这家房企最近摊上事了!天津8个项目近况曝光,交付or烂尾?

近日，中房网发布了《2022房地产上市公司测评研究报告》，报告从总资产规模、盈利能力、偿债指标等多个方面对155家上市房企进行了综合排名，前四十名榜单如下。

值得关注的是，排在第22位的金科控股最近却陷入了债务风波。

5月20日，有投资人从金科控股高管处确认，债券余额为12.5亿元的“20金科03”要展期，但具体展期方案还没定。

5月23日，市场消息显示，金科方面对该只债券给出较新方案：

展期时间由原来的15个月缩短至12个月；公司拟提供10%的前置本金，期间分四期支付，每期支付5%，最终70%于2023年5月底支付。

展期方案的增信措施包括：增加天津天湖南苑和天湖广场项目公司70%股权作为质押增信，另增加长沙金科集美天辰项目30%股权作为质押增信。

目前来看，虽然金科的债务情况没有到暴雷的程度，但也不容乐观。

所以，X先生整理了金科在天津的8个项目，具体情况如下。

从区域上看，金科在天津的项目多位于远郊以及滨海，共有6个，环城项目有四季春晓和芙蓉公馆2个，市区内没有项目。

这些项目的当前销售情况如何，未来是否会因为金科的资金问题导致停工或烂尾？接着往下看。

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独立操盘项目

X先生统计的这8个项目中，有5个都是金科与其他房企的合作项目。真正由金科独立操盘的项目只有两个。

分别是金科进入天津的排名前列项目——金科天湖，位于武清的金科博翠湾。

金科天湖位于静海团泊西板块，是金科进入天津的排名前列项目。

根据彼时释放的信息来看，项目定位品质改善，较高时曾卖到过18000元/㎡。但后来因为受市场环境、周边板块拖拽等因素影响，最后清盘时，也卖出过1万出头的价格。

好在，该项目已是现房，交付的质量也算对得起价格。

金科博翠湾位于武清区中央水城板块，项目目前仅有联排别墅在售，户型建面约220-235㎡，均价24000元/㎡，总价较低445万。该项目可以说是金科目前在天津最贵的项目，好在去年年底也已经交房了。

看完了金科独立操盘的项目，那合作项目表现如何呢？

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合作项目

金科目前在天津还是以合作项目为主，津南海教园板块的四季春晓称得上是金科近两年在天津少有的“大动作”。

2020年6月，金科和阳光城联手拿下了海教园的津海河园（挂）2020-008号地块，总价为10亿元，折合楼面价为7530元/㎡。

这是金科首次在环城拿地，也是排名前列次入场热门板块。

海教园内热门楼盘扎堆，竞争对手实力都不弱。项目还被龙湖的两个强势项目——龙湖天宸原著、龙湖天璞前后“夹攻”，所以金科要想在海教园打出一片天地可以说难度不小。

所以，金科选择的策略也简单粗暴——低总价。

四季春晓当时的总价，是海教园南部片区中总价较低的，可谓入门级项目。这样的定价策略也的确起到了效果。

在2021年海教园新房项目销售排行榜中，四季春晓以554的成交套数名列海教园所有在售项目的第4名，南部片区的第2名。

不过现在四季春晓的项目进度不是很乐观。

在五月初，X先生探盘龙湖天璞的时候，发现旁边四季春晓的施工进度比较缓慢，工地上工人不多，售楼处也很冷清，不知道是不是受了金科资金问题的影响。

而就在昨天下午，有网友在政民零距离网站上询问四季春晓二期的施工问题，津南区政府给出的答复是：“项目计划更换总包单位，目前处于停工状态，尚未确定复工时间。”

如此看来，前景的确是很不乐观。

武清区是金科重点耕耘的板块，共有三个项目，除了前文提到的金科博翠湾，还有龙湖金科雍鑫春江天玺，以及已经交付的雍鑫金科集美雍阳。

龙湖金科雍鑫春江天玺四批次于今年3月28日开盘，销量相当不错。

在武清区4月份的成交榜单上，该项目以29套的成交量位列第二，均价为13426元/㎡。

项目为小高层洋房产品，户型为80平米2室2厅以及面积段在97-127平米的3室2厅，均价12500元/㎡，交房时间约为2023年8月。施工进度方面，目前来看，还在正常施工中的，买了的业主可以暂时安心。

雍鑫金科集美雍阳，目前已经是现房。

金科在滨海和宝坻还有两个项目，分别是金科中海金海湾海上时代和金科碧桂园富力渠阳府，好在，这两个项目都已是现房。

再多说一句，位于宝坻的金科碧桂园富力渠阳府，在今年2月宝坻成交排行榜中，销量还不错，以57套的成绩位列榜首。

原因很简单——便宜。

项目的均价为4548元/㎡，并且还是洋房和别墅产品。

在这样的价格之下，项目有这样的成绩就不稀奇了，这几乎是全天津较便宜的项目。

3

收购项目

最后一个项目比较特殊——津南的芙蓉公馆。

去年蓝光地产暴雷，旗下楼盘无法交付。后来，金科以1元的价格收购了蓝光的3个项目，其中就包括天津津南的芙蓉公馆。

本以为芙蓉公馆有知名房企接盘，形势会有好转。让人始料不及的是，业主面临的不是项目的复工，而是金科的不作为。

有网友反映，金科在接盘项目之后，并没有积极筹备复工，反而放出霸王条款，要求业主放弃延期赔偿，否则就不开工。

金科1元收购蓝光本身就有捡漏的动机，接盘后居然还是这般行径，实在令人气愤。

现在，芙蓉公馆这个烂摊子到底该如何解决还不得而知。

总体来看，金科在天津的8个项目，有5个是已经顺利交房的，风险不高。

需要注意的是，四季春晓和龙湖金科雍鑫春江天玺这两个新盘项目，入手千万谨慎。而芙蓉公馆问题就太多了，千万别碰。

4

写在最后

2016年，正式进入天津。随后的六年里虽然也有不少项目问世，销量也都还不错，但走的都是低价的路子。

产品方面也是中规中矩，没有什么令人印象深刻的项目。

同时，金科的多个项目都是与其他开发商合作的，独立操盘的项目并不多，似乎也说明了金科在天津市场的保守。

近日，金科股份发布公告称，“20金科03” 2022年排名前列次债券持有人会议通过了展期方案。

金科股份承诺，将严格落实和执行偿债方案，“不逃废债”。接下来的一段时间，公司将把“稳生产”、“保交楼”、“强销售”作为首要任务。

从企业放出的这些消息来看，金科的还债态度还是很坚决的，不过至于能不能完成还是个未知数。

在文章开头的2022年房地产上市公司综合实力排行榜中，金科在155家公司中排在第22位，这个名次已然不低，称得上的是有实力的民营房企。

但是金科的例子再一次给买房人敲响了警钟：就算是有实力的房企，依然会有陷入债务危机的可能。

因此，在选择项目品牌的时候，央企、国企的优先级显然要高于民营企业，而如果要选择民企，就一定要选头部，并且要关注三道红线、负债情况等等。