物业难题有解!老旧小区照样“出彩”

干物业，难！

干好物业，难！

干好“老”“旧”小区的物业管理，更是难上加难！

近年来，天津市东丽区大力推动落实民心工程，针对解决“社区之表，农村之实”，拟定了以精品物业试点工作为切入点，推进社区管理和物业管理双提升。军粮城新市镇还迁房小区两年维修和打造精品物业民心工程便是其中的重中之重。碧桂园服务天津区域总裁杨鑫接手这个项目后，心里却犯起了难。

这是为什么呢？这就要从这个新市镇的具体情况开始说起。

军粮城新市镇一期项目航拍图

这片社区规划面积77.4平方公里，常住户7万多人，其中60岁以上的老人就占了约45%。管理人口多，且老龄化较为严重。走进小区，绿化荒废、垃圾无人收管、公共设施被破坏、车辆乱停……而且，项目团队进入社区调研后，又发现，这里还有着社区就业率低、物业费收缴困难、居民对物业管理不认同等难题，着实是个烫手的山芋。该怎么办？项目交到自己手里，是当地政府对碧桂园物业资金实力以及业务能力的认可和信任，是当地居民过上现代化生活的渴望。面对着工作团队里的畏难情绪，杨鑫一拍桌子：“用心想，用心看，用心干！这难活，咱接了！”

碧桂园服务军粮城园里生活驿站工作人员正在接待业主

怎么干呢？

项目团队把疑难问题一一列出，连续几天碰头开会，又派人深入到居民家中，和当地居民聊天交朋友，了解真实情况。然后针对现实问题，制定了四红六策。四红就是智慧红、暖心红、颐养红、乐享红。六策是相邻小区成片管理、市政服务覆盖公区、共享经济整合社会资源、数字化平台下网络化管理、智慧社区管理手段、挖掘社区资产增值经营。

如今的新市镇小区可变了大样。绿化真的绿了，小区路面干净整洁了，更重要的是居民间的矛盾也没了，有啥事，都交给“红色议事厅”处理了，居民的心气也旺了。

16个月480天的努力，碧桂园新市镇物业团队获得了业主赠送锦旗87面，表扬信63封，微信点赞及当面致谢不计其数。

当地居民接受采访时夸奖道：“这物业啊，可真是用心办了实事儿！”

立过大功的IOC

让小区“聪明”起来

新市镇项目有8个社区，按照项目团队设计的六策之中相邻小区成片管理的计划，IOC就是实施的关键。

社区里的IOC智慧大屏

IOC是碧桂园自行开发的智慧运营中心的缩写。IOC指挥中心是军粮城红色智慧大物业的重要组成部分，也是四红中的智慧红。它占地152平米，有一个高3米、宽7.5米的大屏，两个操作台，分别操作中心平台和话务操作平台。整合了400客户联络中心，社区基本信息、社区物业管理、接报单管理、社区通行、市政管理等系统。大屏首页以社区里八个片区及其相连的市政道路为主页面，可以查看社区居民结构化数据。更联通了智能手环报警、居家安全报警的安防系统。

在现场的大屏上，一辆代表着环卫车的小图标模型，正在沿着既定线路缓慢地移动着。操作人员告诉记者，这是洒水车正在作业，我们看到的，正是它实时工作的轨迹和现场记录。这是市政管理系统，通过这个系统我们能看到很多相关的实时监测数据并对此做出相关反应，比如气体监测、温湿度监测、保洁作业频次等。

“有了这个系统，别说8个片区，就算是多上一倍，我们也能管理得如使臂指。”现场操作管理人员骄傲地说。

杨鑫告诉记者，此项目对老龄化社区安防服务尤为重要。军粮城项目率先在全国住宅类项目中引进IOC智慧指挥大屏，联动360“鹰眼”，针对园区内及外延一些安全隐患进行排查，还曾为警方立下大功呢！“北京石景山派出所办案人员通过大数据查询到网络诈骗嫌疑人在军粮城小区底商活动踪迹，通过IOC智慧大屏快速锁定嫌疑人生活轨迹，最终将嫌犯缉拿归案。”

