天津津南区待拍地块解析——天津中原研究院

2020年津南区土地成交量位列环城四区首位， 2021年津南区能否延续去年的热度呢？本次集中挂地的58宗拟摘牌地块中，津南区共有6宗，总建面61.38万㎡，分别位于辛庄和海教园，均为区域内的热点板块位，中原研究院将对此6宗地块进行详细分析。

辛庄、国展西地块

津南（挂）2020-07

地块位于辛庄国展西组团，东至规划绿地，南至辛沽道，西至规划小学，北至海沽道。

以天津大道为界，南侧为辛庄板块成熟社区，居住和生活配套完善，而北侧的洪泥河片区因地铁先行、教育加持且距离会展核心区更近，由辛庄逐渐独立出来，形成国展西组团。

土地市场方面，近两年国展西已累计成交5宗宅地，楼面价在9450-10800元/㎡；住宅市场方面，目前在售的中铁建花语天著、大华国展公园世家高层1.8万元/㎡，小高层成交2.0-2.1万元/㎡，洋房成交均价2.2万元/㎡。美的云熙府作为板块内少有精装修项目，成交均价2.0-2.2万元/㎡。此次出让的C1地块距离地铁1号线洪泥河东站更近，地块东侧规划商业配套、西侧规划教育用地，容积率1.6，总体量仅5万㎡，地块质素更优，适宜开发面向刚需和初改客群的高流量盘。

津津南津（挂）2021-018号

津南（挂）2020-09

津津南津（挂）2020-015号

三宗地块均位于天津大道以南，其中09号地块位于鑫怡路与建明道交口西北侧，与该地块一路之隔的新鸥鹏地块于今年初摘地，楼面价6666元/㎡，商住比2:8；在售新房方面，首创禧悦翠庭目前小高层成交均价1.9-2.0万元/㎡，洋房2.4万元/㎡左右（含精装）。

015与018号地块位于津沽线公路以北，海河医院东侧，紧邻津南悦府项目，该项目土地楼面价8933元/㎡，目前高层成交均价1.55万元/㎡，小高层成交均价1.7-1.85万元/㎡。

海教园地块

津南（挂）2021-01

津南（挂）2021-02

津南（挂）2021-01、02号两地块位于和慧南路以西，同德路以北，紧邻在售的锦绣大家项目。今年津南区海河教育园将开工建设16万平米的天南小镇一期工程，本次集中挂地的两宗地块即在天南小镇规划范围内。

土地市场方面，近一年成交地块集中在海教园南侧，楼面价在7500-8700之间；新房市场方面，板块内主力在售项目洋房成交均价1.8-1.9万元/㎡，小高层成交均价1.65-1.8万元/㎡。

自2016年海教园规划后排名前列宗宅地出让以来，已吸引仁恒、鲁能、雅居乐等11家房企进驻，经历过两至三轮产品迭代。在供应集中、产品趋同的现状下，如何打造产品成为拿地房企需要着重考虑的因素。