天津城市更新的难点与建议

中国许多城市在过往数十年的经济高速发展时代取得了巨大成功，城市规模和面貌也得到诸多提升，但由于缺乏全面的发展研判和对产业的重视，许多城市或街区也不得不面对人口空心化、产业空心化的局面。随着居住人口老龄化、活力人口日益减少和新兴产业的匮乏，城市经济也不断遭遇挑战，地方对中央财政转移支付和土地财政依赖度越来越高。特别是近几年，许多的城市都面临着政府财政收入下滑，城投债高企、产业及税基萎缩、高素质人口流失和整体行业收入下滑、工作岗位减少等难题。

天津中原研究院认为不透明的地方债务、积重难返的产业危机、难以转向的路径依赖、逐步恶化的城市结构是城市衰落的病因。城市发展的未来核心是市民。以人为本方才是城之所在。所以，" 城市更新 " 更应该将视野放宽到产业发展、人居环境、城市空间结构的提升，吸引人口以提供城市复兴的动力。

天津中原研究院20年来陆续参与了红桥三条石、南开老城厢、河北意风区、和平南市、河东海河东岸、河西陈塘等片区的城市更新。目前，天津的城市更新已经有了一段时间的探索。如何加快城更的进程，天津必须找到自己独特的策略。对于天津城市更新的未来发展，中原研究院有如下建议：

一、天津中原研究院认为，城市更新实际操作和落地要靠企业投资、政府指导。更新过程中市区两级政府、规自、住建等部门对项目的判断和诉求不同，会直接影响到项目进程以及结果。项目定位既要满足区政府的产业要求、财税期望、旧楼提升，又要符合投资商的合理收益，而土地调规更要市一级的审批，新旧政策对应、市区两级的衔接、住建规自的协同至关重要，任意一环都会极大地影响到项目的时间成本、机会成本甚至成败。因此中原研究院建议尽早出台细致明晰的更新细则、打通市区两级、打通规、住、发各委、打通金融融资渠道，让城更参与企业拥有明确的实操路径和清单。

二、在城市更新的具体操作中，城更项目的定位往往要受到市区两级，甚至多头部门的影响。地方和部门的利益、主官的爱好、认知经常使项目定位偏离市场化方向，城更投资和任何行业一样都是要求有一定经济收益的，地方国企近年来债务压力甚大，城更作为新增业务更是具有盘活和拉动企业的使命。故此天津中原研究院建议政府一定要吸取四万亿时期大量低效甚至无效的固投教训，在合理指导业务的同时要密切关注项目的经济收益，多看市场数据，多听市场声音，指导项目良性运行，方能有可持续的社会和经济价值。

三、对于历史遗存类更新，中原建议要活化历史文化街区和历史风貌建筑，加强天津城市文化的复兴和商业化，使文化街区和风貌建筑和优质商业业态、品牌对接，天津中原研究院多年观察，天津的文化街区的痛点依然存在于招商和运营，古老的建筑与新消费、新文旅、新文创的结合有待进提升，品牌、商家、文化是街区和建筑的灵魂，也是打造消费和文旅城市的根基。而对于工业遗存的保护和利用，中原建议要严格鉴别，天津是老工业城市，待更新工业资产众多，而一些不负责任、缺乏经验的规划单位简单、错误的照搬一些国外案例误导了决策部门的意见，产生伪工业遗存，对后期土地资产更新、盘活造成极大的困难，给投资商带来极大的负担，这是今后要引以为鉴的。

四、对于商业办公类更新中原认为商办的内核是商户和企业租户，建议老旧商办建筑的更新应出台金融政策，鼓励和帮助楼宇业主提升硬件，稳定租户品质和租金或及时更新业态，区域招商部门也应注重对存量商办的帮扶。此外区域政府也应根据财政情况，合理的制定更新项目中注册企业的税负策略，避免因失信导致的企业流失。

天津中原研究院认为：在当前消费降级和企业投资审慎的环境下，一定要尽快在政策落地和各部门配合层面解决投资人的后顾之忧，令到投资界认为城市更新是新的投资风口，天津城市复兴之路才会加速。

新闻来源：天津中原研究院