天津买房不靠谱浅析:那些上涨乏力和有望“起飞”的板块

天气变暖，天津楼市也有一些热度了，最直观感受就是——买房群偶尔也有人咨询某某板块，某某楼盘怎么样了。

客观点评多了，相信大家也听腻了，今天咱们就聊点不一样的，说说我个人主观认为上涨乏力和有望“起飞”的新房板块。

一、不谈涨价，先说保值

如果保值都成问题，拿什么资本谈升值呢？要问房产保值需要什么条件？其实很简单，就两点：不住的话有人租，想卖的时候有人接盘。两点都符合，也就具备了保值的基本条件。

那我们不妨套用这两个条件，看看天津楼市那些频繁被 “新天津人”问及的板块：

津南八里台/天嘉湖，东丽东丽湖，武清南湖/下朱庄，宝坻京津新城，静海团泊东/团泊西，这些板块的共同特点是，距离城市核心区比较远，现有配套大多不完善，房价比较低，买这些板块如果不是用于自住，很现实的问题就是谁会租和卖给谁？

周边居民？抱歉，当地人并不缺房子，他们还想把多余房子出租呢！周边工厂人员？抱歉，距离远了点。网络主播？这个有点可能，不过这行业年轻人为主，你确定烟火气这么缺失的地方他们愿意住吗？喜欢种花种草自然环境好的老年人？身体健康还好，但千万别生病，否则去医院都不方便……

单看下面两张图，你可能觉得不管出租还是出售，房源不算太多，感觉也没有传说中那么难？

出租难

转手难

但你忘了很重要的一点：这些只是某一家网络平台的租房信息，天津很多边缘板块的二手房租售信息，主要掌握在当地小中介手中，网上未必查的到。

这就细思恐极了，买房时吹得天花乱坠，诸如 “不能只看当下，要把眼光放长远”，“如果什么配套都有，就不是这价格了”，“规划、配套样样都有，买这儿的房你就坐等升值吧！”此类言论层出不穷。

然鹅，那些听信忽悠认为捡到便宜的人，最终会被事实毫不留情的上一课，这样的例子在天津并不少见。还是那句话：天津的规划并不靠谱，随时可能凉凉！

综合以上，八阿哥认为津南八里台/天嘉湖，东丽东丽湖，武清南湖/下朱庄，宝坻京津新城，静海团泊东/团泊西，这些板块想涨价很困难，如果你实在预算有限又坚决买新房，可以买，但别指望短期能升值。

二、保值问题不大 嘛样儿的能增值呢？

想出租有人租，想卖也有人买的话，保值基本稳了，那要什么样的房子才能增值呢？我认为同样需要满足两个条件：

排名前列，距离核心区近，现有配套不太差。可以不是核心区，毕竟核心区不会有集中土地出让，但距离太远肯定不行，就算交通再方便，物理距离的制约始终客观存在。

第二，有足够大的集中土地，能形成大型居住板块。一旦配套兑现，进一步吸纳人气，形成良性循环，板块价值高于老城区，从而拉开差价。

三、这几个板块有望“起飞”

1.津滨大道

看好理由：地处天津站和机场之间，未来享受产城融合配套，涵盖轨交枢纽（地铁4/10号线建设中）、创新产业、大型商业、教育配套等；紧邻河东区，距离河东万达、爱琴海购物广场等已有商业不足3公里，可承接市区外溢刚需、民航大学老师、机场工作人员以及需频繁往来市区和滨海的客群。

2.淮河道

看好理由：北辰环内活力片区，以大型居住用地为主，仅设置少量工业用地，整个板块的北侧以绿地为主。规划王府井百货、星河COCO PARK、北辰文化中心等。地铁5号线已通车，且未来将连通“通武廊”轻轨，便捷前往廊坊和通州。

不过，看好淮河道板块需要一个先决条件，那就是农药厂遗留问题最终能得到妥善治理，目前来看还需时日。

3.新梅江

看好理由：市区少有可成片开发的板块,北区定位“总部基地、高新技术服务核心区”，南区以生态居住为主，同时也包含商务办公、公寓、购物中心、酒店等，包含三大景观绿轴、四大主题公园，享有优质教育配套，规划三甲综合性医院。除已开通的地铁1号线和6号线之外，7、10、11号线均在建设中。

不过，目前该板块已有不小的溢价，有钱人的地牌儿，至于未来还有多大空间，全看业主准业主大佬们的了！

4.海河柳林地区

看好理由：环内又一大型产城融合片区，包括滨水生态区、创意园区、设计总部聚集的办公区等，地铁11号线建设中。

5. 侯台片区

看好理由：未来将被打造为创新型商务商业活力中心和宜居生态的开放园林社区，东南侧地块为一中心医院新址，目前正在建设中。东临南开区，西邻中北镇和海泰产业园，既承接市中心外溢，也可接纳环城改善客群。

写在最后

写这篇文章的过程很矛盾，也很煎熬：明明说了天津的规划不靠谱，可考虑升值空间又不得不默认那些规划能兑现、能落实，八阿哥整个人都分裂了。

但有一点是不变的，离核心区越近，保值和增值的属性越强，但凡因为价格原因买了偏远板块，就要承担规划无法兑现的风险，自住还能将就，投资就省省吧，早就不是闭眼买房坐等升值的时候了！