“黑马”失色,靠教育翻身?别想了,天津这个板块还差点意思!

拼房帝天津 2022-08-29 17:55:21
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教育资源方面,近日板块内三大主力在售项目——中交雅郡城东春晓、中国铁建花语尚东、金地万悦城宣布联合引入一所小外九年一贯制学校。】如果你一定要在金钟板块买房,该怎么选,我们从位置、品牌、产品、户型价格以及周边界…

买房时,销售首先会问两个问题:您预算多少?您什么需求?

如果预算充足,那么购房需求大概率是能满足的。可当预算不够,甚至只有百万级别时,置业选择就很少了。

但是天津有这样一个板块,总价百万,还是环内,有九年一贯制学校,还有现成的地铁,谁听了能不心动呢?

没错,这就是东丽区的金钟板块

但近日,笔者实地探访了这个板块之后,要给大家浇一盆凉水了,这里真没有你想象的这么好

【昔日黑马降价求生】

金钟街,位于东丽区西北部,紧邻中心城区,东、南两面与华明镇相连,北隔新开河与北辰区相邻,西与河北区接壤。

行政区域面积45.6平方公里,总人口11万人,其中户籍人口3.8万人,外来居住人口约7.2万人,板块整体形状像一个金三角。

讲真,这个板块曾经是籍籍无名的,但先后迎来了两个发展契机

其一,外环扩圆,天津东北部重新调整,金钟、大毕庄板块受益整体北部新区规划红利,板块晋身为“新环内”,进一步与主城区紧密连接

其二,6号线及北段开通,金钟板块内设有四站:徐庄子、金钟街、大毕庄、南孙庄。

地铁的开通将板块内居住组团串联起来,同时与现有公路交织起来,形成便捷的交通路网。

“新环内”的身份和地铁的开通,让金钟板块踩在了爆发的鼓点上

笔者查询了去年,金钟板块在东丽区的销售成绩。

2021年东丽区销量前十的项目中,有三个都来自金钟板块,且成交均价在17000元/㎡左右。

即便是还迁房改的商品房——金隅金玉府,都能卖到16000+元/㎡。

随即,我又查询了这几个项目今年5-7月的成交数据,最明显的特征——降价了

开盘时间最早的中交雅郡城东春晓,它的价格变动似乎就是金钟板块价格走向的缩影。

该项目2020年开盘,开盘价16500元/㎡,今年年初,价格降到了14600元/㎡,7月又降至了13600元/㎡。降幅相当明显。

今年5月开盘的中国铁建花语尚东,首开也不过摸到了16000元/㎡的边,此后接连下跌。

即便是有了新环内、地铁等标签的加持,市场表现却一路下滑

为什么价格撑不住?难道只是受市场下行因素的影响吗?

还真不是!

