天津第二批集中供地延期:溢价率不得超过15%

文章来源：新金融观察报

日前，天津土地市场传来较新消息。

新金融记者从天津市规划和自然资源局网站了解到，原定于8月11日——8月20日的第二批集中供地土地挂牌时间统一调整至9月1日——9月10日。

7月21日，天津公布了第二批集中供地情况，本轮土拍共挂牌61宗地块，总起始价约533亿元。其中市内六区11宗、环城四区18宗、远郊五区18宗、滨海新区14宗。

较高溢价不超过15%

根据补充公告，该轮集中供地的较高限价进行了调整。按照原计划，本轮集中供地中，有60宗地块规定了较高限价，溢价率不超过50%；调整之后，全部61宗地块较高溢价率均不得超过15%。

就连多年未见的摇号制度此次也重出江湖。

补充公告规定，单宗住宅用地达到较高限价后，采用摇号方式确定竞得人。据了解，2016年底，为应对天津土地市场火热状况，天津市出台摇号政策，2017年3月滨海新区2宗地块正是通过抽签成功出让。

除此之外，天津对购地资金的来源审查趋严，公告要求企业要对竞买资金来源进行明确：竞买企业报名时，须提交其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明。

“类似土地供应工作的调整，是否是因为土地市场降温了？就目前的调控基调看，并不成立。”针对此事，易居研究院智库中心研究总监严跃进对新金融记者表示，当前土地市场的基调依然是稳地价，而非防范地市过冷的风险，基于此，各类土地供应的工作调整，应该是从稳地价的角度进行的。

中指研究院天津分院高级分析师牛晓蕙认为，此次土拍政策调整有利于正在恢复中的房地产市场。“天津排名前列批集中土拍已于5月结束，目前大部分地块已公示规划图，这些地块有望在2021年下半年入市。但第二批、第三批的延期预示着对应批次地块2021年入市难度较大。预计2021年住宅市场新增供应量出现回落，有利于市场稳定。”

多地相继出现土拍延期或中止

“此前部分城市的调控政策也已经提及了，对于溢价率的管控。如杭州此前很多地块溢价率可以达到30%的水平，而现在较高只能为20%。换句话说，各地溢价率的上限将有调整，双集中供地城市预计都会调整溢价率的上限，其将进一步促进第二轮拍地过程中地价的稳定。这会使得供地的工作需要做调整。”严跃进说。

连日来，在22个实行土地“双集中”制度的重点城市中，除了天津以外，杭州、长沙、沈阳也相继宣布了第二轮集中供地延期的消息，而深圳、青岛等城市更是直接叫停。

一些延期挂牌的城市同时也在修改土拍规则。

统计显示，全国至少有5个城市明确了土地竞拍规则的调整，强调要完善房价地价联动机制，优化“限房价、控地价、提品质”等住宅用地出让竞拍规则等内容。预计后续其他城市在调控文件中也会写入此类内容，以进一步打击土地市场炒作现象，从根本上落实“稳地价、稳房价、稳预期”的工作。

以杭州为例，该城市7月20日发布的土地政策对第二批集中出让地块的竞价规则进行了适当调整：一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；二是溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；三是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

下半年土拍市场将迎来进一步调控

据了解，近期，中央及各部委已多次提及土拍市场。

7月22日，加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议召开，此次会议强调要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

同日，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

7月29日，住建部在约谈金华、泉州、惠州等5城时再次提到，要加快建立和完善房价地价联动机制，优化土地竞拍规则。要求地方政府真正确保市场的稳定，尤其是包括新房交易价格、二手房交易价格、土地价格和租赁住房价格等会纳入积极的管控之中。

7月30日，中央政治局召开会议，再次明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

此外，有知情人士称，8月10日，自然资源部已经召开了闭门会议，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，包括：限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属、参加商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质等内容。

由此可见，下半年土地市场重心将是完善稳地价工作机制。地价稳了，才能真正促进房地产市场和金融市场的平稳健康发展。

“优化调整土地竞拍规则、学习北京模式，成为今年二次集中供地中所需要关注的地方。类似竞品质的要求下，房企对于地块的研究要求明显提高。所以适当延长供地的时间或中止土地出让，目的也是为了让房企更好理解竞品质的规则，在后续拿地方面做好做足功课。”严跃进对新金融记者说。