都说市区新盘日益稀缺 那中环沿线的新房都什么价了?
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今天不卖关子，开门进山先说结论：市区中环沿线，80多平米的两室，买房门槛较低也要240万左右，多数都在260万以上，你买还是不买？
如果说之前100-200万总价区间的板块和楼盘介绍是为了帮外来购房者找到适合自己的房子，那这篇文章的目的则是为了让天津市区土著们了解身边的新楼盘，也能让常年对房价抱有不切实际下跌幻想的看客们心里有个数。
至于中环沿线都有哪些土地和新房供应？周边环境和配套怎么样？项目优劣在哪？且听八阿哥一一道来~
一、土地稀缺性决定价值
我们先来看一张表格：2018年至今，天津市区中环沿线（最远不超过1公里）只有11宗宅地出让，对应了9个项目，其中3个暂未亮相。
从区域上看，一水儿的河东、河北、红桥区，海河以南三个区一块地都没有，是完全没有土地出让吗？当然不是，只不过出让的地块要么紧邻内环，要么奔外环而去，恰好在中环沿线的确实没有。
从土地面积上看，河东区土地供应量较大，约19万平米，其次是红桥区占地约11.58万平米，河北区土地供应面积最小，约为9万平米。不过，从单个楼盘占地面积来看，较大和最小都出自河北区：中国铁建西派国印是占地面积较大的楼盘，蓝光雍锦府是占地面积最小的，前者大约是后者的3倍。
从成交价格上看，拿地总金额较高的还是河北区的中国铁建西派国印，总金额较低的是蓝光雍锦府。不过，毕竟地段位置和土地面积不同，关键仍然要看成交楼面价，以上地块中楼面价较高的是目前尚未亮相的上海实业河东工业大学地块，楼面价较低的是与其距离约600米的农垦含章雅著，前者拿地时间是2020年3月，后者则是2020年12月，可见市区地段寸土寸金，日益稀缺的根本趋势是客观存在的。
当然，严格来说工业大学地块地处中环内，农垦则位于环线之上，这或许也是土地定价的标准之一，但就居住来说，二者的地理位置差异几乎可以忽略不计。
二、新房挨着老破小，房价和调性不搭？
根据政策来看，天津中心城区未来趋势是老旧社区改造，而不是拆迁，房价的大幅上涨，让多数人对拆迁致富寄予厚望，这也让市中心棚户区的拆迁更加难以实现，由此看来，“以改代拆”是更容易实施的提升居民居住环境的方式，只是某些投资拆迁片房源期待致富的人可以另谋生意了。
说几句题外话，几年前和平区兆丰路棚户区原计划拆迁，拆迁征询结果只有不足三成居民同意拆迁，据不可靠传闻，部分居民要求还迁房必须是中心小学学区房，更有居民提出了15万元/平米的拆迁款要求，最终该拆迁计划取消。那么，住在这里的居民住的舒服吗？那只有问他们自己了。
虽然是题外话，但跟八阿哥想表达的意思还是有一定关联性的，那就是——天津中心城区的老破小、棚户区很难拆迁：一方面当地土著普遍存在不愿意离开当前生活区域的心理，“跨区搞对象算异地恋”虽有夸张成分，但也无比精准的体现了不少天津土著的特征；另一方面，还迁房普遍在环城，对于拆迁户来说无疑缺失了重点学区这一重要配套优势，即便不考虑学区，对于习惯出门就上地铁、上公交，走两步就是超市、菜市场的中老年人来说，让他们去环城居住，抗性也是非常大的；最重要的因素，如果不选择还迁房，拆迁款的金额也是比较尴尬的，毕竟老破小、棚户区面积小，对于10-20平米的平房住户，即便能给到每平米15万的拆迁款，150-300万的预算也未必能购置到符合心理预期的房子。
这三个因素互相关联，共同作用，最终结果就是老破小、棚户区拆迁太难了。
所以，对于成熟居住板块的新楼盘来说，周边存在老破小是无法避免的，与其纠结调性搭不搭，不如考虑开发商是否提供了质量过硬的隔音玻璃和外墙，物业能否做好管理和服务。
举个切身感受的例子（不是广告）：河东区中山门的格调竹境，周边除了老破小，还有很多3-4层的古董式建筑（请原谅我无法用专业词汇描述出那是什么样的房子，总之就是非常老旧），但当傍晚从格调正门经过，我就体会到了社区的品质感，那种感觉很难描述，但可以肯定的是，住在那里几乎不会受到周边破旧房屋的干扰。
虽然八阿哥原先很喜欢吐槽某某社区周边都是老破小，调性比较low，但经过前面这段文字的叙述，有点儿把自己说服了……
三、终于开始说楼盘了
如果是介绍环城的板块和楼盘，八阿哥会用很多诸如“生活配套完善，规划地铁X号线，有XX条公交线路，有XX医院，有XX学校”的词汇，但对于天津市区，特别是中环沿线的楼盘来说，介绍这些显得挺多余，形式主义！
市区的配套就是较好的，无需质疑，不用等待规划兑现，不用被某些开发商忽悠未来配套如何好，结果数年过去了还没有启动而留下悔恨的泪水。
由于度娘最近没办法自主标点改名称，只能暂时用笼统的方法简单定个位了- -#这里不准备重复表格里的内容，只点评几个实地看过的楼盘吧……
蓝光雍锦府，王串场数年来少有一个新房楼盘，纯洋房，周边刚改居民想买新房，除了Ta之外，主要考虑的是中国铁建西派国印和农垦含章雅著，前者部分楼座邻快速路，开车前往某些方向需要绕路；后者处于两条中等车流量的道路之间，噪音和尾气可想而知。当然，蓝光并不是没有缺点，只是相对于周边的两个，个人感觉更有优势。
城投北宁公元和天房中山路，由于某些众所周知的原因，分别被城投和融创收入囊中，前者体量不大，一共6栋楼，距离地铁稍远，原先在售时比中山路便宜；后者据称预计4月底开盘，不知融创收购后是否会对价格进行调整，这两个盘个人更倾向于中山路，距离地铁、公交都更近，配套也更好。
财富绿道丹庭从2016年开盘，据悉，截至2020年底，还有220套房尚未售出，对比上面的表格，基本上Ta是买房门槛较低的，和Ta同期的天房天泰已经是清盘阶段了，直线距离只有1公里，销售情况却差了不少，究其原因，个人认为邻近铁路是一方面，正对排名前列医院似乎也有一部分因素。
万达水西台和荣盛碧桂园云鼎这一对竞品离得很近，不同的是后者有高层、小高层和洋房产品，前者则为纯洋房社区，从产品的稀缺性来看，万达胜一筹，但有些人觉得万达紧邻人民医院是一个不利因素，且只能西向观赏河景，荣盛碧桂园则可以南向观景，这个角度上看后者更有优势。
写在最后
总的来说，市区优质地段土地日益稀缺是必然的，并且由于政策层面的“以改代拆”，这一现象还将越来越明显，与其纠结周边老破小带来的调性问题，不如抓紧时机找到价格能接受，也能包容其缺点的楼盘。
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