【板块内三大硬伤待解】

金钟板块深度调研之后,发现板块内存在的三大问题——

①城市界面老旧

从地铁站出来,笔者脑子里就蹦出来一个词——城乡结合部

主要道路的路况和界面还算说的过去,但是深入板块内部,或者在一些支路上,看到的界面就完全变了,有一种“村村通”“乡间公路”的感觉。

△金钟板块实景图

△金钟板块实景图

板块里也没有什么产业,有一座不锈钢城和一座五金城

主要集聚了一些五金电料、工程材料、电动车的批发和零售店铺,还有一座物流园。

△金钟板块实景图

△金钟板块实景图

整个板块的道路上经常有大货车驶过,动静不小,这对周边小区都会有噪音影响

△金钟板块实景图

看到这样的界面,不知道大家有什么样的感觉。

如果让我评价,我会觉得这里更像一个大县城

虽说“没有县城万万不能”,但是这种界面显然与“环内”的定调不符。

城市繁华已经在这里衰减殆尽,这里就是城市的边缘。

△金钟板块实景图

②内生市场为主,客群较封闭

金钟板块虽然有地铁,理论上的辐射面很广,但几个项目的客群似乎还是个内生市场,比较封闭,外部的客户很少

踩盘当日的一件事很能说明问题,就是在探盘的时候,最先去的项目是中国铁建花语尚东,没有中介陪同。

而这样的到访却引起了销售人员的警惕,甚至连对沙盘拍照都要查看手机。

△中国铁建花语尚东售楼处

这就说明在平日的销售当中,自然到访的客户很少,进入售楼处的大多数客户都是中介带来的。

客群封闭的问题也影响了金钟板块在市场上的热度和声量。

③配套兑现周期长

板块内基础生活配套完善,但是缺乏大型商业,教育配套、医疗配套也都不足

整个板块最繁华的商业就是下图这个样子,肯德基、呷哺呷哺、达美乐披萨在金钟板块已经属于高端餐饮。

△金钟板块最大商业

虽然金隅金玉府配建15万㎡嘉品mall,但至今尚未动工。

金地万悦城配建1万㎡商业,但板块商业发展需要时间。

整体而言,板块商业配套兑现周期太长

△金地配建商业施工图

商业配套缺乏已是共识,医疗资源也是板块短板。

探盘当日,我们没有在周边发现一家医院,看病很成问题

教育资源方面,近日板块内三大主力在售项目——中交雅郡城东春晓、中国铁建花语尚东、金地万悦城宣布联合引入一所小外九年一贯制学校

环城板块引入教育资源固然是件好事,但是探盘过程中,这三个盘都不约而同将学校作为主力卖点,还宣称后期要涨价。

对此,我真的觉得开发商有点想太多了。

原因有三个:

①现在名校集团化办学已经是常态了,小外、师大二附小等打着名校的光环,在市区、环城板块落位分校的情况比比皆是:

全新的学校、新招聘的老师,含金量真的有老牌传统校高吗?

②东丽金钟小外九年一贯制学校,小学部计划于2024年或2025年开始招生,中学部计划于2026年或2027年开始招生。

目前,尚未开工,这么长的兑现周期,有风险。

△金钟小外区位图

③虽然是九年一贯制,但“贯”法不一样。

中国铁建花语尚东、金地万悦城,能直接上九年一贯制小外。

但是,中交雅郡城东春晓,小学对口逸阳文思,中学则是小外的初中部。

探盘中,销售人员也透露了一些学校背后的故事,说到底就是“资金”的原因。

中交雅郡城东春晓只出了初中学部的费用,约300万,还拖了3个月,学校实际上是上半年就要落地的。

中铁建在其中扮演的角色只是代建;金地则出资3000万

虽然在签约发布会上大家握手合影笑嘻嘻,这背后各种利益,错综复杂。

所以,如果你置业的核心诉求,是为了孩子上学,我真心想劝你,优先考虑市区二手房,更稳妥,更有保障

【三盘PK,谁是最优选?】

如果你一定要在金钟板块买房,该怎么选,我们从位置、品牌、产品、户型价格以及周边界面这五个维度方面综合比较一下。

·位置

△金钟板块地块图

三个盘都依附地铁而建,中交雅郡城东春晓临近地铁6号线金钟街站,相较于另两个盘,距离市区更近一些。

中国铁建花语尚东、金地万悦城紧邻大毕庄站,距离市区更远一些。

从位置上讲,中交雅郡城东春晓>中国铁建花语尚东≈金地万悦城。

·品牌

这三个项目的开发商都还算靠谱。

中国铁建和中交都是央企,有保障;

金地万悦城,之前是由金地和融信合作开发。

但现在,融信已撤出万悦城,由金地全资收购,金地虽然是民企,但财务状况比较良好,属于绿档房企。

这品牌这一局,基本不相上下。

·交付时间

从目前施工进度来看,中交雅郡城东春晓一期下个月就能交付,二期明年8月交付,而三期在2024年5月交房。

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△中交雅郡城东春晓一期

中国铁建花语尚东预计明年年底就能交付;金地万悦城交付时间最晚,预计2024年9月交房。

△中国铁建花语尚东施工现场

△金地万悦城施工进度图

这一part比较有趣的就是,三个盘置业顾问之间的相互拉扯——

花语尚东销售表示:“金地万悦城工地上实际干活的工人很少,而中国铁建花语尚东明年年底前就能交付,虽然是最晚进驻的,但却是交房最早的。”

城东春晓销售表示:“金地万悦城只盖了临街的两排楼,工程进度慢,后面还是大水坑,地基都没打。”