IOC指挥中心协助警方办案筛查嫌疑人

把智慧科技引入小区物业管理，使得这个大型社区管理得井井有条，一下子便有了现代化社区的模样。

特色长者服务

老人的守护神 爱心手环

在IOC中心，曾听过一个词，就是爱心手环。在李大妈家里，我们看到了实物。老人只要戴上这款爱心智能手环，便可轻松实现对心率、血压、睡眠质量和运动计步等健康指标的监测，同时手环更具有一键SOS呼救、双向亲情通话、跌倒预警等特殊功能。

sos智能爱心手环

“这手环救过我的命！”李大妈想起之前的险情至今心有余悸。一直独居的她，有一次心脏病突发。心悸难受，动一下都难的她突然想起来手腕上这个小东西。她紧急按下了智能爱心手环，IOC指挥中心接到sos手环报警后，30秒内通知400话务外呼组；外呼组2分钟内完成通知凤凰管家，凤凰管家利用红十字会急救知识及时挽救了李大妈的生命。

军粮城8个社区老龄化明显，贫困户残疾户及独居老人占比较高，通过入户拜访调查，其中466户为独居老人，多数为老伴去世或子女不在身边的情况，常年家中就老人自己在家。

物业得知此情况后，选出园区残疾贫困及独居老人，免费安装智能报警器及手环，出现应急情况能排名前列时间通过报警器链接到大屏，协助应急处理。同时，针对残疾贫困及独居老人形成档案，定期入户拜访，实现助医、助购、助行等服务。

“这才是用心照顾我们老人的好物业啊！”李大妈连声夸个不停。

绿化也有110小队

直面社区管理难点痛点

“我们要把‘红色物业’打造成为民服务的‘110’。只要居民有投诉，环境整治队就行动。”张大姐表示：“作为小区的一份子，让小区干净整洁是我们共同的愿望，所以听说有这样的志愿服务队，我马上就加入了。”

碧桂园服务天津区域设立物业志愿者服务中心，内设有环境整治队、绿化养护队、工程抢险队、安全维护队，共4支爱心服务小分队。张大姐便是环境整治队的志愿者队员，她还有一个名字，叫“碧业生”。这是碧桂园在天津成立的志愿者代号。其中志愿者在岗95人，其中60%选用的为特殊贫困户。

碧桂园志愿服务队进行园区清洁

军粮城物业管理团队直视管理难点及痛点，即环境管理、安全管理、绿化管理、工程管理。成立志愿服务队4支，志愿者工作补助按照每小时1积分、每小时10元钱、一天不超过4个小时的标准，累计的积分可在志愿服务中心内兑换，以鼓励更多有志于为社区贡献力量的居民加入到“碧业生”志愿服务队当中。

像张大姐这样的贫困居民解决了就业问题，心气高了，工作效率就高了，家园也就越来越整洁，社区也越来越和谐。

硬件达标了，软件也要跟得上。

据介绍，碧桂园天津区域党建联盟模式还将“红色物业”进一步融入文化建设，探索“一核三驱”党建工作法，以党建引领基础服务治理为核心，坚持业主自治驱动、多元服务驱动、智慧建设驱动。通过党员大会选举产生服务志愿者、服务网格员的党支部班子，建立“三方联动”工作机制，党支部班子成员主动联系困难家庭。党员在志愿服务中的引领作用便显现出来了。

工作做得如何？群众的眼睛是雪亮的。一年多的辛劳，87面锦旗便是居民们较好的总结！军粮城新市镇已经成为了碧桂园优秀物业的一张名片。

漫步在焕发出新活力的社区里，记者问杨鑫，成功打造一个好物业的秘诀是什么？杨鑫笑了：“无他，惟用心二字！”