风口已至!天津这个“蛰伏”多年的板块,能否焕发“第二春”?
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
板块轮动是近几年西青区最明显的特点，从中北镇，到张家窝，再到精武镇，几个板块先后“出圈”，为西青的整体发展带来了不少助力。
但西青有这样一个板块，起步早，10年左右也短暂“爆发”过，但浮浮沉沉到了现在，按理“热门担当”早该轮到它了，发展的却始终不尽如人意，这个板块就是——大寺。
去年年末，正荣出手拿下大寺的一宗地，表示兴建住宅的同时还会配有一所九年一贯制学校。紧接着，今年5月，在天津首轮两集中土拍中，拿地一向非常“挑剔”的绿城，一口气包揽大寺两宗地块。
“蛰伏”了几年之后的大寺板块，再次出现在大众的视野中。
不禁让人好奇，正荣、绿城为什么会突然盯上了“沉默”许久大寺板块？这三个新项目具体情况如何？虹吸效应之下，又会为大寺板块带来哪些助力呢？
怀揣着这些疑问，血拼哥决定前往这3家售楼处一探究竟。
01
我们先整体来看一下大寺板块的情况，大寺全镇总面积88平方公里，地处市区南部，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北紧邻外环城市发展带，与李七庄街相邻，并且友谊南路、解放南路线路皆可直达市区。
板块内多为年代较早的还迁房、安置房，人口数量较多，因此地缘改善需求量并不少。
发地理位置尚可、又存在一定置业需求，大寺板块为何始终难以“起势”？血拼哥看来，城市界面较差是最主要原因。
作为天津经济技术开发区微电子工业区所在地，大寺板块中坐落有多个工业园区，2018年大寺作为天津重点园区围城调成区域之一，开始大力转型，将芦北工业园的55个工业园合并成5个，拆分之后，城市界面变得零散、破旧不说，也严重影响了板块整体的发展进程，元气大伤。
02
排名前列站：正荣美的和筑梅江
2020年12月16日，正荣以总价11.28亿元摘得的大寺地块，成交楼面价为12303元/平米，溢价率为0%，短短3个月后正荣美的和筑梅江就亮相了。
该项目作为近几年排名前列个打破大寺“寂静”的新盘，正是本次探盘的排名前列站。
地理位置上，该项目离梅江南板块较近，临近外环南路、梨双路，距离地铁7号线张道口站800米（2024年开通），距离6号线梅江会展站约2公里，未来交房后无论是自驾还是换乘地铁，都是很方便的。
对于梨双路到外环线中间这一带，置业顾问表示，未来将全部拆迁，改建绿化带，附近的人工智能产业园区则将会逐渐南移，项目周边环境将有一个整体的提升。
该项目定位刚改，主要产品为小高层和洋房，户型80-136平米，纯人车分流，车位比为1:1.2，楼盘分布为周边高，中间低，采光效果好。
施工进度来看，当前两个地块都已经启动，北地块的市政公园和售楼处已经建成，两年半工期，2024年3月准时交房问题不大。
该项目首开价格在26,000-27,000元/㎡之间，总价在187-390万，主要客群为大寺板块附近刚改置业，以及河西、南开、和平等区的有改善需求的人群。周边的二手房均价在2.2-2.9万之间，这个价位在附近区域，还是非常有竞争力的！
而且正荣美的和筑梅江在户型选择空间较大，无论是首次刚需置业还是改善置业都能选择到合适的面积。当前主推80、90、108㎡三款户型，80㎡顶层约185万/套，90㎡207万/套，108㎡总价在280-300万；136㎡的户型只有60多套，为楼王位置，总价在390万左右。
从户型来看设置来看是比较合理的，该项目户型整体方正，南北通透，餐厨紧邻，卫生间干湿分离，136平米户型主卧还设有步入式衣帽间，套房设计，提高居住的私密性。
值得一提的是，该项目共规划为A、B、C三部分，其中A、C为住宅地块，B为教育用地，自配有一栋九年一贯制学校，建成后两个地块和学校将统一交付，对于未来会引进哪所学校，置业顾问表示，将引进一所九年一贯制公立学校，但具体是哪所还未确定。
销售情况来看，也还是不错的，血拼哥探盘时候约有四、五组到访，置业顾问表示，当前每周差不多有100组到访，一个月能卖出40-50套，该项目还是很受欢迎的。
商业配套方面，该项目距离永旺梦乐城只有800米左右，距离梅江山姆会员店、大岛商业广场和地铁6号线梅江会展中心站距离也都在2公里以内。
总的来说，正荣美的和筑梅江周边新盘竞品几乎没有，交通、商业配套、未来规划也都尚可，无论是刚需还是改善需求都能够满足。对于预算在190-390万之间，有环城内置业需求的人群来说，该项目还是非常是值得一看的。
03
第二站：绿城柳岸晓风
今年排名前列次土拍中，绿城一共拍下大寺板块两块地，排名前列块是大寺道口地块，15.2亿元，折合成交楼面价为13984元/㎡；另一块地位于西青区储厚道与泽清路交口，以9.4亿底价摘得，折合成交楼面价为7853元/平米，这两块地分别是绿城柳岸晓风和绿城天津桂语朝阳两个项目的前身。