金地万悦城销售表示:“中交资金链已经非常紧张,能否按时交付还是未知数;花语尚东体量小,楼栋数连万悦城一半都没有,当然交付的早”。

·产品

中交雅郡城东春晓分四区开发,目前在售三期产品,有8栋6-11层到顶的洋房和9栋15-18层到顶的小高层,户型面积段在85-118㎡之间。小高层出房率77%,洋房出房率82%。

△中交雅郡城东春晓沙盘图

金地万悦城由23栋6-11层到顶的洋房和13栋15-18层到顶的小高层组成,户型面积段在76-127平米之间;洋房1梯2户,出房率83%,小高层2梯4户,出房率76%。

△金地万悦城沙盘图

相较于那两个盘,金地万悦城的差异化优势是,出房率较高;配套先行,临街约1万㎡的商业将提前兑现,高层产品还是精装交付。

中国铁建花语尚东也是小高层和洋房的组合,小高层18层到顶,2梯4户,出房率74%;洋房9层到顶,1梯2户,出房率80%,是这三个盘当中出房率最低的;面积段在75-143㎡。项目毛坯交付,产品较新,都是落地窗。

产品的优势也给足了花语尚东销售人员的底气:“我们是产品最好的项目,清一色的落地窗。产品好,主打品质,自然卖的贵。”

听罢,我笑了:

说到底,金钟板块就是个刚需板块,在这类板块中,价格才是占有买房人最高的决策权重,至于落地窗真不是最主要的考虑因素......

·户型及价格

我对比了这三个盘,相同面积段的户型

这三个户型都是时下流行的90多平小三室,这类户型注重功能性,大体上看,没什么硬伤

△三个项目户型图对比

不过花语尚东99平米户型有个小缺点,就是客卫的淋浴间有个墙垛,不够方正,在日常使用上多少有点不方便。

接下来,我们来对比下价格

花语尚东小高层99㎡,总价约156万;金地万悦城小高层94㎡总价约144万;中交雅郡城东春晓小高层95㎡总价138万

这种对比可能看不出什么,但下面这个对比就非常直观了。

中国铁建花语尚东PK金地万悦城,在地段和配套基本一样,品牌都不弱的情况下,150万的预算,前者只能买到99㎡的小高层后者则能买到出房率在80%以上的102㎡的洋房。

性价比方面,金地万悦城>中国铁建花语尚东。

如果是金地万悦城PK中交雅郡城东春晓,我则更为推荐城东春晓,毕竟距离市区更近,价格更低,也正因为此,探盘当天,城东春晓售楼处人气最旺。

因此,中交雅郡城东春晓>金地万悦城。

·周边界面

△板块项目交通图

中交雅郡城东春晓紧邻金钟街站,从位置上说更靠近市里,周边的界面也更为出色。

△中交雅郡城东春晓项目周边

同时,与成熟居住区一街之隔,享受“核心商业”非常便利,生活氛围也更好一些。

中国铁建花语尚东和金地万悦城则在靠近大毕庄站,位置上距离市中心更远,周边的环境也比较差。

马路对侧是大面积的平房,周围还有大面积的荒地。同时,马路上经常驶过的大车对这个两个项目的干扰也会比较大。

从周边环境来讲,中交雅郡城东春晓>中国铁建花语尚东≈金地万悦城

这么比较下来,结果已经很明显了。

如果你一定要在金钟板块买房,按照以上这几个维度对比后,我给出的排序是:

中交雅郡城东春晓>金地万悦城>中国铁建花语尚东。

【结语】

城市的确会扩张,但从目前来看,城市扩张是有限度的,板块的位置距离城市中心的距离就决定了发展顺位的高低以及资源的倾斜程度。

金钟板块要想有长足的发展,那起码也要等金钟河大街周边发展到一定程度之后,才轮得到它

低发展顺位就决定了金钟板块的发展速度和发展程度不会太高。

所以,即便金钟板块被划入“新环内”,但从目前的城市界面、资源配套、兑现周期等方面来看,依然还有很长的路要走

当下买房,我们更应该为确定性而买单,认清现实,放弃幻想。

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