11月天津楼市集体上演“降价自救”,成交量终于止跌回涨!

近日，克而瑞成交数据出炉，据数据显示，2021年11月，天津全市新建商品住宅成交量约100.5万，环比上升2.7%，同比下降17.3%；成交金额约166.4亿元，环比上升2.0%，同比下降18%；价格方面，11月均价16557元/平米，环比下降0.7%。

成交面积、成交金额较上个月有所上涨，但成交均价为今年2月份以来的新低。

在当前的市场环境下，市区表现各不相同。

我们依次来看。

和平区——库存骤减，置业门槛又高了

和平区本身新房项目较少，所以每月上榜的都是这几个项目，销量也比较稳定。

位于榜首的依旧是融创星河和平印，11月成交了41套，较10月减少了6套；11月成交均价39573元/平米，较10月的45496元/平米降了5900元/平米。

主要原因就是在新政出台后，和平印因为对口和平中心小学，所以实现了快速去化，小户型全部售罄。目前在售的都是大户型，大户型单价低，但总价较高；另外，据了解，和平印所剩房源已经不多了，还有10套左右，清盘在即。

目前最小面积116平米起步，总房款465万起，这也是目前和平区新房的门槛价格。如若该盘售罄，那么从剩余项目的价格来看，和平区新房门槛将再度升高。

位于第二名的依旧是和平翰林公馆，11月成交了9套，较10月份减少了14套；成交均价56683元/平米，比10月份降了约2000元左右。

主要原因同样是因为翰林公馆小户型都售罄了，目前平层在售最小户型115平米，跃层120-189平米，总价门槛将近700万。

值得一提的是，和平翰林公馆交房日期一拖再拖，延期原因也众说纷纭，对此我们也将持续关注。

第三名，招商津湾天玺，首次上榜，11月成交了7套，成交均价31440元/平米。项目均为大户型，前不久曾推出特惠房，371平米户型原价2054万，惠后1582万。

天成和平里排在第四名，11月成交了4套，较10月下降了3套；成交均价67991元/平米，较10月份每平米涨了约2000多元。

作为和平区少有在售70年产权纯住宅，天成和平里稀缺度自然不言而喻，再加上融创星河和平印已经尾盘了、和平翰林公馆在售均为大户型，总价与天成和平里不相上下，那买纯住宅不是更香吗？

整体来看，新政后和平区新房库存量骤减，几个项目小户型都出清，对于买房人来说，置业和平区的门槛又上了一个台阶。

另外，备受关注的中海多伦道项目有传言说或将在年前亮相，整体建筑面积12万平米，其中商业面积7万平米，住宅部分将以小户型为主，预计价格不会低于6万5。

南开区——量价齐涨，豪宅聚集地

南开区厉害了，11月整体签约价格涨了1%，签约量涨了约13%，量价齐涨。

来看看上榜的项目，依旧是熟悉的配方，熟悉的面孔，与上个月没什么变化。

南开宸院依旧是南开区雷打不动的排名排名前列的项目，11月成交了41套，较上月减少了9套；成交均价33228元/平米，和10月大差不差。

11月成交的主力户型是130平米为主，项目已经清盘了；目前在售的南开宸院的公寓产品，户型150平米起步，均价12000元/平米，送精装。

排名第二的是保利云禧，11月成交了36套，与10月持平；11月成交均价42177元/平米，比10月均价降了约2000元左右。

因为保利云禧推出了部分特惠房，88平米中户，单价36000元/平米起。

伴随着南开·宸院的清盘，保利云禧可以说是当前置业南开区的门槛级新房。

排名第三的是中交海河公馆，11月成交了31套，比10月多了14套；11月成交均价45191元/平米，较10月每平米涨了2000元左右。

项目较大的卖点是对口中营小学，目前项目在售的最小户型是50平米左右，总价250万左右。

排名第4、5、6的是南开区三大豪宅项目。

旭辉铂悦公望，11月成交套数8套，比10月多了1套；11月成交均价60028元/平米，比10月降了1000元左右，应该是不同楼座和楼层之间的差异。

金地阅千峯，11月成交了5套，与10月持平；11月成交均价64672元/平米，较10月上涨了5000多元。项目目前在售洋房，主力户型172平米，均价64000元/平米。

正荣紫阙，11月成交4套，比10月多了3套；成交均价58953元/平米，较10月每平米涨了近5000元/平米。

排在第七名的南开府，11月成交4套，与10月持平；成交均价基本稳定。

天保上城观景，排名第8，11月成交3套，比10月多了2套；11月成交均价4万左右，比10月降了3000多元。这个项目从开盘时卖的就一般般，价格是主要原因。

排在第九的迎顺府，11月成交3套，比10月多了2套；成交均价34681元/平米，比10月降了1000多元。这个项目一直以来卖的也一般，项目只有1栋楼，没有什么社区的概念，所以买房人不太买账。

