“津十条”即将落地?纯新盘开始抢跑!学校、地铁、不限购......房价2字头?

昨天晚间，天津市房地产业协会公众号发布消息，称“津十条”政策修改后将对外公布等。

消息一出，朋友圈立刻沸腾了，各种版本都出来了，可见，大家对新政策的渴望度；同时也反应出当前的天津楼市可以说是毫无兴奋点，一点小事都能掀起浪花。

在新政策落地前，下周还有一件“大事”。4月25日，今年天津排名前列批次两集中土拍，从目前得到的消息来看，房企积极性普遍不高，基本都处于观望之中，许多知名房企也表示将谨慎拿地。

楼市方面，排名前列季度天津新房成交量仅150万㎡，同比去年同期跌了近4成。

原因不多说了，由疫情引起的一系列连锁反应。

同时，开发商端也因为疫情纷纷调整了项目营销节点，所以整个市场上都没什么新盘。

要是现在能有一个新面孔入市，就能让人兴奋半天。

最近，华苑高新区有个纯新盘终于有新动作了，公布了案名——金辉江山铭著，部分户型图也释放了，我们一起看看。

01

先来回顾下项目前身，2021年9月天津第二批两集中供地中，金辉力压中建六局以总价18亿元、溢价6%竞得津滨高（挂）2021-1号地块，折合成交楼面价11840元/㎡。

该地块位于滨海高新区华苑科技园，四至范围为：东至规划支路二，西至地界，南至海泰发展三道，北至地界。

今年1月，该地块建筑设计方案总平面图草案正式公示。

项目共规划有23栋栋，分别为10-18层到顶；社区布局整体方正且基本对称，整体排布北高南低，楼间距也较为宽敞。

小区东侧还布局了沿街商业，东南角还规划有一所12班制幼儿园。

根据规划图显示，备案名为“铭著花园”，而“铭著系”为金辉集团TOP系高端产品，从产品来看，项目整体定位偏改善。

02

从目前公开的户型图来看，建筑面积79-143㎡，精装交付，刚需、刚改、改善需求都能满足。

我们依次来看下户型。

高层均为18层到顶，2梯4户，户型有79㎡、93㎡两室以及104、117、128㎡三室。

△79㎡两室两厅一卫

中户，整体面宽6.6米，客厅3.5米，主卧3.1米是目前市场上的主流尺寸。

南向客厅连通阳台，阳台带独立上下水，可以放置洗衣机。

不足的是，卫生间为暗卫，通风、采光较差。

北侧储藏室外有一件设备平台，如果可以打通的话可以作为次卧；如果不能打通，北向房间面积较少。

△93㎡两室两厅一卫

同样为中户，南向三面宽，达到9.4米。

整体中规中矩，进门处设置有玄关位置，方便收纳；U型厨房，连通餐厅，动线合理；卫生间三段式，缓解一家人抢厕所的尴尬。

南向两个次卧都带飘窗；客厅面积略局促。

△104㎡三室两厅两卫

边户，南向三面宽，宽度达到9.4米；

主卧带独立卫生间，使用更方便。私密性较好。

△117㎡三室两厅两卫

边户，这款户型较之前的舒适度更好。

进门处玄关，一面墙都可以用作收纳；L型厨房，可以摆下双开门冰箱，连接餐厅，动线合理；

跑道式阳台，连通了客厅和次卧；带有独立上下水，可以放置洗衣机，还可以养花弄草，摆放个健身器材等等。

△128㎡三室两厅两卫

边户，南向三面宽，开间达到10.5米，相较其他户型，这款户型各个空间尺度较为合适。

美中不足的就是，次卫的门直对餐厅，对用餐环境不太友好。

小高层为11-17层到顶，2梯2户，户型为124-143㎡三室。

△124㎡三室两厅两卫

南北通透，全明户型；南向三开间，面宽达到了10.2米；

主卧为套房设计，带衣帽间和独立卫生间；次卫干湿分离；独立的餐厅空间，可以摆下一张六人位的餐桌。

△128㎡三室两厅两卫

南向三面宽，开间达到12.1米；相较高层128㎡客厅开间更大达到5.6米，沙发后面的区域还能根据业主需求进行改造，可以弄成办公区、阅读区、茶艺区，家里有孩子的可以摆放乐器等......

主卧独立的卫生间，可以同时容纳浴缸、淋浴柜，功能性更强。

△139㎡三室两厅两卫

南向三面宽，开间达到13.3米；整体户型方正，功能分区合适，动线合理。

6.4米大宽厅，舒适感升级；南向的主卧和次卧都带飘窗。

△143㎡三室两厅两卫

四面宽朝南，开间达到了13.1米；

该户型最亮眼的就是主卧，衣帽间算是一大亮点，提供了充足的储物空间；

但客厅开间仅4.7米，有点小缺憾。

综合来看，项目户型种类较多，既能满足刚需、刚改型买房人，也能对标改善型买房人的需求。

03

项目位于华苑高新区板块，客观来讲，很长一段时间内，华苑高新区板块在天津众多板块中，是大众脸，导致很多人对它一知半解。

较大的原因，是前期规划“错位”，主要定位产业，板块内居住用地很少。

2018年调整规划，增加居住用地，走产城融合之路。

2020年，华苑高新区土地市场重启，保利、景瑞先后落子，华苑高新区板块正式进入大众视野，并且声调渐高。

华苑高新区从行政区来看属于滨海，位置属于西青，所以该板块具备两个优势：

一是，可以享受滨海的政策红利，不限购；

二是，靠近南开，占据地理位置上的优势。

同时，板块本身底子也不错，有产业、有居住、有教育、规划有地铁。

·除了贵族学校枫叶国际学校外，还引入了小外12年制学校。

·建设中的地铁11号线，未来投用后将极大方便板块内居民。

地铁+学校，这都是导入人口、留住人口的基础项。

目前，板块内在售项目有保利拾光年、景瑞誉璟天地。

从3月份成交数据来看，保利拾光年共成交33套，成交均价18781元/㎡；景瑞誉璄天地共成交32套，成交均价17218元/㎡。

一般来说，一个板块，3个盘刚刚好。

4个盘有点多，没准儿会造成价格踩踏，2个盘又有点少，形不成楼市话题和热度。

伴随金辉江山云著项目的入市，高新区板块刚才凑齐3家，板块声音将会提升。

至于价格，金辉拿地价11840元/㎡，比景瑞誉璟天地的地价高1800元/㎡。

因此，金辉未来的售价肯定要比景瑞高，再结合产品系等来看，金辉报价或在2万左右。

据了解，目前项目的城市展厅已经开放，售楼处预计5月份开放。

至于金辉江山铭著入市后表现如何，我们拭目以待。