左右。

2、宜兴埠板块

刚才也提到了，未来城是宜兴埠板块的主力，但开发周期长。劣势是板块的还迁房多，界面差，人员素质有待提高，城市界面有待优化。

3、铁东北路板块

说实话，铁东北路板块是火过一阵子的，从当年的八大地块集中出让，正荣、融创、恒大、金地等新房相继入市，确实吸引了市场买房人的注意力。

更不用提后来5号线开通、永旺入驻，给了板块肉眼可见的发展空间。

不过板块缺点就是有公墓排名前列殡仪馆，离淮河道的核心居住区约2公里；其次就是农药厂，就是天津农药股份有限公司，于2000年关闭。

但是血拼哥个人对于铁东北路板块的置业价值还是肯定的，现在又有消息说王府井商业会承接原来的永旺商业综合体，如果价格合适，刚需也是值得考虑的。

值得一提的是，板块内的碧桂园中心天宸即将加推5号楼，其中86平米户型总价123-135万，106平米户型总价146-162万。

低总价，有地铁，了解一下不吃亏。

（铁东北路板块位置）

4、小淀板块

小淀板块是以为外环补圆被大家熟知的，开发商宣传有地铁3号线途径，未来出行方便。

但实际上3号线的站点距离新房都有一定距离，且配套不完善，新房少，不成片区，目前居住不合适，至少需要三五年的时间去发展才行。

比如新城樾风华，总价120万起，是便宜，但是更适合纯刚需或者落户。

5、大张庄板块

大张庄板块和小淀一样，都是发展期的刚需板块，更适合暂时不居住或者为了落户的买房人。

板块现在确实不宜居，不过大张庄规划了地铁10号线，等个五年八年或许可以有所改善。

板块优点是新房多且便宜，

较低65万起就能买。新城悦隽风华·悦城、金侨瑞公馆、中梁津门首府等，均价在11000-12000元/平米。

据说前一阵子中梁津门首府一平米降价了3000元，这个口子一旦撕开，整个大张庄或许会陷入“价格战”的局面，到时候落户置业者去捡个漏也是不错的。

（大张庄板块位置）

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北辰楼市的平淡，一方面由于板块发展的不均衡，另一方面也是市场供大于求导致的。

据悉，到2019年北辰商品住宅供需比大道1.21，供应146万㎡，成交120万㎡，同比上涨41%。而土地方面，从2015-2020，土地供应持续增加，2019年更是达到17宗。

新房之间竞争加剧，尽管北辰区规划利好不断，但区域配套整体仍存在分布不均的局面。

从置业需求上来说，北辰承接红桥、河北等外溢置业者，但是本地人不愿意距离居住地太远，而发展成熟且距离市区近的瑞景、北仓等板块内新房却非常少，供应缺乏，导致买房需求的压抑和外流；

另一方面，大张庄、宜兴埠、北辰科技园北等主打承接北京外溢刚需的板块，早早的被武清截流大部分买房人。

所以，能够流入大张庄、北辰科技园北、双青新家园等板块的买房人太少了。

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但是，血拼哥认为北辰的发展势能还是显而易见的。

一方面，相比武清、宝坻等纯面向北京置业者的区域，北辰的包容性更强，北京外溢、市区外溢、纯刚需、落户需求等都可以选择北辰。

另一方面，从北辰的区位上看，位于天津北部，接壤红桥、河北和武清，是天津通往北京的必经之路。这就注定北辰区将是京津冀交通一体化重点发展区域。

外环拓圆、京滨城际、通武廊等利好都是京津双城推进京津冀一体化的重要标志。

所以说北辰区有这么“硬核”发展背景，区域价值的上升空间是很大的。

作为天津北大门的北辰，有着多方位多维度的发展张力，我想随着交通、教育等利好的持续落地，北辰的发展机会和潜力具在。

再给北辰几年时间，血拼哥也期待更多楼市爆款应运而生。