绿城柳岸晓风位于正荣美的和筑梅江东侧，二者仅一路之隔，探盘时柳岸晓风的售楼处仍在建设中，预计九月中旬开放正式售楼处和样板间。
地理位置上，该项目位于友谊南路与民和道交口西200米，距离外环3.7公里，镇政府2公里，整体情况与正荣美的和筑梅江相近，交通、周边商业配套情况重合度也比较高。周边地铁出行主要有6号线、7号线；教育资源方面，该项目自配有一座幼儿园，周边200米处有代建中的英华小学、英华中学。
绿城柳岸晓风定位为高端改善盘，是绿城在全国建造的第七座柳岸晓风，也是天津少有的一座，产品为纯低密度洋房。该项目总占地约6.55万平米，地上总建筑面积10.9万平米，共分为A、B、C三个地块。其中A、C为住宅用地，容积率1.7，B为教育用地，规划有一所12班幼儿园。
该项目于9月25日首开，首开产品为北区2、3号楼，5-6层到顶洋房，面积为100-130㎡之间，均价30000元/㎡左右，单价300万起步，首开房源当天全部售罄。
与上文中的正荣美的和筑梅江尽管位置相邻，但对比正荣美的的均价25000万/㎡，较低单价187万/套来看，绿城柳岸晓风更偏向改善定位，因此二者构不成竞品关系。
置业顾问表示，该项目较大优势在于居住舒适度，户型较大，空间开阔，配有大落地窗，较大程度满足了市内采光，并且为绿城纯自住开发的精装项目，这样的产品在整个大寺板块来说都是非常有竞争力的。
大寺板块周边多为二手房、还迁房、安置房，年代久远，绿城这样的纯改善盘是比较稀少的，河西区的改善盘价位动辄4万起步，因此该项目对于河西区老梅江外溢等预算有限但有改善置业需求的人群来说着实是不错的选择。
04
第三站：绿城天津桂语朝阳
桂语系是绿城比较知名的产品，此次落子天津的绿城天津桂语朝阳是全国第十个桂语系产品。
绿城天津桂语朝阳位于港公路与爱迪生道交口，西侧以产业园、公租房、小产权房为主，是板块内排名前列个70年产权商品房。该项目距离外环3.7公里，距离镇政府2公里，周边生态资源丰富，毗邻11万㎡赤龙公园和龙居公园。
在交通方面，地铁7号线芦北路站距离该项目月2.5公里，预计2024年完工，地铁12号线正在规划中，并且置业顾问表示绿城桂语系建筑原本楼体排布为对称式，但该项目1号楼则向内有部分偏移，就是为地铁12号线预留路线，因此12号线地铁有很大可能会途径该项目。
绿城天津桂语朝阳整体居住用地91.5万方，共规划有10栋高层，面积在76-126㎡，其中小户型居多，车位比1:1.06，3梯6户，毛坯交付。
该项目已于近日首开，首开价格为：76㎡120万起、89㎡150万起、115㎡195万起，均价18000-20000元/㎡，预计2024年交房。
小户型、低总价、竞品少，可以看出该项目是典型的刚需盘，整体来看，周边二手房价格都在1.45-1.5万左右，而绿城桂语朝阳较低120万就能买下一套新房，这样的价位对于本地刚需置业群体来说，是非常友好的。
我们再来看在商业配套方面，除了周边的龙居生活广场、梅江永旺梦乐城、万达商业综合体（规划中）外，该项目自身还配有1.5万方的商业配套和两条环形跑道，足够满足业主生活需求；在教育上，周边包含有天易园小学、大芦北口中心小学、大寺中学，天津市第九十五中等多个重点中小学，并且该项目还将引入赛达津衡实验小学，该小学校长为和平区知名校长，并且将采用衡水一中教学体系、军事化管理，教学质量上还是有一定保障的。
血拼哥本次踩盘的三个项目定位各有不同，各有特色，正荣美的和筑梅江为刚改盘，绿城的柳岸晓风和桂语朝阳一个为纯改善，一个为纯刚需，恰好能够满足不同人群的置业需求，对于看好大寺未来发展，有在环城置业想法的小伙伴们可以重点关注一下这几个新盘！
05
整体来看，大寺板块并没有什么“硬伤”，尽管发展上相对缓慢，却不是一成不变的，对于环城板块发展必备的“学铁商”三要素，大寺也正在慢慢集齐。
从教育来看，除了大寺板块本身带有的大寺中心小学、天津市九十五中学、大寺中学外，未来还将引入津衡高级中学、赛达津衡实验小学，以及正荣美的项目也将带来一所九年一贯制学校。
地铁方面，位于大寺板块内的4条线，6号线二期，预计今年年内就能实现初期运营；7号线，预计2024年通车；而12号线和云巴T2线也已经提上日程，大寺在交通上是非常有竞争力的。
再看商业配套，大寺板块内当前包含有永旺梦乐城、梅江山姆会员店以及龙居生活广场等大型商超，已经完全能够满足当地居民生活购物需求，并且还正规划有一座占地约6万平米，由万达携手电子城打造的星悦中心商业综合体，预计2023年投入使用，而且随着这三个新盘的入驻，大寺未来商业配套房号会更加丰富。
学校、地铁、商业，一些已经到位，一些正在赶来的路上，或许正是这些因素吸引了正荣、绿城选择押注大寺板块，选择拿地进驻。
对于大寺来说这也意味着一个新机遇的到来，地产商新盘的进驻会带来更多商业、学校配套的同时，也会增加板块的烟火气，可以说这将是一个双赢的过程。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