从成交排行榜来看，伴随着南开宸院的清盘，南开区在售新房4万+成为门槛价；豪宅项目基本6万起步。

再来看看南开区待售的纯新盘，招商江山玺，目前依旧在排卡升级中，放风价5万+；

旭辉灵隐南里地块案名已经释放——旭辉融御，户型在110-178平米之间，小高层的面积段可能更大，价格基本和旭辉铂悦公望差不多。

可见，南开区已成为名副其实的豪宅聚集地。

另外，前不久释出的天津第三批两集中供地中，南开区没有新地块释出。

所以，想在南开区置业的只能在这些个豪宅里选择了。

河西区——特惠不断，新盘跃跃欲试

中海左岸澜庭，蝉联河西区排名前列。11月成交了58套，较10月少了7套；成交均价和10月差不多。

项目从10月份开始就不断有特惠房释出，毛坯价格36000元/平米，精装价格38500元/平米；销量一直在线除了特惠原因之外，还离不开和平入学政策趋严，门槛飙升，所以很多家长转战河西，而中海左岸澜庭属于河西三片，又是新梅江门槛级项目，还是准现房，基本所见即所得，因此很受买房人关注。

排名第二的天津瑞府，11月成交56套，较10月多了11套；成交均价与10月差不多。成交套数的飙升是因为特惠房的释出，目前104平米总价360万、140平米总价430万、169平米总价600万。

中海天空之镜11月在第三。11月成交53套，比10月多了9套；成交均价39559元/平米，较10月降了1500元/平米左右。

需要注意是，这是中海天空之境成交均价首次低于4万/平米。

这主要是因为项目100、110平米小户型推出了特惠房，拉低了项目成交价格。

另外，据了解，天空之境二期100、110平米小户型加推，100平米总价380万左右，110平米总价440万左右，送价值28万的车位，交付时间2023年11月。

御江臺，排在第四。11月成交了39套，较10月多了7套；成交均价37982元/平米，较10月降了1300元/平米左右。

随着项目越来越临近现房，成交表现越来越稳定了。

排在第五是天津湾，天津湾包括海景芯苑和海景文苑，11月成交39套，较10月少了23套；成交均价基本稳定。

成交量的下降是因为项目已经尾盘了，所剩房源不多了，预计年底能清盘。

排在第六的是北大资源阅城，11月居然成交了14套，公寓产品，成交均价12000元/平米左右。

中交融成，排在第七。11月成交12套，成交均价37988元/平米。项目主力户型89-140平米三居，毛坯交房。

体北鲁能公馆，排在第8。11月成交套数11套，较10月多了3套；成交均价稳定在5万+。

中交富力天禧，排在第9。11月成交套数11套，较10月少了6套；成交均价39700元/平米，值得一提的是，该项目成交均价首次在4万以下。

排在第十的是绿城天津诚园，11月成交8套，比10月少了12套；成交均价41336元/平米，和10月差不多。

项目目前尾盘在售，余房都是120平米的三室和四室，预计特惠的可能性也不大了，4万+的均价，总价480万起。

整体来看，河西区特惠的户型主要集中在小户型，高端改善置业的大户型，价格目前还比较坚挺。

另外，中海安江里地块目前已经启动排卡，预计1月底正式开盘，预计2024年中旬交付。户型方面，高层82、89平米；洋房、小高层面积89、91、105、125平米。价格方面，高层37000元/平米，总价290-330万；小高39000元/平米，洋房41000元/平米起，总价350-430万，首开赠车位。

目前中海左岸澜庭已经尾盘在售，安江里将成为新梅江板块新晋的门槛级项目

土地市场方面，天津第三批两集中供地中，市区仅河西区释出了2宗地块——郁江道D、E地块，均位于陈塘庄板块，起始楼面价都在2万+元/平米。

河北区——签约量下降20%，缺少爆点

河北区11月上榜项目整体签约量共84套，环比下降20%。

中海十里观澜蝉联河北区成交排名前列的宝座，11月成交了27套，较10月少了17套；成交均价与10月差不多。

首开之，项目就涨价了，所以销量有所下降。

最近，项目加推，小高层6#，128平米，高层7#，96平米、116平米；目前小高层33000元/平米，高层30000元/平米。

排在第二的是中国铁建西派国印，11月量价双降。目前二期在售，高层89-109平米，均价35000元/平米，洋房133平米，均价37000元/平米。

排在第三的首创天阅海河，作为河北区头部阵营的项目，最近也开始走“亲民”路线，降价了。11月成交了12套，较10月涨了4套；成交均价较10月降了2000多元。

紫樾宸府排在第五位，11月量价双降。该项目较大的卖点就是价格优势，但能否如期交付需要打个问号，买房人要慎重。

排在第六的是中国铁建花语津郡，11月成交量有所下滑，成交均价相差不大，目前项目已经是准现房阶段，所见即所得，不太可能有较大的优惠了。

排在后三位的分别是财富绿道丹庭、天津诺德中心、城投北宁公元。这几个盘不是有风险就是卖了N年的陈年老盘。

看着项目不少，但能买的没几个。现阶段，河北区买房，优选的也就中海十里观澜了，产品力较好，只是首开之后涨价了，想买的可以等等。天津第三批供地中，河北区也没有新地，短期内只能消耗库存，没啥爆点。

河东区——一半特惠，一半坚持不降价

中海城市广场钻石湾取代了路劲太阳城，位居11月河东区新房成交套数排行榜排名前列的宝座。

11月成了72套，比10月多了13套，是河东11月增长最多的楼盘。

原因很简单，项目搞特惠，诚意满满，85平米总价260万/套，还送车位。要知道，此前中海钻石湾的车位售价20万+。

排在第二位的是路劲太阳城，该项目体量超大，发展多年生活配套也很完善，价格便宜，因此一直被誉为市区“上车盘”。

11月成交36套，比10月少了27套，主要是被其他楼盘的特惠冲击到了。

排在第三的是凯旋门，11月成交了21套，较10月少了4套；均价22535元/平米，与10月相比差不多。目前，项目已经尾盘了，户型只有80平米了，总价180万/套起。

农垦含章雅著，排名第四。11月成交了16套，比10月多了13套；成交均价比10月涨了1500元/平米左右。

该项目是河东区改善盘之一，在一波又一波的降价潮中，农垦含章雅著价格始终很稳定。

格调榴园，排在第五位。11月成交了14套，比10月多了2套；成交均价也较10月涨了近100元/平米。该项目同样是河东区改善盘，价格也很稳定。

排在第六位的是城投万欣城，11月成交了13套，比10月少了15套；成交均价与10月相比微涨。该项目目前已经是现房了，高层均价30000元/平米，小高层均价33000元/平米。此外，格调也接手了万欣城部分地块，案名为格调步庭，预计首开1号楼和3号楼，户型为92-139平米三室，已启动意向登记，价格待定。

中交春映海河，排名第7，11月量价双降，项目主推建筑面积约80、95和120平米户型，均价36000元/平米。

排在第8名的是大华清水湾，河东区改善盘，11月成交套数骤减50%，成交均价比较稳定，在3.3-3.4万/平米左右。

海河金茂府，排名第9。11月成交了7套，成交均价35308元/平米。

恒大帝景排名第10，11月成交了4套，成交均价27000元/平米左右，较10月每平米涨了6000元左右。

总体来看，河东区刚需与改善两个阵营，呈现不同局面。

刚需盘搞特惠，改善盘价格基本稳定，估计今年剩下这一个月大体也就这样了。

红桥区——成交量猛涨，两极分化

红桥区11月新房共成交134套，环比涨幅35%。

中交春风景里，纯新盘，一鸣惊人，总价135万起，刷新了市区门槛，所以11月共成交了54套，比第二名和第三名的总和还多。

排在第二名的是惠灵顿国际社区，11月成交了39套，比10月多了25套；成交均价较10月降了近1700元/平米左右。作为高端改善盘，能有这样的销售成绩，实属难得。

公元大观，排名第三。11月成交了13套，较10月多了4套；成交均价也较10月降了约1600元/平米。目前项目高层已经售罄，在售的是洋房产品。

万达水西台，排名第4。11月成交了10套，较10月多了2套，项目上个月推出特惠房，105平米，均价32000元/平米，特惠也没有起量。

排名第5的是荣盛碧桂园云鼎，11月成交9套，较10月骤降了28套，主要是因为项目收回特惠，成交均价重回34000元/平米左右。

仁恒星源世纪排名第6，11月成交了7套，较10月多了4套；成交均价较10月涨了约1300元/平米左右。

九和府排名第8，11月仅成交了一套，主要是项目目前在售的都是洋房，而且都是大户型，均价22000元/平米。

整体来看，目前红桥区两极分化，价格足够便宜，市区门槛盘，卖的较好；其次高端改善盘，卖的也火。

值得一提的是，红桥区还有个待售的纯新盘中海铃铛阁地块，定位高端改善，价格不会低，这个盘和惠灵顿一样都是吃南开区外溢，但惠灵顿已经将改善买房人收割了一波又一波，未来中海铃铛阁地块压力不小。

12月，天津市区将交出怎样的答卷，我们拭目以待。